Дело № 6003-25-00-2к/5782

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 мая 2026 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Исмагуловой К.К., судей Исполовой Р.А., Черняховской М.Р., с участием представителя истца Б[...],

представителей ответчиков Г[...], Х[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску А[...] к товариществу с ограниченной ответственностью (далее ТОО) «АҮ[...]», жилищному кооперативу (далее ЖК) «А2[...]», акционерному обществу (далее АО) «Qazaq Banki», частному судебному исполнителю (далее ЧСИ) Э[...], ЧСИ Б[...], ЧСИ Т[...], ЧСИ П[...], ЧСИ Б[...], республиканскому государственному учреждению «Департамент юстиции Актюбинской области» о признании соглашения купли-продажи состоявшимся (действительным), освобождении имущества от обременений, поступившее по кассационной жалобе ответчика ликвидационной комиссии АО «Qazaq Banki» на решение суда города Актобе от 27 августа 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 2 декабря 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Истец А[...] просил суд признать соглашение купли-продажи состоявшимся (действительным), освободить имущество от обременений, мотивируя требования тем, что является собственником спорной квартиры, расположенной по адресу город Актобе, [...] (далее-спорное имущество), произвел полную оплату за спорное имущество, что подтверждается протоколом общего собрания участников ТОО «АҮ[...]» от 11 марта 2025 года.

В спорном имуществе истец проживает вместе с семьей, открыто пользуется имуществом, несет бремя его содержания.

На протяжении пользования имуществом претензий не поступало.

Приговором суда №2 города Актобе от 6 декабря 2017 года истец признан потерпевшим и добросовестным приобретателем квартиры.

При обращении в филиал некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по Актюбинской области отказано в регистрации права собственности в связи с имеющимися обременениями, отсутствием правоустанавливающих документов.

Решением суда города Актобе от 27 августа 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 2 декабря 2025 года, признано действительным соглашение купли-продажи от 22 апреля 2016 года недвижимого имущества в виде квартиры № [...], расположенной по адресу город Актобе, [...], заключенное между ЖК «А2[...]» и А[...]

Указанным решением также постановлено освободить спорную квартиру от обременений, наложенных АО «Qazaq Banki» на основании договора залога от 31 марта 2016 года, уведомления о невыполнении обязательств от 1 сентября 2016 года, а также постановлений частных судебных исполнителей М[...] от 23 ноября 2016 года; Э[...] от 28 марта 2017 года, 29 марта 2021 года, 14 ноября 2022 года, 21 ноября 2023 года и 12 ноября 2024 года; А[...] от 13 января и 3 декабря 2020 года; Т[...] от 28 февраля и 2 декабря 2022 года; К[...] от 8 сентября 2023 года; П[...] от 8 апреля 2024 года; Б[...] от 28 мая 2024 года; Б[...] от 21 ноября 2024 года.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

В кассационной жалобе ответчик ликвидационная комиссия АО «Qazaq Banki» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в иске в полном объеме, указывая, что договор залога заключен ранее чем заключено соглашение о вступлении истца в ЖК «Арман» от 22 апреля 2016 года, следовательно, предмет залога не подлежал отчуждению без согласия залогодержателя, такого согласия не имелось. Деньги от продажи спорной квартиры в АО «Qazaq Banki» и ТОО «А[...]» не внесены.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, кассационный суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, согласно акту приемочной комиссии о вводе построенного объекта в эксплуатацию от 22 апреля 2016 года право собственности на квартиру, расположенную по адресу город Актобе, [...] зарегистрировано за ТОО «АҮ[...]».

31 марта 2016 года между АО «Qazaq Banki» и ТОО «АҮ[...]» заключен договор залога спорного имущества, в обеспечение исполнения обязательств по соглашению об открытии кредитной линии от 23 апреля 2014 года между АО «Qazaq Banki» и ТОО «О[...]» в размере 888 522 447,87 тенге.

22 апреля 2016 года между А[...] и ЖК «А2[...]» заключено соглашение о вступлении истца в жилищный кооператив.

По условиям соглашения А[...] обязался уплатить невозвратный первоначальный паевой взнос в размере 1 500 000 тенге и паевой взнос за жилое помещение стоимостью 9 522 000 тенге, из которых 20% подлежали оплате при подписании, а 80% по графику.

Согласно соглашению квартира предоставлялась А[...] [...], в городе Актобе, а дополнительным соглашением №1 от 12 декабря 2016 года сторонами согласована скидка в размере 1 000 000 тенге и обязанность ЖК «Арман2020» обеспечить до 31 марта 2017 года предоставление документов для государственной регистрации.

