6001-21-00-3ПП/120

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 января 2022 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи Жармухамбетовой С.А.,

судей Максюта Е.Т., Молдахметовой Т.А.

с участием прокурора У[...],

представителя истца Б[...],

представителей ответчика М[...], Б[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску акимата города Алматы к товариществу с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «Б[...]» о принудительном отчуждении для государственных нужд земельного участка,

поступившее по протесту Генерального Прокурора Республики Казахстан о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 6 января 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

Акимат города Алматы обратился в суд с иском к ТОО «Б[...]» о принудительном отчуждении для государственных нужд земельного участка, мотивировав тем, что ответчик 3 июля 2019 года получил уведомление о предстоящем отчуждении недвижимого имущества для государственных нужд, однако не согласился с предложенной компенсацией взамен изымаемого имущества в сумме 336 543 109 тенге.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 24 августа 2020 года иск удовлетворен частично. Произведено принудительное отчуждение для государственных нужд земельного участка, кадастровый номер [...], общей площадью 0,2500 га, и нежилого строения (производственная база) под № ½ по улице Рыскулова в городе Алматы, общей площадью 836,7 кв.м., с определением и выплатой денежной компенсации в сумме 580 888 571 тенге с освобождением земельного участка и нежилого строения после их выплаты. С ответчика в доход государства взыскана государственная пошлина в сумме 5 556 тенге. В остальной части иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 6 января 2021 года решение суда изменено с определением цены за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельного участка и нежилого строения в сумме 575 497 340 тенге для последующей выплаты ТОО «БМ[...]». В остальной части решение оставлено без изменения.

В протесте прокурор ставит вопрос о пересмотре судебного акта ввиду нарушения единообразия в толковании и применении норм права в части определения размера компенсации и направлении дела на новое судебное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Заслушав представителя истца, поддержавшего протест, возражения представителей ответчиков, заключение прокурора, полагавшего протест удовлетворить, исследовав материалы дела, обсудив доводы представления, судебная коллегия приходит к следующему.

В процессе рассмотрения дела от ответчика проступило ходатайство о применении срока исковой давности для принесения протеста. Данное ходатайство не может быть удовлетворено по следующим основаниям.

Срок исковой давности представляет собой срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном случае прокурором принесен протест на судебные акты согласно части 6 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК), где не предусмотрено сроков принесения протеста.

В соответствии с частью 6 статьи 438 ГПК, основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются, в том числе, случаи, когда принятое постановление нарушает единообразие в толковании и применении судами норм права.

Такие нарушения при рассмотрении дела допущены при определении размера компенсации.

Предметом спора является изъятие имущества для государственных нужд. В соответствии со статьей 26 Конституции Республики Казахстан принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.

Из материалов дела следует, что в целях реализации Генерального плана города Алматы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 19 декабря 2002 года №1330, на основании постановления акимата города Алматы «О начале принудительного отчуждения земельных участков или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд» от 26 июня 2019 года №2/200-2092, в соответствии с подпунктом 4) пункта 2 статьи 84 Земельного кодекса Республики Казахстан, в целях строительства разворотной эстакады, принудительному отчуждению, в том числе путем выкупа, для государственных нужд подлежит принадлежащий ответчику земельный участок, кадастровый №[...], общей площадью 0,2500 га, и нежилое строение (производственная база) общей площадью 836,7 кв.м, по адресу: город Алматы, [...], ½ (том 1, лист дела 7-9).

Указанное имущество принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от 12 октября 2016 года.

Во исполнение вышеуказанного постановления ответчик 3 июля 2019 года получил уведомление о предстоящем отчуждении недвижимого имущества для государственных нужд (том 1, лист дела 17).

Ответчик не оспаривал наличие оснований для изъятия, принадлежащего ему имущества, соблюдения государственным органом предусмотренной законом предварительной процедуры изъятия до обращения с иском в суд, не соглашался только с предложенной ему суммой компенсации.

Судом первой инстанции определена стоимость изымаемого имущества в размере 580 888 571 тенге, судом апелляционной инстанции снижена до 575 497 340 тенге.

В случае наличия разногласий, о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его, чего апелляционной инстанцией сделано не было.

Согласно положениям пункта 12 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд» (далее - Постановление) разъяснено, что при исследовании отчетов, письменных консультаций специалистов и других документов,

связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок, стандарт и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке.

Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее установленной силы, и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу. Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за принудительно отчуждаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций, либо для изготовления письменного отчета об оценке. Если же разногласия о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости имеют место из-за неясности использованного строительного материала исследуемого объекта, то суду следует назначить судебную экспертизу.

В нарушение указанных положений в судебном акте апелляционной инстанции не указаны доводы, по которым принимают оценочный документ в качестве доказательства, анализа других отчетов об оценке не содержится.

Так, в материалах дела имеется несколько документов о стоимости изымаемого имущества.

