6001-22-00-3гп/382

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 октября 2022 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего, председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Ескендирова А.К., Токтаровой Б.Ж.,

с участием истца Д[...], представителя ответчика Б[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи,

гражданское дело по иску Д[...] к товариществу с ограниченной ответственностью (далее – ТОО, Товарищество) «ГА[...]» о признании недействительным договора купли-продажи,

поступившее по ходатайству Д[...] о пересмотре решения Медеуского районного суда города Алматы от 23 августа 2021 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 15 декабря 2021 года,

Д[...] обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 11 декабря 2017 года встроенного нежилого помещения, общей площадью 1074,1 кв.м., расположенного по адресу: город Алматы, [...], нежилое помещение 66 (далее - нежилое помещение), заключенного между ТОО «МГ[...]» и ТОО «ГА[...]». Требования мотивированы тем, что фактически нежилое помещение, купленное ответчиком по указанному договору, является подвальным помещением в жилом доме, где проживает истец. При этом, подвал не может находиться в чьей-либо собственности, поскольку является имуществом объекта кондоминиума.

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 23 августа 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 15 декабря 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель просит отменить указанные судебные акты, вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального (статьи 2, 32 и 33 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», далее – Закон) и процессуального права. Одновременно заявителем подано ходатайство о восстановлении процессуального срока для подачи кассационного ходатайства.

Выслушав объяснения заявителя Д[...], поддержавшего доводы ходатайства, возражения представителя ответчика Б[...], исследовав материалы дела, обсудив доводы ходатайства, судебная коллегия считает ходатайство не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Таких нарушений по данному делу судами не допущено.

В соответствии с частью 2 статьи 126 ГПК процессуальный срок на подачу ходатайства о пересмотре вступивших в законную силу судебных актов подлежит восстановлению, поскольку первоначально поданное ходатайство своевременно, однако в связи с недоплатой незначительной суммы государственной пошлины было возвращено для устранения недостатков. Затем доплата была заявителем произведена в полном объеме. Приведенные причины судебной коллегией признаны уважительными, срок для подачи кассационного ходатайства подлежит восстановлению. Из материалов дела следует, что на основании акта приемки объекта в эксплуатацию от 9 марта 2016 года жилой дом № [...], находящийся по адресу: город Алматы, [...], принят в эксплуатацию.

Застройщиком является ТОО «МГ[...]».

11 декабря 2017 года между ТОО «МГ[...]» и ТОО «ГА[...]» заключен оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения стоимостью 300 000 тенге.

11 мая 2018 года платежным поручением № 35 ТОО «ГА[...]» перечислило ТОО «МГ[...]» указанную сумму. Право собственности ответчика на нежилое помещение зарегистрировано в уполномоченном органе. Истец обосновал свои требования тем, что, являясь жителем жилого дома, имеет право на долю в общем имуществе кондоминиума. Однако, нежилое помещение в виде подвала в настоящее время находится в частной собственности ответчика, что противоречит жилищному законодательству.

Местные суды, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что ТОО «МГ[...]», являясь застройщиком и собственником жилого дома, имело право в соответствии со статьей 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам. При этом, на дату совершения сделки объект кондоминиума зарегистрирован не был.

По мнению судебной коллегии, выводы местных судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, надлежащим образом исследованы и оценены доказательства, представленные сторонами, нормы материального и процессуального права применены правильно, существенных нарушений норм права не нарушено.

По правилам пунктов 1 и 2 статьи 236 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

Застройщиком и собственником жилого дома являлось ТОО «МГ[...]», которое в соответствии со статьей 188 ГК распорядилось частью своего имущества, продав спорное нежилое помещение ТОО «ГА[...]» по договорной цене – 300 000 тенге.

В силу требований статей 380, 382, 385 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В этой связи, доводы ходатайства о том, что стоимость нежилого помещения не соответствует рыночной и это является основанием для признания сделки недействительной, не заслуживают внимания. Согласно подпункту 16-5) статьи 2 Закона кондоминиум многоквартирного жилого дома (далее – кондоминиум) – форма собственности, зарегистрированная в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан, при которой квартиры, нежилые помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а те части, которые не находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, принадлежат собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок.

По правилам пунктов 1 статьи 31 Закона в многоквартирных жилых домах при наличии двух и более собственников квартир, нежилых помещений право собственности на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума.

Материалами дела установлено, что требования статьи 31 Закона о государственной регистрации объекта кондоминиума в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» не исполнены и форма управления объектом кондоминиума собственниками квартир и нежилых помещений не определена.

Анализ приведенных норм права, а также статей 2, 32, 33 Закона указывает на то, что квартиры и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной, то есть раздельной собственности. А те части, которые не находятся в раздельной собственности, составляют объект кондоминиума многоквартирного жилого дома. В данный объект кондоминиума входит общее имущество, перечисленное в подпункте 14) статьи 2 Закона.

Спорное нежилое помещение было определено собственником дома ТОО «МГ[...]» как находящееся в раздельной собственности и явилось предметом купли-продажи новому собственнику ТОО «ГА[...]», которое несет бремя его содержания, в том числе расходы по содержанию общего имущества.

Так, платежными поручениями: № 13 от 6 марта 2019 года, № 15 от 19 марта 2019 года, № 12 от 9 февраля 2021 года ответчиком произведена оплата в размере 500 000 тенге, 556 000 тенге и 400 000 тенге за обслуживание в пользу ТОО «МГС[...]».

Таким образом, доводы ходатайства о невыполнении ответчиком обязанности по содержанию общего имущества кондоминиума также не находят подтверждение. Более того, данное обстоятельство не является основанием для признания сделки недействительной.

Спорное нежилое помещение, как отдельное внутреннее пространство в многоквартирном жилом доме, используется ответчиком в целях размещения магазина и соответствует требованиям, установленным подпунктом 27) статьи 2 Закона.

Представителем ответчика Б[...] в заседании суда кассационной инстанции заявлено о предоставлении беспрепятственного доступа к инженерным сетям дома, частично находящимся в нежилом помещении, и имевшем место факте совместного устранения аварийной ситуации в прошлом.

При таких обстоятельствах, оснований для признания сделки недействительной, предусмотренных статьями 157, 158-160 ГК, у местных судов не имелось, судебные акты являются законными и обоснованными.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А :

Восстановить Д[...] срок на обжалование вступивших в законную силу судебных актов в кассационном порядке.

Решение Медеуского районного суда города Алматы от 23 августа 2021 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 15 декабря 2021 года по данному делу оставить в силе.

Х[...][...] оставить без удовлетворения.

Председательствующий Н.Шарипов Судьи А.Ескендиров Б.Токтарова