6001-21-00-3г/569

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 апреля 2021 года город Нур-Султан

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Жусупбекова Г.К.,

предварительно рассмотрев с истребованием гражданского дела ходатайство представителя О[...] - П[...] о пересмотре заочного решения Бостандыкского районного суда города Алматы от 11 июня 2020 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 ноября 2020 года

по гражданскому делу по иску ТОО «ХА1[...]» к О[...] о расторжении предварительного договора куплипродажи и выселении,

УСТАНОВИЛА:

ТОО «ХА1[...]» обратилось в суд с вышеуказанным иском к О[...], мотивируя уклонением ответчика от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости № 21100317 от 19 сентября 2018 года с рассрочкой платежа (далее – Предварительный договор) и договору имущественного найма (аренды) № 41100317 от 17 октября 2018 года (далее – Договор аренды).

Заочным решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 11 июня 2020 года иск удовлетворен. Р[...] договор и Договор аренды, заключенные между ТОО «ХА1[...]» и О[...], О[...] выселен со всеми проживающими лицами из квартиры № [...], расположенной по адресу: город Алматы, [...] вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 ноября 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения, по мнению заявителя, по делу допущены.

Как следует из материалов дела, 19 сентября 2018 года ТОО «МП[...]» и О[...] заключили Предварительный договор, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить стоимость квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...] (далее – спорная квартира), а ТОО «МП[...]» после полной выплаты стоимости недвижимости - продать ее О[...] по отдельно заключенному в нотариальном порядке договору купли-продажи.

В соответствии с Приложением № 2 к Предварительному договору, стоимость объекта недвижимого составляет 36 065 100 тенге, которые оплачиваются согласно утвержденному графику платежей.

Согласно пункту 8.2 Предварительного договора, на период действия договора и до полной оплаты покупателем стоимости недвижимости продавец передает покупателю недвижимость во владение и пользование на возмездной основе по отдельно заключенному между покупателем и продавцом договору имущественного найма (аренды).

17 октября 2018 года между ТОО «МП[...]» и О[...] заключен Договор аренды, подписан акт приема-передачи недвижимости.

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 29 июля 2019 года ТОО «МП[...]» уступило все права и обязанности по Предварительному договору ТОО «ХА1[...]».

Местные суды, удовлетворяя исковые требования ТОО «ХА1[...]», пришли к выводу, что ответчик, вопреки условиям Предварительного договора и Договора аренды, свои обязательства по внесению ежемесячных платежей в счет стоимости приобретаемой недвижимости не исполнил. Поэтому истец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления уведомления в адрес покупателя на основании пункта 2.5 Предварительного договора, а также выселить ответчика с членами семьи из спорной квартиры.

Автор ходатайства, не соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указывает, что истцом не соблюден порядок досудебного урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 404 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК), в случае одностороннего отказа от исполнения договора сторона должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за месяц, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами или соглашением сторон.

Согласно статье 392 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 10 Предварительного договора уведомление стороной истца должно было быть направлено по адресу: город Шымкент, [...] тем, уведомление за № 0329/1857 от 29 октября 2019 года направлено по адресу город Алматы,

[...], что не соответствует условиям договора.

Доказательства надлежащего уведомления ответчика о расторжении договоров в решении суда не приведены и истцом не представлены.

Заявитель указывает, что судами не принято во внимание внесение ответчиком последнего платежа в размере 3 030 000 тенге согласно квитанции от 5 марта 2020 года на счет ТОО «МП[...]», данная сумма в полной мере покрывает образовавшуюся задолженность.

Пунктом 4 Соглашения о перемене лиц в обязательстве прямо предусмотрено, что в случае осуществлении О[...] платежей предусмотренных договором после заключения настоящего соглашения в пользу ТОО «МП[...]», последний обязан перечислить поступившие денежные средства на счет правопреемника ТОО «ХА1[...]».

Однако ТОО «МП[...]», в пользу которого был произведен платеж, не было привлечено к участию в деле для установления обстоятельств получения и перевода денежной суммы в пользу ТОО «ХА1[...]», уплаченной в соответствии с графиком погашения.

При этом в суде апелляционной инстанции истец признал факт оплаты ответчиком суммы в ТОО «МП[...]», предоставив судебной коллегии акты сверки с принятием в зачет 3 030 000 тенге, что являлось безусловным основанием к отмене заочного решения и направлению дела на новое рассмотрение.

В этой связи полагает, что обязательства по Предварительному договору, с учетом условий, предусмотренных Соглашением о перемене лиц в обязательстве, им были исполнены в полном объеме.

В силу статьи 404 ГК в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными или измененными с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора, а при расторжении или изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении или изменении договора.

Заявитель приводит доводы о том, что при вынесении судебного акта судами не решен вопрос о возврате денежной суммы, уплаченной ответчиком за весь период исполнения обязательства, в размере 14 874 000 тенге, в том числе, первоначального платежа в размере 7 213 020 тенге.

Между тем, из пункта 5.4. Предварительного договора следует, что при расторжении договора по инициативе продавца в случаях, указанных в пунктах 5.3, 8.4, полученные от покупателя в оплату стоимости недвижимости суммы денег, включая первоначальный платеж, возвращаются продавцом покупателю.

Полагает, что начисление истцом пени в размере 4 744 635,81 тенге, превышающей более 13 % от стоимости приобретаемой недвижимости, не отвечает требованиям разумности и справедливости, а также противоречит пункту 5.1 Предварительного договора, устанавливающему предельный размер неустойки, не более 3 % от стоимости недвижимости.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра судебных актов, подлежащих проверке в судебном заседании суда кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444, частью 2 статьи 449 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛА:

Передать ходатайство представителя О[...] - П[...] о пересмотре заочного решения Бостандыкского районного суда города Алматы от 11 июня 2020 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 ноября 2020 года с делом для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан. Копию постановления направить лицам, участвующим в деле.

Судья Жусупбекова Г.К. Копия верна. Судья Жусупбекова Г.К.