Актом приема-передачи ЖК «А2[...]» от 10 ноября 2016 года данная квартира передана истцу.

Приговором суда №2 города Актобе от 6 декабря 2017 года А[...] признан потерпевшим по уголовному делу в отношении Б[...] (директора ТОО «АҮ[...]») и других лиц по фактам мошенничества, при этом установлено, что в апреле 2016 года он, нуждаясь в улучшении жилищных условий, обратился в ЖК «А2[...]» и, ознакомившись с условиями, согласился на приобретение квартиры в рассрочку.

Истец обратился в суд с требованием признать соглашение от 22 апреля 2016 года действительным и освободить квартиру от обременений от залога и арестов, ссылаясь на полную оплату стоимости жилья, так как девять лет открыто пользуется имуществом, несет бремя содержания имущества.

Удовлетворяя иск о признании сделки состоявшейся, суды исходили из того, что при приобретении квартиры по соглашению с ЖК «А2[...]» от 25 апреля 2016 года истец не знал и не мог знать о наличии притязаний АО «Qazaq Banki» на спорную квартиру, поскольку стоимость квартиры им полностью оплачена, а сама квартира передана во владение и пользование истца.

Кассационный суд не соглашается с указанными выводами судов, считает, что иск по таким основаниям не подлежит удовлетворению.

Установлено, что 23 апреля 2014 года между АО «Qazag Banki» и ТОО «О[...]» заключены соглашения о предоставлении кредитной линии на общую сумму 1 500 000 000 тенге сроком на 36 месяцев.

В обеспечение обязательств 31 марта 2016 года в залог АО «Qazag Banki» передана спорная квартира, впоследствии приобретенной истцом, зарегистрированного 19 апреля 2016 года.

Решением специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области от 8 февраля 2017 года с ТОО «О[...]» и ТОО «АҮ[...]» в пользу АО «Qazag Banki» взыскана задолженность в размере 1 054 127 872 тенге.

22 апреля 2016 года между ЖК «А2[...]» и истцом заключено соглашение о вступлении в кооператив №49, а 10 ноября 2016 года спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи.

Договор залога на указанную квартиру заключен 31 марта 2016 года между АО «Qazag Banki» и ТОО «АҮ[...]», то есть до возникновения правоотношений с истцом, в связи с чем АО «Qazag Banki» приобрел статус залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее ГК) установлено, что залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Договор залога не оспорен и не признан недействительным, следовательно, сохраняет свою юридическую силу. Из материалов дела следует, что 19 января 2016 года между ТОО «А[...]» и ЖК «А2[...]» заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Однако недвижимое имущество не принято на баланс ЖК «А2[...]», на момент передачи квартиры истцу ЖК «А2[...]» не являлся собственником, поскольку спорная квартира оставалась зарегистрированной за ТОО «АҮ[...]».

Кроме того, согласно сведениям о государственной регистрации юридического лица, ЖК «А2[...]» зарегистрирован лишь 5 февраля 2016 года, то есть после заключения договора купли-продажи от 19 января 2016 года. Также установлено, что приговором суда № 2 города Актобе от 6 декабря 2017 года бывшие руководители ТОО «О[...]», ТОО «АҮ[...]», ЖК «А2[...]» и другие лица признаны виновными в совершении преступлений.

По приговору суда А[...] приобрел спорную квартиру в рассрочку и в результате преступных действий ему причинен материальный ущерб в размере 3 950 480 тенге. Гражданский иск А[...] оставлен без рассмотрения для предъявления в порядке гражданского судопроизводства.

При этом из приговора следует, что истцом оплачена лишь часть стоимости квартиры, что исключает возможность признания истца добросовестным приобретателем спорного имущества.

Кассационный суд считает, что иск о признании действительной сделки не подлежит удовлетворению, поскольку указанная сделка противоречит требованиям закона, предъявляемых к форме, содержанию, участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, не соответствует форме установленной законом, нарушает законные права и интересы АО «Qazag Banki».

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что денежные средства от реализации спорной квартиры зачислены кредитору.

Учитывая, что по делу не требуется сбора и исследования новых доказательств, обстоятельства дела установлены судом полно и правильно, однако допущены нарушения норм материального и процессуального права,

кассационный суд считает необходимым вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда города Актобе от 27 августа 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 2 декабря 2025 года по данному делу отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска А[...]. Кассационную жалобу ответчика ликвидационной комиссии акционерного общества «Qazaq Banki» удовлетворить. Председательствующий К.К. Исмагулова

Р.А. Исполова

Судьи М.Р. Черняховская