П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 сентября 2025 года № 6003-25-00-2к/323 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Бастаубаева Г.Б., судей Ибрагимовой М.Н., Даненовой А.А., с участием сторон: представителя истца Степанова А.А., представителя ответчика Аманиязова С.Е., представителя третьего лица Абилева Т.К.,

рассмотрел в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Кан Натальи Вячеславовны к товариществу с ограниченной ответственностью «Ondiris Bulding» об обязании заключить договор куплипродажи недвижимого имущества и взыскании неустойки,

поступившее по кассационной жалобе третьего лица акционерного общества «Фонд проблемных кредитов» на решение районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 5 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 30 апреля 2025 года

У С Т А Н О В И Л:

Кан Наталья Вячеславовна (далее-истец) обратилась в суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Ondiris Bulding» (далееответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и взыскании неустойки.

Решением районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 5 февраля 2025 года иск удовлетворен частично. Постановлено: обязать товарищество с ограниченной ответственностью «Ondiris Bulding» (далееТОО) заключить с Кан Н.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, улица Брусиловского, дом 167, квартира 824, общей площадью 70,5 кв.м (далее-квартира). Взысканы с ТОО в пользу Кан Н. В. неустойка в сумме 186 915 тенге, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 715 тенге, расходы по оплате услуг представителя 200 000 тенге.

В удовлетворении остальной части иска Кан Н.В. к ТОО, отказано. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 30 апреля 2025 года решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчика и третьего лицабез удовлетворения.

Третье лицо акционерное общество «Фонд проблемных кредитов»

(далее-Фонд), не согласившись с вынесенными судебными актами, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела в кассационной жалобе просит решение районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 5 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 30 апреля 2025 года отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Выслушав представителя третьего лица, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца, возражавшего доводам жалобы и представителя ответчика, изучив материалы дела, жалобу в пределах его доводов, предусмотренных частью 1 статьи 449 Гражданского процессуального Кодекса (далее-ГПК), кассационный суд считает, что оспариваемые судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Такие нарушения при рассмотрении дела судами допущены.

12 сентября 2019 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, по условиям которого ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, при условии внесения полной стоимости квартиры. Истцом оплата произведена.

Как следует из материалов электронного дела, 31 января 2019 года между Фондом, товариществом с ограниченной ответственностью «Global Building Contract» и ТОО «Ondiris Bulding» (правопреемник) заключен договор №32 о переводе долга и передаче имущества, согласно которому ответчик принял на себя задолженность ТОО «Global Building Contract» в размере 60 955 921 172 тенге.

В обеспечение исполнения обязательств по договору на основании договора залога недвижимого имущества №FPL-2018-0003 от 5 июля 2018 года (далее-договор залога) с учетом дополнительных соглашений к нему, Фонду в залог предоставлены объекты недвижимого имущества, в том числе недвижимое имущество в виде квартиры истца, общей площадью 70,5 кв.м. Договор залога надлежащим образом зарегистрирован. Истцу известно о наличии обременений на квартиру.

Несмотря на это, ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств, предусмотренных договором, без соответствующего письменного разрешения Фонда, 12 сентября 2019 года стороны по делу заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №0108, согласно которому пришли к соглашению о подписании

в будущем договора купли-продажи квартиры. Истец же в настоящее время выплатил стоимость квартиры.

Между тем, как указано выше, спорная квартира является залоговым обеспечением исполнения обязательств ответчиком перед Фондом.

По условиям пункта 2.3.6. договора залога ответчик обязан не перезакладывать, не продавать и не отчуждать в любой иной форме предмет залога, а также не совершать деяний, которые могут повлечь такое отчуждение без письменного согласия Фонда.

