6001-21-00-3гп/251

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 июня 2021 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего Султанова Н.К.,

судей Боровик М.Г., Салий В.В.,

с участием представителей истца А[...], Б[...],

представителя ответчика А[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело

по иску Товарищества с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «PET[...]» к ТОО «СК[...]» о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа и взыскании сумм;

по встречному иску ТОО «СК[...]» к ТОО «PET[...]» о расторжении договора аренды, обязании вывезти имущество, взыскании задолженности и пени,

поступившее по ходатайству ТОО «PET[...]» о пересмотре решения специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 14 декабря 2020 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 29 марта 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

ТОО «PET[...]» (далее – Арендатор) обратилось в суд с иском к ТОО «СК[...]» (далее – А[...]) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, взыскании суммы предоплаты по договору в размере 18 825 500 тенге и перечисленной для оформления земельного участка суммы в размере 6 881 375 тенге. Требования мотивированы тем, что оспариваемый Договор является притворным в силу пункта 2 статьи 160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК), поскольку фактически прикрывает договор купли-продажи.

Ответчик, не признав исковые требования, заявил встречный иск о расторжении договора аренды, обязании Арендатора вывезти имущество, взыскать с ТОО «PET[...]» задолженность по договору в размере 12 703 218 тенге и пеню в размере 3 126 671 тенге.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 14 декабря 2020 года в удовлетворении иска

ТОО «PET[...]» отказано. Встречный иск удовлетворен частично. Расторгнут оспариваемый договор аренды. С ТОО «PET[...]» в пользу ТОО «СК[...]» взысканы задолженность в размере 12 703 218 тенге, неустойка - 1 270 322 тенге, представительские расходы - 400 000 тенге и государственная пошлина - 420 595 тенге. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 29 марта 2021 года решение суда оставлено без изменения. В ходатайстве представитель ТОО «PET[...]» просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В отзыве на ходатайство представитель ТОО «СК[...]» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Заслушав представителя ТОО «PET[...]», поддержавшего доводы ходатайства, возражения представителя ТОО «СК[...]», изучив материалы дела, обсудив доводы ходатайства и отзыва, судебная коллегия полагает, что оспариваемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела не допущены.

Из материалов дела следует, что 3 февраля 2020 года стороны заключили Договор № 1 аренды (имущественного найма) недвижимого имущества с правом выкупа (далее - Договор), предметом которого явилось следующее арендованное имущество, расположенное в городе Алматы:

• административно-хозяйственное помещение (литер А), площадью 567,5 кв.м, расположенное по адресу: [...];

• промышленное здание (литер А), площадью 3043,8 кв.м, расположенное по адресу: [...];

• земельные участки ориентировочной площадью 720 кв.м, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми № [...] ([...]) и № [...] ([...]).

Договором установлены срок аренды - по 31 декабря 2020 года,

ежемесячная арендная плата – 4 783 125 тенге.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрен порядок внесения арендной платы Арендатором: 100 % предоплаты стоимости первых 4 месяцев аренды в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора; оплата арендной платы за следующие месяцы - не позднее 10 числа месяца аренды, подлежащего оплате.

Кроме того, из условий договора следует, что ТОО «PET[...]» проинформировано о нахождении объектов арендованного имущества в залоге АО «ForteBank».

В силу пункта 1 статьи 380 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 381 ГК сторонам предоставлено право заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор).

По правилам пункта 1 статьи 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При рассмотрении спора суды обоснованно исходили из указанных положений закона и условий заключенного между сторонами Договора, поскольку из его содержания следует, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.

Судом установлено, что оспариваемый Договор заключен и подписан Арендатором добровольно, без какого-либо заблуждения относительно содержащихся в нем условий.

Согласно акту приема-передачи от 3 февраля № 1 к Договору вышеуказанные объекты недвижимости были переданы А[...]. При этом последний не был ограничен в праве пользования объектами недвижимого имущества, что им не отрицалось.

Д[...] о том, что перечисленные им А[...] денежные средства являются предоплатой в счет покупки недвижимого имущества, опровергаются платежными документами, в которых назначением платежа указана аренда склада и офиса.

