6001-24-00-3г/1617(3)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 июня 2024 года город Астана

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Иманиязова Ш.С.,

предварительно рассмотрев с истребованием материалов дела ходатайство представителя ОСИ «Л[...] дом [...]» У[...] о пересмотре решения суда города Косшы от 12 декабря 2023 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 14 февраля 2024 года

по гражданскому делу по иску ОСИ «Л[...] дом [...]», М[...], С[...], И[...], К[...], К[...], Ш[...], Б[...] к ТОО «А[...]», ТОО «ЖҚА[...]», ТОО «QC[...]», АО «First Heartland Jusan Bank», ТОО «УКC[...]» о признании недействительными сделок по передаче имущества, ипотечного договора и протокольного решения общего собрания,

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам, мотивировав тем, что спорное помещение является техническим помещением, предназначеным для обслуживания многоквартирного жилого дома (МЖД) и общим имуществом объекта кондоминиума, поэтому не может находиться в частной собственности ответчиков. ТОО «А[...]» незаконно передало его ТОО «ЖКА[...]», последний незаконно передал ТОО «QC[...]». Поскольку ТОО «QC[...]» приобрело спорное помещение незаконно, то не имело право без согласия собственников объекта кондоминиума предоставлять помещение в залог АО «First Heartland Jusan Bank». Также протокольное решение общего собрания от 29 октября 2019 года незаконное, поскольку собрание не проводилось, при принятии решения собственники квартир не голосовали и в протоколе их подписи подделаны.

К участию в деле привлечены третьи лица: НАО «Правительство для граждан», АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищнокоммунального хозяйства», акимы Целиноградского района и города Косшы, ГУ «Отдел жилищно-коммунального хозяйства и жилищной инспекции города Косшы».

Решением суда города Косшы от 12 декабря 2023 года иск удовлетворен частично. Постановлено признать недействительным протокольное решение общего собрания собственников квартир от 29 октября 2019 года недействительным. В остальной части иска отказано. И[...][...] о признании договора залога от 17 февраля 2017 года между ТОО «QC[...]» и АО «First Heartland Jusan Bank» оставлен без рассмотрения. Распределены судебные расходы.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 14 февраля 2024 года решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, просит пересмотреть и отменить принятые по делу судебные акты с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Из материалов дела следует, что актом государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 4 декабря 2012 года принят в эксплуатацию многоквартирный жилой комплекс № 20 со встроенными помещениями, построенный ТОО «А[...]» на земельном участке, кадастровый номер №[...]. Договором передачи помещения от 4 апреля 2013 года ТОО «А[...]» передало помещение №23, находящееся в этом МЖД (далее – помещение) ТОО «ЖКА[...]» за 11 052 000 тенге. Указанный договор зарегистрирован в органах юстиции 11 апреля 2013 года.

Договором передачи от 26 мая 2015 года ТОО «ЖКА[...]» передало помещение в собственность ТОО «QC[...]» за 5 526 000 тенге. Указанный договор в органах юстиции зарегистрирован 27 мая 2015 года, при регистрации уполномоченным органом помещению присвоен №23А.

На основании ипотечного договора от 17 февраля 2017 года ТОО «QC[...]», в обеспечение обязательств по Генеральному кредитному соглашению от 22 декабря 2014 года, ТОО «QC[...]» предоставило помещение в залог АО «First Heartland Jusan Bank». Договор залога зарегистрирован в органах юстиции 14 апреля 2017 года.

С 25 марта 2013 года по 23 сентября 2021 года управление дома осуществлялось ТОО «УКДА[...]» (ныне – ТОО «УКC[...]»).

Протокольным решением общего собрания собственников квартир от 29 октября 2019 года принято решение зарегистрировать в уполномоченном органе объект кондоминиума дома №[...] микрорайона «Л[...]», органом управления избран ТОО «УКC[...]». С 2021 года органом управления дома №[...] является ОСИ «Л[...] дом [...]», зарегистрированный 14 октября 2020 года, председателем которого является М[...]

