6001-25-00-3г/1717

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 апреля 2025 года город Астана

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ералиева Б.Р.,

предварительно рассмотрев с истребованием электронного гражданского дела ходатайство представителя истца Мамбетовой Ж.М. о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 10 декабря 2024 года,

по иску индивидуального предпринимателя Баймагамбетовой Замзагул Хамитовны (далее – ИП Баймагамбетова, арендодатель) к индивидуальному предпринимателю Фроловой Ларисе Витальевне (далее – ИП Фролова, арендатор) о взыскании суммы задолженности,

У С Т А Н О В И Л А:

ИП Баймагамбетова обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что ответчиком ненадлежащим образом производились платежи за арендуемое помещение, что привело к образованию задолженности.

Решением специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области от 24 сентября 2024 года иск удовлетворен.

С ИП Фроловой в пользу ИП Баймагамбетовой взысканы сумма задолженности 7 939 741 тенге, государственная пошлина 79 397 тенге, расходы по оплате помощи представителя 250 000 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 10 декабря 2024 года решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В ходатайстве представитель истца Мамбетова Ж.М., ссылаясь на неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права, просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения, по мнению автора ходатайства, по делу допущены.

В соответствии со статьей 268 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и так далее либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 272 и 273 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Согласно пункту 1 статьи 540 ГК по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

По пункту 1 статьи 546 ГК плата, за пользование нанятым имуществом, уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное.

В соответствии со статьей 558 ГК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что Баймагамбетова З.Х. является собственником имущества, расположенного по адресу: город Актобе, район Алматы, проспект Кенеса Нокина, участок 34 Е.

14 июня 2022 года между сторонами заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать по акту-приема передачи, а арендатор принять во временное владение и пользование помещение на нолевом этаже нежилого здания, расположенного по вышеуказанному адресу, общей площадью 171,8 квадратных метров (далее – Договор).

Согласно Договору размер арендной платы составляет 1 168 240 тенге, из расчета 6 800 тенге за 1 квадратный метр.

Срок действия Договора с 14 июня 2022 года до 31 декабря 2022 года. Начало срока оплаты с 1 августа 2022 года.

По пункту 3.6 Договора Арендатором также оплачиваются коммунальные услуги, электроэнергия, отопление согласно выставленным счетам по утвержденным тарифам поставщиков услуг.

14 июня 2022 года между сторонами подписан акт приема-передачи помещения общей площадью 171,8 квадратных метров.

Дополнительным соглашением № 1 от 2 января 2023 года срок действия договора продлен до 31 декабря 2023 года.

На основании акта приема-передачи от 1 сентября 2023 года арендатор возвратил помещение общей площадью 171,8 квадратных метров и принял

помещение общей площадью 87 квадратных метров по указанному адресу (далее – помещение).

По акту приема-передачи от 10 июня 2024 года арендатором возвращено арендодателю вышеуказанное помещение.

Согласно подписанному между сторонами акту сверки за период с 1 января по 19 марта 2024 года сумма задолженности ИП Фроловой перед ИП Баймагамбетовой составила 7 939 741 тенге.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, мотивировал тем, что арендодателю помещение возвращено арендатором только 10 июня 2024 года, поэтому Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок. Договор не подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды менее одного года.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, мотивировал тем, что по соглашению сторон имущество находилось в найме более одного года, то есть с июня 2022 года по июнь 2024 года и беспрерывность нахождения имущества в найме более года подтверждены электронными счетами-фактурами. В данном случае Договор не зарегистрирован в уполномоченном органе в установленном законом порядке, поэтому отсутствие регистрации Договора лишает арендодателя права на взыскание арендной платы.

В ходатайстве представитель истца Мамбетова Ж.М., считая постановление суда апелляционной инстанции незаконным, приводит следующие доводы:

• правовая позиция коллегии об определении срока аренды, как условие для обязательной государственной регистрации Договора путем суммарного сложения всех лет при длительной аренде, не учитывая конкретные сроки аренды, установленные в Договоре является ошибочной.

Согласно статье 405 ГК стороны вправе продлить действие договора на новый срок.

Из пункта 1 статьи 545 ГК следует, что договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором.

По пункту 1 статьи 557 ГК наниматель надлежащим образом исполнявший свои обязанности имеет право на заключение договора имущественного найма на новый срок.

В силу пункта 3 статьи 561 ГК, если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки.

Из подпункта 1) статьи 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» следует, что государственная регистрация договора аренды недвижимости необходима в том случае, если такой договор заключен на срок не менее года.

Следовательно, если в договоре, либо в дополнительном соглашении, срок указан менее года, то такой договор не подлежит регистрации, и он является действительным.

Так, Договор аренды с ИП Фроловой действовал в 2022 году – с 14 июня по 31 декабря (6,5 месяцев), в 2023 году – со 2 января по 30 декабря (меньше года), в 2024 году помещение освобождено в июне, в связи с чем арендную плату просили за все время пользования, что соответствует требованию пункта 3 статьи 561 ГК;

• ко дню рассмотрения спора Договор не признан недействительным. Арендатор подтвердил факт аренды и задолженность за аренду помещения.

Тем самым, судом апелляционной инстанции, в нарушение норм материального права, необоснованно освобожден арендатор от оплаты за аренду помещения, чем нарушены основные начала гражданского законодательства основанного на признании равенства регулируемых им отношений.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра оспариваемого судебного акта, подлежащего проверке в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Руководствуясь подпунктом 1) части первой статьи 444 ГПК, судья

П О С Т А Н О В И Л А:

Передать ходатайство представителя индивидуального предпринимателя Баймагамбетовой З.Х. Мамбетовой Ж.М. о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 10 декабря 2024 года по данному делу для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить лицам, участвующим в деле.

Судья Ералиева Б.Р. Копия верна: Судья Ералиева Б.Р.