П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

3 декабря 2025 года №6003-25-00-2к/ 1576 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Майшибаева Ч.И., судей Бакытжановой А.А., Ибрагимовой М.Н.,

с участием истца Досмухановой Н.Т. и ее представителя адвоката Абдикаримова Н.Б., представителей ответчиков адвоката Дюсупова Д.Ж., адвоката Рахметова Р.К. и Астаева А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Досмухановой Нагимы Талгатовны к Мусабаевой Айнаш Абуталиевне, Тортаевой Жанар Турсыновне, Укубаевой Назиме о взыскании суммы произведенных неотделимых улучшений и гарантийного взноса, поступившее по кассационной жалобе истца на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 4 февраля 2025 года У С Т А Н О В И Л:

Досмуханова Н.Т. обратилась в суд с иском к ответчикам о взыскании произведенных неотделимых улучшений в сумме 25 033 837 тенге и гарантийного взноса в сумме 732 528 тенге и судебных расходов.

Тортаев Ж., товарищество с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «Ай-Би Групп», ТОО «Аиша 21» привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования со стороны ответчиков.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 12 ноября 2024 года иск удовлетворен частично. В солидарном порядке с Мусабаевой А.А., Тортаевой Ж.Т., Укубаевой Н. пользу Досмухановой Н.Т. взыскана сумма произведенных неотделимых улучшений в размере 19 490 506 тенге.

Взысканы в долевом порядке судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 194 905 тенге, кассовый сбор за прием наличных денег 1 500 тенге, услуги оценщика 300 000 тенге, расходы по оплате помощи представителя 1 000 000 тенге, всего 1 496 405 тенге, по 498 802 тенге с каждого. Взысканы с Мусабаевой А.А. в пользу Досмухановой Н.Т. гарантийный взнос в сумме 731 528 тенге и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7 315 тенге.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 4 февраля 2025 года решение изменено, в части взыскания в солидарном порядке с Мусабаевой А.А., Тортаевой Ж.Т., Укубаевой Н. в пользу Досмухановой Н.Т. произведенных неотделимых улучшений в сумме 19 490 506 тенге, а также взыскания в долевом порядке судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 194 905 тенге, кассового сбора за прием наличных денег 1 500 тенге, услуги оценщика 300 000 тенге,

представительские расходы 1 000 000 тенге, всего 1 496 405 тенге, отменено и в этой части вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Взыскано с ответчиков в пользу истца расходы по оплате помощи представителя в сумме 73 153 тенге по 24 384 тенге с каждого.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить решение суда в силе, по тем основаниям, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, постановление не соответствует требованию законности и обоснованности.

Выслушав истца и ее представителя, поддержавших кассационную жалобу, возражения представителей ответчиков, изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Кассационный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по данному делу судом апелляционной инстанции допущены.

Из материалов дела следует, что собственниками спорного объекта являлись Мусабаева А.А., Тортаева Ж.Т., Укубаева Н. 17 марта 2023 года между Досмухановой Н.Т. (арендатор) и Мусабаевой А.А., в лице ИП «Ханшайым» Канапьяновой Г.Т., по согласованию с Тортаевой Ж.Т. и Укубаевой Н.(арендодатель) заключен договор аренды.

По условиям договора аренды истцу предоставлена часть нежилого помещения в виде кафе и автомойка, по адресу: город Астана, ул. Жанадария, 126/1 (далее - спорный объект), со сроком аренды на 120 месяцев, с ежемесячной арендной платой 1 500 000 тенге.

Согласно договору купли-продажи от 29 декабря 2023 года собственниками спорного объекта являются ТОО «Ай-Би Групп», ТОО «Аиша 21» и ТОО «SANA».

С 5 марта 2024 года на основании письма представителя арендодателя ИП «Ханшайым» от 6 февраля 2024 года договор аренды расторгнут в одностороннем порядке.

Вступившим в законную силу решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 11 июня 2024 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 20 августа 2024 года, постановлено

обязать ИП «Досмуханова Н.Т.» освободить спорное помещение, путем освобождения помещения под мойку и кафе.

Спорный объект передан собственнику, о чем составлен акт приемапередачи от 6 августа 2024 года.

ИП «Досмуханова Н.Т.» приостановила свою деятельность c 22 августа 2024 года.

Истец мотивирует иск тем, что по акту приема-передачи помещение передано ей в черновой отделке. По условиям договора аренды произведен капитальный ремонт с приведением в состояние, пригодное для использования. Для проведения ремонта предоставлен льготный период. Улучшения нанятого имущества произведены с согласия арендатора и являются неотделимыми. Также из суммы гарантийного взноса остаток 731 528 тенге не возвращено. Апелляционная инстанция согласилась с решением суда в части взыскания остатка гарантийного взноса в сумме 731 528 тенге. Судебный акт в этой части сторонами не оспаривается.