Решением суда города Косшы от 16 марта 2023 года иск ТОО «QC[...]» к ОСИ «Л[...] дом [...]» об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, истребовано из незаконного владения ОСИ «Л[...] дом [...]» в пользу ТОО «QC[...]» помещение.

Автор ходатайства считает не соответствующими действительности выводы суда о том, что в представленном суду ответчиком рабочем проекте многоквартирного жилого дома [...] в микрорайоне Л[...] поляна в городе

Косшы спорное помещение указано как офисное помещение, а не как тепловой узел. Между тем, в рабочем проекте над этим помещением написано «ПОДВАЛ, ИТП» (индивидуальный тепловой пункт). Это техническое помещение - часть индивидуального теплового пункта.

Тепловой узел - объект повышенной опасности, однако ответчики распродали в МЖД все помещения водомерных, тепловых узлов, электрощитовых без соблюдения существенных условий договора, без оплаты. Ответчики ничем не подтвердили факт перечисления денежных средств.

Согласно экспертному заключению ТОО «S[...]» от 2 октября 2006 года №55 в рабочей документации объекта «Многоквартирный жилой комплекс в районе поселка Косшы» (6 очередь строительства. Дома 19, 20, 21, 22) «Здание четырехэтажек с мансардой, 2-подъездное, с подпалом Г - образной формы».

«Стены технического подполья – сборные стеновые бетонные блоки на сульфатостойком портландцементе.

По факту МЖД 5-этажный, техническое подполье, предназначенное для обслуживания МЖД, распродано.

Обращается внимание на то, что более 11 лет ответчик не пользовался этим спорным помещением, не нес бремя его содержания, не оплачивал налоги и коммунальные услуги.

Так, при обследовании технического помещения установлено, что оно находилось в запущенном состоянии. ОСИ проводил неоднократно дезинфекцию, дератизацию, очистил, сделал ремонт, вложил очень много денег на его восстановление.

Отмечает, что спорное помещение не является отдельным встроенным помещением, которое может находиться в индивидуальной собственности, а является частью жилого дома (жилого здания), являющегося общим имуществом.

В технических помещениях располагаются общедомовые инженерные сооружения и сети, а ответчики создают препятствия для пользования общедомовыми помещениями и инженерными сооружениями и данное технические помещение неправомерно принято в эксплуатацию как самостоятельный объект недвижимости.

Помещение расположено в подвальном помещении и имеет специальное назначение, является объектом кондоминиума и общей собственностью всех собственников квартир жилого комплекса.

Так, согласно подпункту 27) статьи 2 Закона «О жилищных отношениях» нежилое помещение - отдельное внутреннее пространство в многоквартирном жилом доме, соответствующее строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам, предусмотренное на стадии проекта, границами которого являются внутренние поверхности стен, пола и потолка (межэтажных перекрытий), если иное не предусмотрено законодательством Республики Казахстан, используемое в иных, чем постоянное проживание, целях (офис, магазин,

кафе, гостиница, хостел и другие объекты сферы услуг населению) и находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности, за исключением общего имущества объекта кондоминиума.

В ходатайстве указывается, что в помещении 23А отсутствуют оконные проемы и сами окна, имеются изолированные материалом трубы теплоснабжения, вентиляции, телефонные и электрические кабели, инженерные сети, оборудование для видеонаблюдения, средства коммуникаций необходимые для безопасной деятельности МЖД. Какие-либо сантехнические приборы, горячее и холодное водоснабжение отсутствуют. Согласно нормам СН РК 3.02-01-2018 «Здания жилые и многоквартирные» этаж подвальный - этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения. Это помещение по всем техническим параметрам является подвалом, частью индивидуального теплового пункта. Расположение и характеристики оспариваемых нежилых помещений однозначно свидетельствуют о том, что они явно не являются самостоятельными отдельными нежилыми помещениями, а частью жилого комплекса, предназначенного для обслуживания внеквартирных, общедомовых инженерных систем и оборудования.

Техническое помещение не может использоваться как: самостоятельное помещение, а предназначено только для технического использования органом управления объектом кондоминиума для нормального безопасного функционирования коммуникаций в данном жилом комплексе.

