Дело №6003-26-00-2к/951

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 мая 2026 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Исмагуловой К.К.,

судей Исполовой Р.А., Черняховской М.Р.,

с участием представителя истца Сайлау С.К.,

ответчика Рахимовой А.В., представителя ответчика Нурашева Е.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску государственного учреждения (далее ГУ) «Управление государственного архитектурно-строительного контроля ЗападноКазахстанской области» к Рахимовой Анастасии Васильевне, Наурузову Женису Искаковичу о признании сделок недействительными, поступившее по кассационной жалобе ответчика Рахимовой Анастасии Васильевны на постановление судебной коллегии по гражданским делам ЗападноКазахстанского областного суда от 27 января 2026 года,

УСТАНОВИЛ:

Истец ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Западно-Казахстанской области» провел внеплановую проверку по обращению гражданина в отношении строительства четырехэтажного здания в городе Уральске.

По результатам проверки в отношении Наурузова Ж.И. вынесено предписание о сносе самовольно возведенного объекта.

Впоследствии между Наурузовым Ж.И. и Рахимовой А.В. заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, включающие строения и земельный участок по адресу: город Уральск, улица Ж. Досмухамедова, 33.

Истец считает, что договоры купли-продажи от 04 февраля 2025 года, заключенные между Наурузовым Ж.И. и Рахимовой А.В., являются мнимыми сделками, совершенными с целью уклонения от исполнения предписания о сносе строений, и просит признать их недействительными.

Решением суда № 2 города Уральска от 05 ноября 2026 года иск удовлетворен частично.

Признаны недействительными договоры купли-продажи между Наурузовым Ж.И. и Рахимовой А.В. в части продажи четырех квартир и хозяйственных построек по адресу: город Уральск, ул. Ж. Досмухамедова, 33.

В части признании недействительными договора купли-продажи земельного участка (кадастровый № 08-130-009-804) по данному адресу - в удовлетворении иска отказано.

Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам ЗападноКазахстанского областного суда от 27 января 2026 года решение суда №2 города Уральска от 05 ноября 2025 года изменено, отменено в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 08-130-009-804, расположенного по адресу ЗКО, город Уральск, улица Ж. Досмухамедова, дом № 33 с принятием в этой части нового решения об удовлетворении иска. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик Рахимова А.В. просит отменить постановление коллегии, оставить решение суда в силе, так как наличие предписания о сносе самовольной постройки само по себе не влечет недействительности сделок с земельным участком, поскольку земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости, истцу не предоставлены полномочия на подачу подобного иска.

Заслушав доводы сторон, изучив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность установленных фактических обстоятельств дела, применения и толкования норм материального права, соблюдения норм гражданского процессуального права, кассационный суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на земельном участке по адресу ЗКО, город Уральск, улица Ж. Досмухамедова, дом № 33 осуществлялось строительство четырехэтажного здания, которое не введено в эксплуатацию и не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истцом ответчику Наурузову Ж.И. выдано предписание от 20 августа 2024 года, которым предписано разработать проект производства работ для демонтажа и сноса незаконно (хозяйственным способом) возведенного здания и произвести демонтаж.

После вынесения предписания о сносе самовольной постройки 04 февраля 2025 года между ответчиками Наурузовым Ж.И. и Рахимовой А.В. заключены договоры купли-продажи, по которым отчуждены квартиры и хозяйственные постройки, расположенных на неделимом земельном участке кадастровый номер 08-130-009-804.

Истец указывает, что указанные сделки совершены с целью уклонения от исполнения законного предписания о сносе самовольной постройки и просит признать их недействительными.

Суд первой инстанции пришел к выводу о мнимости заключенных договоров и признал их недействительными в части снесенных зданий, отказав

при этом в удовлетворении исковых требований в части продажи земельных участков.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда первой инстанции, отменил решение в части отказа в удовлетворении иска и принял новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции указал, что предмет договоров охватывает единый имущественный комплекс, поэтому разделение недвижимости и частичное признание сделок недействительными невозможно. Кассационный суд соглашается с выводами апелляционной инстанции, признав их законными и обоснованными.

Признавая сделки недействительными частично, суд первой инстанции не учел, что предметом договоров купли-продажи являлся единый объект - земельный участок с расположенными на нем строениями, включая самовольную постройку.

В силу пункта 1 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее ГК) к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что заключение договоров после вынесения предписания о сносе было направлено на воспрепятствование его исполнению.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения статьи 8 ГК, а также пункта 1 статьи 160 и пункта 4 статьи 158 ГК является правомерной.

При таких обстоятельствах признание оспариваемых договоров недействительными лишь в части снесенных строений не устраняет допущенное злоупотребление правом и не обеспечивает восстановление нарушенных публичных интересов. В связи с чем сделки подлежат признанию недействительными в полном объеме.

Кассационный суд с утверждениями суда апелляционной инстанции соглашается, считая их правомерными.

Доводы ответчика в кассационной жалобе о том, что истец превысил свои полномочия в части подачи иска в суд о признании недействительными сделок являются неправомерными, так как истец в соответствии со статьей 9 ГК за защитой гражданских прав обратился в суд путем признания сделок недействительными.

Согласно Положения о ГУ «Управление государственного архитектурностроительного контроля Западно-Казахстанской области» от 8 июля 2022 года, данный орган является государственным органом, осуществляющим

государственный архитектурно-строительный контроль и надзор на территории Западно-Казахстанской области.

В силу части 2 статьи 8 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан государственные органы в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов других лиц либо неопределенного круга лиц.

Пунктом 1 статьи 31-3 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» в ходе осуществления государственного контроля уполномоченным органом применяются меры оперативного реагирования при выявлении нарушений, создающих угрозу правам и законным интересам граждан, жизни и здоровью людей, а также иным охраняемым законом интересам.

Следовательно, уполномоченный орган вправе обращаться в суд в целях пресечения нарушений градостроительного законодательства и устранения их последствий, включая оспаривание сделок, направленных в нарушение требований закона.

При изложенных обстоятельствах постановление коллегии подлежит оставлению в силе, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам ЗападноКазахстанского областного суда от 27 января 2026 года - оставить в силе, кассационную жалобу ответчика Рахимовой Анастасии Васильевны - без удовлетворения.

Председательствующий

К.К.Исмагулова

Судьи М.Р. Черняховская