Апелляционная инстанция посчитала, что выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска в части взыскания суммы произведенных неотделимых улучшений не соответствуют материалам дела и нормам права. При этом указала, что истец фактически просит взыскать с ответчиков понесенные расходы на производство строительных работ и материалов, затраченных при проведении ремонта нежилых помещений. При этом, в подтверждение понесенных Арендатором на ремонт затрат, ни дизайнпроект, ни смета, ни исполнительная документация, подтверждающие приобретение и оплату стройматериалов, а также произведенная истцом оплата за выполненные строительные и ремонтные работы и согласование с ответчиками оплаты за выполнение ремонтных работ, истцом не предоставлены. Истец, фактически занимаясь предпринимательской деятельностью, произвела ремонт нежилых помещений под свой предпринимательский риск.

Кассационный суд с данным выводом апелляционной инстанции не соглашается.

Так, из материалов дела и буквального толкования содержания договора аренды следует, что истец вправе требовать у собственников компенсировать сумму произведенных ремонтных затрат и неотделимых улучшений в спорном помещении. Поскольку истец, арендуя спорное помещение в черновой отделки, произвела капитальный ремонт помещения и рассчитывала на пользование спорным помещением в течение 10 лет, то есть на полный срок аренды. Однако арендодатели в тот же год, 29 декабря 2023 года по договору купли-продажи произвели отчуждения спорного объекта и расторгли договор. По иску новых собственников помещение освобождено.

Суд первой инстанции правильно указал, что ремонт произведен

Досмухановой Н.Т. в спорном помещении с согласия собственника - арендодателя Мусабаевой А.Б. В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды улучшения в спорном помещении произведены истцом за счет собственных средств и были оговорены договором. Согласно акту приема-передачи помещения от 17 марта 2023 года арендуемое помещение передано ИП «Ханшайым» истцу в виде черновой отделки, в связи с этим истцом произведен капитальный ремонт помещения, которым помещение приведено в состояние, пригодное для использования. По условиям пункта 5.1. договора аренды с 17 марта по 17 июня 2023 года во исполнение пункта 3.3. данного договора истец освобождена от уплаты арендных платежей, то есть, предоставлен льготный период для проведения ремонтных работ.

Поскольку в переданных по акту приема-передачи от 6 августа 2024 года спорных помещениях кафе и автомойки имеются определенные видимые дефекты, требующие замены или ремонта, суд первой инстанции исходя из представленного истцом отчета об оценке на сумму 25 033 837 тенге, а также, исходя из критерия справедливости и разумности, исключил из предъявленной к взысканию суммы, общую стоимость дефектов в размере 5 543 331 тенге и обоснованно взыскал с ответчиков в солидарном порядке сумму произведенных неотделимых улучшений в размере 19 490 506 тенге.

При изложенных обстоятельствах постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении иска о взыскании в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца суммы произведенных неотделимых улучшений в размере 19 490 506 тенге, а также судебных расходов с восстановлением в этой части решения межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 12 ноября 2024 года. В остальной части постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 4 февраля 2025 года - изменить.

Постановление в части отказа в удовлетворении иска о взыскании в солидарном порядке с Мусабаевой Айнаш Абуталиевны, Тортаевой Жанар Турсыновны, Укубаевой Назимы в пользу Досмухановой Нагимы Талгатовны суммы произведенных неотделимых улучшений в размере 19 490 506 тенге, а также взыскания в долевом порядке судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 194 905 тенге, кассовый сбор за прием наличных денег 1 500 тенге, услуги оценщика 300 000 тенге, представительские расходы 1 000 000 тенге, всего 1 496 405 тенге и взыскании с ответчиков в пользу истца представительские расходы в сумме 73 153 тенге

по 24 384 тенге с каждого - отменить с восстановлением в этой части решения межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 12 ноября 2024 года.

В остальной части постановления оставить в силе.

Кассационную жалобу истца - удовлетворить частично.

Взыскать с Мусабаевой Айнаш Абуталиевны, Тортаевой Жанар Турсыновны, Укубаевой Назимы в пользу Досмухановой Нагимы Талгатовны возврат государственной пошлины в сумме 128 827 (сто двадцать восемь тысяч восемьсот двадцать семь) тенге в долевом порядке с каждого по 42942 (сорок две тысячи девятьсот сорок две) тенге.

Майшибаев Ч.И.

Председательствующий

Судьи Бакытжанова А.А.

Ибрагимова М.Н.