Истцом в суд представлен отчет об оценке объекта недвижимого имущества ТОО «CAG[...]» от 20 августа 2019 года, где рыночная стоимость земельного участка и имущества составляет 336 543 109 тенге: земельного участка - 156 776 914 тенге; нежилого строения -179 766 195тенге (том 1 , листы дела 22- 40).

Ответчик представил отчет об оценке объекта недвижимого имущества независимой оценочной компании «ДОВЕРИЕ» от 23 июня 2020 года, согласно которому размер денежной компенсации за отчуждаемый земельный участок и производственный цех определен в сумме 590 767 145 тенге: стоимость земельного участка - 71 564 589 тенге; нежилого строения - 519 202 556 тенге (том 1, листы дела 68-107).

В связи с существенными расхождениями в стоимости изымаемого недвижимого имущества в представленных сторонами отчетах об оценке, судом первой инстанции была назначена экспертиза.

Согласно отчету ТОО «АНЭИО[...]» от 24 июля 2020 года рыночная стоимость объекта оценки составляет 580 888 571 тенге: земельного участка - 138 951 966 тенге; нежилого строения - 441 936 605 тенге (том 2, листы дела 15-57).

Апелляционная инстанция в процессе рассмотрения дела назначила по делу судебное экспертно-строительно-товароведческое исследование на предмет определения стоимости изымаемого имущества.

По заключению эксперта от 8 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка и нежилого строения (производственной базы) по состоянию на дату экспертного исследования составляет 575 497 340 тенге (том 2, листы дела 127-146).

Апелляционная инстанция посчитала, что оценка, указанная в заключение эксперта от 8 декабря 2020 года является наиболее вероятной стоимостью земельного участка ответчика, и она подходит для равноценного возмещения расходов, при принудительном изъятии земельного участка ТОО для государственных нужд. Однако изучение данного заключения свидетельствует о допущенных неточностях.

Так, в рамках затратного подхода эксперт определил стоимость объекта, исходя из технических характеристик конструктивных решений, использовали код здания-аналога пенобетонного блока, тогда как стены производственного цеха им указаны кирпичные. Согласно стандарту оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества", утвержденного Приказом Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519, установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный метод экспертом не использовался.

Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, - аналогов, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия.

Однако анализ спроса объектов недвижимости экспертом не производился, данных о действительной реализации объектов, которые сравнивались, не имеется, проведена поправка на условия продажи, использование в расчётах объектов-аналогов не обосновано.

Необходимо обратить внимание и на то, что земельный участок, подлежащий изъятию, имеет ограничения в использовании, тогда как экспертом при выборе аналогов данная информация не отражалась.

Выкупная цена изымаемого для государственных нужд земельного участка включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. Вопрос об убытках экспертом исследовался только в части сдачи имущества в аренду, тогда как собственник имущество в аренду не сдавал.

Ранее данное имущество принадлежало У[...] на основании договора дарения земельного участка от 12 октября 2011 года и решения комиссии по легализации имущества от 13 мая 2016 года. Необходимо обратить внимание на то, что предметом дарения являлся земельный участок с кадастровым номером [...], тогда как реализован ответчику участок с иным кадастровым номером [...].

Технический паспорт недвижимого имущества содержит информацию о том, что часть сооружений построены без разрешения. В связи с чем, при новом рассмотрении дела следует решить вопрос о проведении повторной экспертизы для установления размера компенсации, так как согласно положениям части 3 статьи 90 ГПК повторная экспертиза назначается для исследования тех же объектов и получения ответов на ранее поставленные вопросы, если заключение эксперта недостаточно обосновано либо его выводы вызывают сомнение, либо существенно нарушены порядок и методика производства экспертизы.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции в части определения размера компенсации сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела и относящихся к предмету доказывания, что согласно подпунктам 1), 2), 3), 4) части 1 статьи 427 ГПК является основанием к отмене решения суда. Указанные выше нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Данными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований ГПК не наделен.

В связи с чем, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 6 января 2021 года по данному делу необходимо изменить, в части определения рыночной стоимости изымаемого имущества отменить, направив в этой части на новое судебное рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе. В остальной части судебные акты оставить в силе.

При новом разбирательстве суду следует учесть вышеизложенное, необходимо устранить приведенные недостатки, рассмотреть дело в полном объеме, достоверно установить обстоятельства дела, дав им надлежащую оценку, и в зависимости от добытого, в соответствии с нормами материального и процессуального права постановить законное и обоснованное решение.

Руководствуясь подпунктами 3) и 4) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 6 января 2021 года по данному делу изменить, в части определения рыночной стоимости изымаемого имущества отменить. В этой части дело направить на новое судебное рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе. В остальной части судебные акты оставить в силе. Протест Генерального Прокурора Республики Казахстан удовлетворить.

Председательствующий С. Жармухамбетова Судьи Е. Максюта Т. Молдахметова Копия верна. Судья Е. Максюта