6001-25-00-3гп/113

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 апреля 2025 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – судьи Токтаровой Б.Ж.,

судей Куанышбаевой Р.А., Абдрахманова С.А.,

с участием представителя КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» - Абжалиевой Ж.А.,

представителя ТОО «Европолис» - Мынбаева Д.Ж.,

представителя ТОО «АС-Алтын» и Гужавина А.О. – Орынбаевой Ж.Ш., представителя Тогисбаевой А.М. – Воронова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску Коммунального государственного учреждения (далее – КГУ) «Управление градостроительного контроля города Алматы» к товариществу с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «Европолис», Байболовой Айман Серекпековне, ТОО «АСАлтын», Ашербекову Рустему Джанбулатовичу, Воеводиной Ольге Федоровне, КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы», Тогисбаевой Айнуре Мухтаровне, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчиков НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы, Акмолдаевой Камилы Жаркынбековны, Кенжегариной Гаухар Булатовны, Общественного объединения «Turgundar.kz», Объединения собственников имущества (далее - ОСИ) «Омаровой 37», нотариусов города Алматы Таурбаевой Айжан Нурлановны, Котиевой Янины Магомет-хановны, Ким Алины Александровны, нотариальной палаты города Алматы, Гужавина Александра Олеговича о признании недействительными договоров передачи, договоров купли-продажи, акта приемки объекта в эксплуатацию, признании незаконным объединения нежилого помещения №№ 172 и 178 с последующим переоборудованием под квартиру, признании недействительным акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, признании незаконным и отмене решения на реконструкцию, выданного КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы, признании недействительным архитектурно-планировочного задания, приведении в первоначальное положение технического этажа в многоквартирном жилом доме путем сноса незаконно возведенных строений за счет средств Байболовой А.С., Ашербекова Р.Д., Тогисбаевой А.М.,

поступившее по ходатайству представителя ответчика Тогисбаевой А.М. – Воронова В.В. о пересмотре решения Медеуского районного суда города Алматы от 16 июля 2024 года, постановления судебной коллегии по

гражданским делам Алматинского городского суда от 16 октября 2024 года,

У С Т А Н О В И Л А:

КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее – Управление) обратилось в суд с вышеуказанным иском.

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 16 июля 2024 года иск удовлетворен. Постановлено признать недействительными:

• договор передачи недвижимого имущества в собственность от 17 апреля 2013 года на нежилое помещение, площадью 118,4 кв.м., расположенное по адресу: город Алматы, улица Омаровой, дом 37, подъезд 3, заключенный между ТОО «Европолис» и Байболовой А.С.;

• договор передачи нежилого имущества в собственность от 29 марта 2016 года на нежилое помещение, площадью 54,1 кв.м., расположенное по адресу: город Алматы, улица Омаровой, дом 37, подъезд 3, заключенный между ТОО «Европолис» и Байболовой А.С.;

• договор купли-продажи нежилого помещения № 172 от 21 апреля 2015 года, общей площадью 118,4 кв.м., расположенного по адресу: город Алматы, улица Омаровой, дом 37, заключенный между Байболовой А.С. и ТОО «АсАлтын»;

• договор купли-продажи нежилого помещения № 172 от 31 августа 2016 года, заключенный между ТОО «Ас-Алтын» и Байболовой А.С.;

• акт приемки в эксплуатацию № 885 от 25 октября 2016 года на объект, расположенный по адресу: город Алматы, Медеуский район, улица Омаровой, дом 37.

Признать незаконным объединение нежилого помещения № 172, площадью 118,4 кв.м., и нежилого помещения № 178, площадью 54,1 кв.м., по адресу: город Алматы, Медеуский район, улица Омаровой, дом 37, с последующим переоборудованием под квартиру № 178 (далее – квартира № 178).

Признать недействительными:

• договор купли-продажи квартиры № 178 от 25 апреля 2017 года между Байболовой А.С. и Ашербековым Р.Д.;

• акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 18 июня 2018 года на квартиру № 178;

• договор купли-продажи квартиры № 178 от 20 февраля 2019 года между Ашербековым Р.Д. и Воеводиной О.Ф.;

• договор купли-продажи квартиры № 178 от 22 мая 2023 года между Воеводиной О.Ф. и Тогисбаевой А.М.

