6001-24-00-3гп/195

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 апреля 2024 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи Токтаровой Б.Ж., судей Айтжанова Е.Ж., Жусупбековой Г.К., рассмотрев с участием представителей: истца - М[...], ответчика Я[...] - Д[...].,

товарищества с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «A[...]» - Н[...],

третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне истца Д[...],

в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску М[...] к Я[...], ТОО «A[...]» о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании недвижимого имущества,

поступившее по ходатайству представителя истца М[...] о пересмотре решения Алатауского районного суда города Алматы от 2 марта 2023 года, постановления от 23 июня 2023 года и дополнительного постановления от 17 августа 2023 года судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

М[...] обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что договор купли-продажи земельного участка от 21 ноября 2019 года, заключенный между ней и Я[...], является притворной сделкой, фактически прикрывает договор займа с залогом. Последующая сделка купли-продажи между Я[...] с ТОО «А[...]» носит мнимый характер, покупатель не является добросовестным приобретателем.

Решением Алатауского районного суда города Алматы от 2 марта 2023 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 июня 2023 года решение суда оставлено без изменения.

Дополнительным постановлением от 17 августа 2023 года с М[...] в пользу ТОО «А[...]» взысканы расходы по оплате помощи представителя в размере 800 000 тенге.

В ходатайстве и дополнении к нему заявитель просит восстановить процессуальный срок для кассационного обжалования, отменить обжалуемые судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В отзывах на ходатайство представители ответчиков просят оставить судебные акты без изменения.

Заслушав пояснения представителя истца и третьего лица, поддержавших доводы ходатайства, возражения представителей ответчиков, обсудив доводы ходатайства, дополнения к нему и отзывов, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему. Причины пропуска процессуального срока на подачу ходатайства судебной коллегией признаны уважительными, в связи с чем, пропущенный срок кассационного обжалования подлежит восстановлению на основании части 2 статьи 126 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК).

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

По делу такие нарушения не установлены.

Из материалов дела следует, что согласно договору дарения от 20 марта 2014 года М[...] являлась собственником земельного участка, площадью 2,00 га, кадастровый номер [...], расположенного по адресу: город Алматы, [...] (далее - земельный участок).

21 ноября 2019 года М[...] заключила с Я[...] договор купли-продажи Земельного участка, с целевым назначением – для многофункционального жилого комплекса, стоимостью 240 000 000 тенге, оплачиваемых по договоренности сторон после подписания договора вне помещения офиса нотариуса.

Договор удостоверен нотариусом М[...] и зарегистрирован в реестре за № 1341.

По нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 10 февраля 2021 года Я[...] продал земельный участок ТОО «А[...]» за 504 000 000 тенге, оплачиваемых по договоренности сторон. М[...] оспорила в суде вышеуказанные сделки и просила истребовать в свою пользу недвижимое имущество. В обоснование указала, что земельный участок ей подарил Д[...], который приобрел его в 2009 году, когда там находилась городская свалка. В течение длительного времени он совместно с партнерами, будучи единственным учредителем «ТОО OLJA», вкладывал средства на очистку территории, разработку проекта «Строительство многофункционального жилого комплекса», получил технические условия на подключение к инженерным коммуникациям водо-газо-энергоснабжения. Договор купли-продажи прикрывает договор займа денег, обеспеченный залогом земельного участка. Заемщиком являлся сын Д[...] - Д[...], который получил от Я[...] половину указанной в договоре суммы в размере 120 000 000 тенге. Деньги были необходимы для решения проблем отца и возврата долга его партнеру С[...] Истцом договор заключен в качестве гарантии исполнения заемщиком своих обязательств по возврату займа. Намерений продать земельный участок она не имела, объявления о продаже не подавала, напротив, заключила с ТОО «АKС[...]» предварительный договор о предоставлении участка компании для строительства жилого комплекса в обмен на 10 % построенных площадей. Указанная в договоре стоимость не соответствует действительности, рыночная стоимость земельного участка составляла 788 161 555 тенге, с учетом готовых разрешительных документов на строительство намного превышала эту сумму. Покупателю земельный участок и проектно-сметная документация (далее – ПСД) не передавались, истец денег от покупателя не получала. Последующий договор купли-продажи с ТОО «А[...]» носит мнимый характер, покупатель не является добросовестным приобретателем, поскольку зарегистрирован 28 января 2021 года, за 4 дня до совершения сделки, участок приобретен при наличии обременения контролирующего органа, без истребования у продавца ПСД, безвозмездно, оплата стоимости объекта недвижимости не доказана.