В акте о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 1 июня 2012 года указано только количество 1-комнатных и 2-комнатных квартир, но нет самостоятельного отдельного нежилого помещении в виде ВП.

Нахождение общедомового технического помещения в индивидуальной собственности нарушает право общей собственности жителей дома - собственников квартир, членов ОСИ на объект кондоминиума.

По своим техническим характеристиками и архитектурнопланировочным решениям оспариваемые помещения являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания общедомовых инженерных коммуникаций.

Поэтому техническое помещение неправомерно принято в эксплуатацию как самостоятельный объект недвижимости, истцам и собственникам квартир созданы препятствия к осуществлению их прав и охраняемых законом интересов.

Таким образом, ТОО «А[...]» и ТОО ««ЖКА[...]»» не являлись субъектами права собственности на оспариваемое техническое помещение, то есть была осуществлена продажа чужого имущества, объекта кондоминиума, в нарушение прав собственников квартир (помещений). При этом лица, подписавшие договор передачи имели возможность увидеть несоответствие приобретаемых помещений, являясь работниками строительной компании, действующим требованиям СНиП РК.

Поэтому оспариваемые договоры не соответствуют вышеназванным требованием законодательства, совершенны с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, совершены ТОО «ЖКA[...]» с целью уклониться от ответственности перед собственниками квартир и помещений по передаче им в общую собственность технического помещения, о чем должны были знать ответчики.

В настоящее время истец не в состоянии безопасно обслуживать систему жизнеобеспечения дома без доступа к техническим помещениям с оборудованием, что ставит под угрозу жизнь и здоровье собственников квартир. Действиями ответчиков причиняют ущерб (вред) общественным/частным интересам.

Заявитель указывает, что первоначальным собственником и застройщиком не были выкуплены условные земельные доли под 28 нежилыми помещениями из общего земельного участка объекта кондоминиума.

Отчуждение земельного участка, находящегося в общей собственности участников кондоминиума, третьим лицам не допускается. ТОО «QC[...]» допускает нарушение нормы законодательства, противопожарные и санитарные нормы, как проживание людей в этих подвалах, использование ими газовых баллонов.

Судами не дана надлежащая правовая оценка протоколу о привлечении к административной ответственности ТОО «QC[...]»

Также автор ходатайства утверждает, что ипотечный договор заключен в результате умышленных противоправных действий и касается имущества, распоряжаться которым ответчикам запрещено по закону.

В нарушение статьи 5 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» заключённым ипотечным договором нарушены права заинтересованных лиц - 258 собственников квартир МЖД. Собственники квартир, в том числе М[...] не давали своего согласия для заключения договора залога и тем самым грубо нарушены их права и законные интересы.

Сделка, совершенная лицом по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия других собственников.

Кроме того, Банк перед заключением договора не убедился, что объект кондоминиума не зарегистрирован, не проверил состояние коммуникаций помещения, где отсутствуют окна, водоснабжение и канализация, более того, что это техническое помещение теплового узла, что через потолок технического помещения проходят все инженерные коммуникации МЖД. Банк при заключении ипотечного договора не выяснил целевое назначение помещения и не удостоверился на предмет соответствия его нормам СНиП.

Также Банк упустил, что ответчиками была сделана незаконная перепланировка, незаконно возведены стены и дверные проемы в помещении. Перепланировка надлежащим образом не оформлена и не могла быть оформлена, так как по всем параметрам и характеристикам объект является техническим помещением, тепловым узлом, предназначенным для безопасного обслуживания МЖД.

В соответствии с частью 5 статьи 438, частью 2 статьи 449 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Суд кассационной инстанции в интересах законности вправе выйти за пределы ходатайства, представления или протеста и проверить законность обжалованного, опротестованного судебного акта в полном объеме.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра судебного акта, подлежащего проверке в судебном заседании кассационной инстанции.

Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛА:

Передать ходатайство о пересмотре решения суда города Косшы от 12 декабря 2023 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 14 февраля 2024 года с делом для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию данного постановления направить лицам, участвующим в деле.

Судья Ш.Иманиязова