Признать незаконным и отменить решение на реконструкцию помещений № 081181613 от 3 октября 2023 года, выданное КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

Признать недействительным архитектурно-планировочное задание №KZ65VUA01003926 от 19 октября 2023 года на «Реконструкцию с внутренней перепланировкой квартиры № 178 в здании жилого дома, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, улица Омаровой, дом 37».

Привести в первоначальное положение технический этаж в многоквартирном жилом доме по адресу: город Алматы, улица Омарова, дом 37, путем сноса незаконно возведенных строений за счет средств ответчиков Байболовой А.С., Ашербекова Р.Д. и Тогисбаевой А.М.

Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 октября 2024 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель просит отменить судебные акты, в части оспаривания актов, вынесенных в ходе реализации публично-правовых отношений, производство по делу прекратить, по остальным требованиям вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и обсудив доводы ходатайства, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении дела такие нарушения допущены.

Из материалов дела следует, что Управлением на основании обращения Акмолдаевой К.Ж. № ЖТ-2023-02085995 от 18 октября 2023 года зарегистрирован акт о назначении проверки №1236 от 28 ноября 2023 года в отношении Тогисбаевой А.М. по объекту, расположенному по адресу: город Алматы, Медеуский район, улица Омаровой, дом 37, квартира № 178.

Проверкой установлено, что на объект имеются акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 18 июня 2018 года, технический паспорт от 18 июля 2018 года, технический проект № 34108 от 4 августа 2018 года, выданный ТОО «Гео Проект Инжиниринг», а также решение на реконструкцию (перепланировка,

переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий, связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудований № 081181613 от 3 октября 2023 года и архитектурнопланировочное задание № KZ65VUA01003926 от 19 октября 2023 года, выданные КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

По результатам проверки в отношении Тогисбаевой А.М. приняты меры по статье 316 части 1, статье 321 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» и выдано предписание № 636 сроком до 15 февраля 2024 года о приостановлении строительно-монтажных работ, устранении допущенных нарушений, получении положительного заключения экспертизы и сопровождении работ авторским и техническим надзором.

В дальнейшем собственником получено архитектурно-планировочное задание № KZ65VUA01003926 от 19 октября 2023 года и решение на реконструкцию № 081181613 от 3 октября 2023 года КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

Разработана проектно-сметная документация и проведена экспертиза проекта № SKA-0460/23 от 28 декабря 2023 года.

28 декабря 2023 года в адрес Управления поступило уведомление о начале производства строительно-монтажных работ № KZ59REA00370056.

Иск мотивирован тем, что ТОО «Европолис» передало в собственность Байболовой А.С. технический этаж как нежилое помещение, в последующем собственником нежилые помещения объединены и переоборудованы под квартиру, произведена перепланировка с увеличением площади. При этом протокол общего собрания жильцов дома не составлялся, согласие собственников квартир не получено, тогда как технический этаж относится к общему имуществу кондоминиума и не мог быть передан застройщиком в индивидуальную собственность.

Местные суды, удовлетворяя иск исходили из того, что предъявлением настоящего иска Управление пресекает введение в гражданский оборот и эксплуатацию строения, которое не должно находиться на техническом этаже жилого дома, то есть в числе общего имущества объекта кондоминиума, пресекает нарушение прав и законных интересов жильцов жилого дома.

Данные выводы являются преждевременными, поскольку местные суды не выяснили ряд обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заслуживают внимания доводы ходатайства о том, что Управлением в обоснование иска положены обстоятельства передачи застройщиком ТОО «Европолис» в собственность Байболовой А.С. части технического этажа в виде нежилых помещений, являющихся общим имуществом кондоминиума, без проведения общего собрания и без согласования с жильцами дома.

Однако Управление является ненадлежащим истцом, поскольку не наделено компетенцией и полномочиями по представлению в судах интересов объекта кондоминиума или отдельных жильцов - собственников имущества, а вопросы принадлежности имущества многоквартирного дома не затрагивают и не ущемляют его собственные интересы. Следовательно, у истца отсутствует процессуальное право на предъявление иска.

При этом кондоминиум и собственники квартир (помещений) каких-либо требований при рассмотрении дела не заявляли, хотя не были ограничены в праве предъявления самостоятельного иска в защиту своих интересов.

В соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено участниками сделки, заинтересованными лицами, надлежащим государственным органом либо прокурором.

В данном случае, Управление не является заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены или могут быть нарушены в результате совершения спорных сделок.

В силу статьи 163 Закона «О государственном имуществе» Управление государственным органом не является, а, будучи коммунальным государственным учреждением, обладает определенной компетенцией и полномочиями, наделяемыми его учредителем (структурное подразделение акимата города республиканского значения в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности).

Исходя из положений статьи 3 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», в рамках заявленного предмета иска Управление не наделено полномочиями на предъявление иска по признанию сделок в отношении недвижимого имущества недействительными.

Архитектурно-планировочное задание № KZ65VUA01003926 от 19 октября 2023 года и решение на реконструкцию № 081181613 от 3 октября 2023 года вынесены в рамках административной процедуры и реализации властно-публичных полномочий государственного органа - Управления городского планирования и урбанистики города Алматы, носящих разрешительный характер. Акт комиссионной приемки объекта в эксплуатацию № 885 от 25 октября 2016 года, которым в числе прочих произведено объединение нежилых помещений № 172 и № 178, с последующим переоборудованием под квартиру, имеет публично-правовой характер.

Акт приемки построенного объекта от 18 июня 2018 года оформлен собственником и зарегистрирован на основании решения самого истца от 21 мая 2018 года.

Местные суды, ссылаясь на необходимость пресечения нарушений прав и законных интересов жильцов жилого дома, ни один из которых не заявил самостоятельные требования на предмет спора, взяли за основу мнение двух собственников квартир Кенжегариной Г.Б. и Акмолдаевой К.Ж., несогласных с проведенной реконструкцией спорного помещения. При этом не выяснили мнение других владельцев квартир и помещений многоквартирного жилого дома, численностью более чем 300 человек.

Ссылаясь на нарушение прав кондоминиума и признавая недействительными сделки по отчуждению его имущества за период с 20132023 годы, суды не установили достоверных доказательств нарушения прав кондоминиума. Кондоминиум «Омаровой 37», государственная регистрация произведена 10 марта 2021 года (№ 002205822490). ОСИ «Омаровой 37» зарегистрировано Департаментом юстиции города Алматы 1 марта 2024 года (БИН 240340000396). Суды не учли, что все оспариваемые сделки заключены в отношении недвижимости, не относящейся к имуществу объекта кондоминиума, поэтому права последнего не нарушены.

В соответствии с подпунктом 14 статьи 2 Закона «О жилищных отношениях» принадлежащая Тогисбаевой А.М. квартира № 178 не может относиться к общему имуществу кондоминиума, поскольку находилась и находится в индивидуальной (раздельной) собственности.

Требование о приведении в первоначальное положение технического этажа путем сноса незаконно возведенных строений за счет средств ответчиков по правовым последствиям лишает собственника Тогисбаеву А.М. принадлежащего ей имущества, что противоречит пункту 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан.

Согласно статьи 261 ГК иски, связанные с правами на имущество, могут быть предъявлены к добросовестным приобретателям только собственниками этого имущества и в установленных законом случаях.

В связи с чем, местным судам необходимо проверить полномочия Управления на предъявление иска об оспаривании права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее гражданам или юридическим лицам.

Кроме того, нужно проверить проектно-сметную документацию на предмет наличия технических или нежилых помещений на спорном объекте, выяснить мнение других собственников квартир на предмет заявленного иска и при необходимости привлечь их к участию в деле, а также проверить другие доводы ходатайства.

Ввиду того, что при рассмотрении данного спора местными судами не выяснен круг обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, судебная коллегия находит обжалуемое постановление апелляционной

инстанции подлежащим отмене с направлением дела на новое судебное рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить вышеуказанные недостатки и по результатам рассмотрения принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь подпунктом 5) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия,

П О С Т А Н О В И Л А:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 октября 2024 года по данному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алматинского городского суда в ином составе судей.

Ходатайство представителя ответчика Тогисбаевой А.М. – Воронова В.В удовлетворить частично.

Председательствующий

Б. Токтарова

Р. Куанышбаева

Судьи

С. Абдрахманов