Рассматривая спор и отказывая в удовлетворении иска, местные суды исходили из того, что истцом доказательства притворности и мнимости оспариваемых сделок не представлены, договоры заключены с соблюдением норм гражданского законодательства, совершены в письменной форме и удостоверены нотариально, носят возмездный характер, претензий по оплате сторонами не предъявлено.

Судебная коллегия считает выводы судебных инстанций законными, основанными на фактических обстоятельствах дела.

Согласно пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него денежную сумму.

В соответствии со статьей 160 ГК недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

По делу установлено, что сделка купли - продажи от 21 ноября 2019 года, на притворность которой указывает истец, соответствует нормам материального права, регулирующим обязательства по данному договору. При заключении сделки участниками полностью соблюдены требования, предъявляемые к форме, содержанию и волеизъявлению сторон, достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в тексте договора прямо указано на его возмездность, согласована цена продаваемого имущества, что подтверждается фактом подписания и нотариального удостоверения договора.

Нотариусом сторонам разъяснены смысл, правовые последствия и значение совершаемого нотариального действия, проверено соответствие содержания заключаемого договора действительным намерениям сторон сделки, что прямо следует из пунктов 8 и 9 оспариваемого договора и подтверждено показаниями нотариуса М[...]

В момент удостоверения селки обременений и притязаний третьих лиц на земельный участок не имелось, указание в пункте 4 договора куплипродажи на наличие зарегистрированного предупреждения КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» о необходимости использовать участок по назначению, оформлению сделки не препятствовало. Получение истцом денежных средств по договору подтверждается распиской, из содержания которой следует, что расчет произведен полностью, М[...] в дальнейшем претензий иметь не будет.

Данная расписка была предметом судебного исследования в рамках рассмотрения иска М[...] к Я[...] о расторжении договора купли-продажи земельного участка, в удовлетворении которого решением Алатауского районного суда города Алматы от 18 апреля 2022 года было отказано.

Указанным решением суда установлено, что стороны произвели расчет, воспользовавшись специально оборудованной комнатой в офисе нотариуса, после чего истец подписала расписку о получении оплаты по сделке, изготовленную компьютерным способом.

Заключением эксперта филиала ИСЭ по городу Алматы от 11 марта 2022 года подтверждается, что подпись от имени М[...] в расписке о получении 240 000 000 тенге за проданный земельный участок выполнена самой М[...] под влиянием естественных возрастных изменений организма.

Таким образом, порока воли при совершении сделки, а равно иных обстоятельств, объективно свидетельствующих о притворности договора, по делу не установлено. Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о выраженной воле собственника на отчуждение имущества, а действия ответчика направлены на получение объекта недвижимости в собственность путем совершения сделки купли-продажи.

Материалы дела не подтверждают с очевидностью доводы иска о том, что при заключении сделки воля обеих сторон была направлена на достижение иных правовых последствий, чем указано в оспариваемом договоре, а именно, заключение договора займа с залогом недвижимого имущества.

Сторона истца, заявляя, что реальной целью сторон было обеспечение возврата займа, доказательств совершения заемных операций между Я[...] и Д[...], отвечающих требованиям относимости и допустимости, суду не представила. Тем самым, не доказала, что оспариваемый договор связан с долговыми обязательствами Д[...]

Кроме того, указывая на наличие заемных правоотношений, М[...] не представила доказательства исполнения должником обязательств по договору займа и произведенного расчета с ответчиком.