При установленных обстоятельствах местными судами обоснованно не приняты во внимание доводы ТОО «PET[...]» о том, что фактически между сторонами имело место заключение договора купли-продажи.

Действительно, в Договоре имеется раздел 6 «Намерения о выкупе арендованного имущества».

Согласно пункту 4.3 Договора, стороны согласовали, что при надлежащем исполнении Арендатором условий настоящего Договора и при наличий условий, позволяющих А[...] продать переданное Арендатору в аренду имущество (наличие разрешения Банка осуществить продажу арендованного имущества, снятие обременения в виде залога с арендованного имущества и иные условия), А[...] и Арендатор намерены в дальнейшем заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, с учетом условий, указанных в разделе 6 договора.

Пунктом 6.1.1 определена выкупная цена имущества - 311 859 750 тенге, оговорены условия зачета оплаченных сумм.

Однако дополнительные условия договора о возможном выкупе арендованного имущества свидетельствуют лишь о намерении сторон совершить сделку купли-продажи в будущем.

Кроме того, в пункте 6.4 Договора стороны согласовали, что возможные условия выкупа арендованного имущества, указанные в разделе 6 договора, не являются предварительным договором, а являются лишь намерением сторон о совершении сделки по купле-продаже имущества, арендованного в соответствии с пунктом 1.1 Договора.

Как установлено, в дальнейшем Арендатор прекратил выплату арендных платежей.

20 июля 2020 года ТОО «PET[...]» направило в адрес ТОО «СК[...]» письмо с предложением расторгнуть Договор аренды, ссылаясь на затруднения, вызванные введением в стране чрезвычайного положения и карантина, и с просьбой вернуть денежные средства в общей сумме 25 706 875 тенге, перечисленные платежными поручениями от 7 февраля и 28 мая 2020 года. При этом арендатор указал, что до 13 апреля 2020 года производил ремонт помещений.

На данное письмо А[...] ответил отказом, а затем, 20 августа 2020 года направил Арендатору требование о расторжении договора в одностороннем порядке и погашении задолженности по оплате арендной платы в сумме 7 237 750 тенге.

28 августа 2020 года от ТОО «PET[...]» поступило отказное письмо от расторжения договора, подтверждающее при этом готовность освободить помещение.

С учетом обстоятельств дела и положений статьи 556 ГК, суд обоснованно удовлетворил встречный иск о расторжении Договора.

Также правомерно взыскана задолженность по арендным платежам, поскольку объекты в указанный период находились во временном владении и пользовании у ТОО «PET[...]», которое по условиям Договора было обязано производить оплату аренды своевременно, но допустило просрочку.

Взыскание пени предусмотрено пунктом 8.2 Договора, к тому же судом предъявленная сумма неустойки справедливо уменьшена до 10% от взыскиваемой суммы.

Представленная ТОО «PET[...]» копия электронной переписки, которая, по его утверждению, имела место между представителями сторон, обоснованно не принята во внимание местными судами, поскольку она, в силу положений статей 63-68 ГПК, не может являться достаточным доказательством с точки зрения относимости, допустимости и достоверности.

Скриншоты этой электронной переписки не были удостоверены нотариально.

Наличие полномочий физических и юридических лиц, указанных в электронной переписке, на представление интересов ТОО «СК[...]» по вопросам согласования условий и последующего заключения договора купли-продажи, стороной Арендатора не подтверждено.

При этом А[...] в судебных заседаниях неоднократно оспаривал достоверность и полноту копий электронной переписки, указывал, что ее содержание скомбинировано из сообщений, направленных на различные почтовые адреса. Сама переписка и прилагаемые к ней файлы совершены без использования электронной цифровой подписи.

Таким образом, судами правильно установлены обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем, обжалуемые судебные акты являются законными и оснований к их пересмотру не усматривается.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 14 декабря 2020 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 29 марта 2021 года по данному делу оставить в силе.

Ходатайство ТОО «PET[...]» оставить без удовлетворения.

Председательствующий Султанов Н.К. Судьи Боровик М.Г.

Салий В.В.

Копия верна. Судья Боровик М.Г.