В силу пункта 1 статьи 722 ГК заемщик обязан возвратить предмет займа в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В рамках договора утвержден порядок погашения долга ответчика перед Фондом. В соответствии с пунктом 3.5 договора о переводе долга погашение долга ответчиком перед Фондом осуществляется от реализации залогового имущества. Полученные Фондом от ответчика в результате реализации последним каждой отдельной единицы имущества, в том числе квартиры истца засчитывается Фондом в счет исполнения ответчиком своих обязательств по погашению долга. После поступления на счет Фонда денег, вырученных от реализации квартиры, Фонд предоставляет ответчику все правоустанавливающие и технические документы на квартиру и снимает с неё обременение, чего в данном случае сторонами сделано не было.

Из Устава Фонда следует, что основной целью его деятельности является реализация мер, направленных на улучшение качества кредитных портфелей банков второго уровня, а его единственным акционером является Правительство Республики Казахстан.

Приобретение Фондом права требования задолженностей у проблемных должников было направлено на оздоровление и обеспечение стабильности банковского сектора Республики Казахстан (далее-РК) и улучшение качества кредитных портфелей банков второго уровня, на что Указом Президента РК от 14 февраля 2017 года №421 «О выделении целевого трансферта из Национального Фонда РК» на 2017 год» выделены денежные средства из Национального Фонда РК, Национального Банка РК и собственных средств Фонда.

При этом, ответчик обязан обратиться письменно в Фонд с подтверждающими документами о 100% оплате стоимости реализации, с направлением необходимых документов - предварительного договора куплипродажи, анкетных данных покупателя, акта сверок, документов о переводе денежных средств на счет Фонда.

Денежные средства от реализации квартиры в сумме 18 691 500 тенге в Фонд не зачислены, отсутствует информация о зачислении денежных средств, реестр платежей и прочие необходимые документы. Обстоятельство об оплате стоимости квартиры истцом и не зачисление денежных средств, представителем ответчика в судебном заседании подтверждено.

Согласно требованиями статей 272, 273 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Обязательства ответчиком не исполнены, оснований для прекращения залога и регистрации в государственных органах договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется.

Как требует нормы статьи 72 ГПК, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В свою очередь, со стороны истца доказательства, свидетельствующие об обоснованности заявленного требования суду, не представлены.

При таких обстоятельствах реализация квартиры без соответствующего письменного разрешения Фонда и не зачисление вырученных от реализации денежных средств на его счет, нарушает права и интересы Фонда как залогодержателя, что является недопустимым.

Указанные факты местными судами не приняты во внимание, что привело к вынесению необоснованных и незаконных судебных актов.

Пунктом 7 статьи 8 ГК определено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктами 3-6 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций допущены неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение норм материального права, что согласно подпунктов 1) и 4) части 1 и подпункта 3) части второй статьи 427, подпунктов 1), 3) части 6 статьи 438 ГПК является к безусловной их отмене в удовлетворенной части иска.

Учитывая, что по делу не требуется сбора и исследования новых доказательств, обстоятельства дела установлены судом полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального и процессуального права, оспариваемые судебные акты подлежат изменению с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска Кан Н.В. в этой части. На основании части первой статьи 109 ГПК подлежит взысканию с Кан Н.В. в доход государства судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 961 тенге. Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 5 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 30 апреля 2025 года, изменить.

Отменить решение и постановление в части возложения обязанности на товарищество с ограниченной ответственностью «Ondiris Bulding» заключить с Кан Натальей Вячеславовной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу город Алматы, улица Брусиловского, дом 167, квартира 824, взыскания неустойки в сумме 186 915 (сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот пятнадцать) тенге, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 3 715 (три тысячи семьсот пятнадцать) тенге, расходов по оплате услуг представителя 200 000 (двести тысяч) тенге и 50 000 (пятьдесят тысяч) тенге, принять новое решение об отказе в иске в этой части.

В остальной части оставить в силе.

Кассационную жалобу акционерного общества «Фонд проблемных кредитов» - удовлетворить.

Взыскать с Кан Натальи Вячеславовны в доход государства государственную пошлину в сумме 12 961 (двенадцать тысяч девятьсот шестьдесят одно) тенге.

Председательствующий Бастаубаев Г.Б. Судьи Ибрагимова М.Н. Даненова А.А.