С учетом вышеизложенного, суды пришли к правильному выводу, что материалы дела не содержат надлежащих доказательств, подтверждающих притворность договора купли-продажи и регулирование оспариваемой сделкой отношения займа с обеспечением его залоговым обязательством. Истцом также не представлены доказательства в обоснование своих доводов о мнимом характере последующей сделки от 10 февраля 2021 года, которая соответствует требованиям закона, носит возмездный характер, исполнена сторонами и повлекла правовые последствия, о чем свидетельствует регистрация за покупателем перехода права собственности на имущество, фактическое владение объектом недвижимости после его приобретения. На дату заключения договора земельный участок принадлежал на праве собственности продавцу Я[...], правами третьих лиц обременен не был, какие-либо ограничения по определению юридической судьбы недвижимого имущества отсутствовали.

Исполнение покупателем обязанности по оплате цены сделки подтверждается перечислением двумя траншами денежных средств на общую сумму 504 000 000 тенге на расчетный счет продавца Я[...] согласно платежным поручениям от 24 - 26 мая 2021 года после подписания договора купли-продажи.

Заявляя о мнимости сделки, сторона истца не привела никаких доводов, свидетельствующих о недобросовестности покупателя либо его намерении совершить сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.

Напротив, действия ТОО «A[...]» по освоению и подготовке земельного участка к строительству жилого комплекса, получению в уполномоченных органах необходимых разрешительных документов и технических условий, строительству на участке жилого комплекса «Северный», состоящего из десяти жилых домов, в настоящее время введенного в эксплуатацию, указывают на реализацию прав собственника по распоряжению своим имуществом.

Доводы истца о продаже земельного участка по заниженной стоимости учету не подлежат, поскольку несоответствие цены договора рыночной стоимости имущества само по себе не свидетельствует о притворности сделки, учитывая, что стороны согласовали все существенные условия договора, определив предмет и стоимость продаваемого имущества.

Из содержания статьи 385 ГК также не следует, что цена договора в обязательном порядке должна соответствовать рыночной стоимости продаваемого объекта.

Следовательно, исходя из принципа свободы договора, в том числе в части установления цены отчуждаемого имущества, закрепленного пунктом 1 статьи 380 ГК, не каждое отклонение от рыночной стоимости свидетельствует о недобросовестности покупателя.

Учитывая реальное исполнение сторонами сделки, фактическое владение участком и его использование по целевому назначению новым собственником, местные суды верно указали на отсутствие правовых оснований для признания сделки от 10 февраля 2021 года мнимой, так как она фактически подразумевала волю сторон на наступление определенных юридических последствий, связанных с ее заключением.

При установленных по делу обстоятельствах местные суды пришли к правильному выводу о несостоятельности заявленного иска, поскольку в нарушение требований статьи 72 ГПК истцом не представлены надлежащие доказательства недействительности оспариваемых сделок.

Местными судами правильно установлены обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка совокупности доказательств, достаточной для правильного разрешения спора.

Каких-либо доводов, основанных на доказательствах, имеющих юридическое значение, а также влияющих на оценку законности и обоснованности обжалуемых судебных актов, либо опровергающих выводы судебных инстанций, ходатайство не содержит. В связи с чем, оснований для пересмотра оспариваемых судебных актов не имеется.

В соответствии со статьями 108, 113 ГПК с истца в пользу ответчиков Я[...] и ТОО «А[...]» подлежат взысканию судебные расходы по оплате помощи представителей в суде кассационной инстанции, в размере 800 000 тенге и 450 000 тенге, соответственно, а также понесенные представителем ТОО «А[...]» расходы по проезду в сумме 44 963 тенге, обусловленные необходимостью участия в кассационной инстанции, подтвержденные документально.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Восстановить заявителю срок кассационного обжалования.

Решение Алатауского районного суда города Алматы от 2 марта 2023 года, постановление от 23 июня 2023 года и дополнительное постановление от 17 августа 2023 года судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда оставить в силе, ходатайство представителя истца - без удовлетворения.

Взыскать с М[...] расходы по оплате помощи представителей: в пользу Я[...] 800 000 (восемьсот тысяч) тенге, в пользу ТОО «А[...]» 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) тенге.

Взыскать с М[...] в пользу ТОО «А[...]» расходы по проезду в сумме 44 963 (сорок четыре тысячи девятьсот шестьдесят три) тенге.

Председательствующий Б. Токтарова

Судьи Е. Айтжанов Г. Жусупбекова Копия верна. Судья Г. Жусупбекова