6001-23-00-3Г/2984 (2)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 июля 2023 года город Астана

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ибрашев Т.А.,

предварительно рассмотрев с истребованием дела ходатайство представителя истцов А[...], А[...], Ю[...] – М[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2023 года

по гражданскому делу по искам А[...], А[...], Ю[...] (далее – истцы, Покупатели) к товариществу с ограниченной ответственностью «MS[...]» (далее – Товарищество, Застройщик), К[...], К[...], Б[...], М[...] о возложении обязанности заключить договор купли-продажи на основании предварительного договора из расчета 265 000 тенге за один квадратный метр установленной первоначальной стоимостью в сумме 12 905 000 тенге - с А[...], в сумме 10 812 000 тенге - с А[...], в сумме 12 865 750 тенге - с Ю[...], признании недействительными договоров купли-продажи,

по иску М[...] к Товариществу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи о передаче в собственность квартиры с установленной стоимостью из расчета 340 000 тенге за один квадратный метр, взыкании ущерба в размере 2 238 000 тенге по встречному иску Товарищества к М[...] о признании прекращенным обязательства сторон по предвартильному договору

УСТАНОВИЛ:

Стороны обратились в суд с вышеуказанными взаимными требованиями. Дело неоднократно рассматривалось судами различных инстанций с направлением дела на новое рассмотрение.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2023 года в удовлетворении исков А[...], Ю[...], М[...] отказано.

Встречный иск Товарищества к М[...] удовлетворен.

Признаны прекращенными обязательства сторон по предварительному договору №23/1/2-NC от 22 июля 2020 года заключенному между Товариществом и М[...]

Разрешен вопрос о судебных расходах.

В ходатайстве представитель истцов, указывая на нарушения норм материального и процессуального права, просит отменить оспариваемый судебный акт и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Изучив доводы ходатайства и материалы иска, судья считает, что такие нарушения местными судами допущены.

Из материалов дела следует, что между истцами и Товариществом заключены предварительные договоры купли-продажи однокомнатных квартир

в жилом комплексе «NomadCity» с Ю[...] - на сумму 12 865 750 тенге, с А[...] - на сумму 10 812 000 тенге, с А[...] - на сумму 12 905 500 тенге.

Адрес и индивидуальные характеристики квартир подробно описаны в судебных актах, их дублирование излишне.

Кроме того, Товарищество обязалось заключить с истцами основные договора купли-продажи этих квартир до 30 июня 2020 года.

Истцами своевременно внесен первоначальный взнос в размере 80 % от договорной суммы в качестве предоплаты, Ю[...] - 10 292 600 тенге, А[...] - 8 649 600 тенге, А[...] - 10 324 400 тенге.

Суд апелляционной инстанции, разрешая спор, пришел к выводу, что предварительные договора не оспорены в установленном законом порядке, следовательно, условия отраженные в них считаются принятыми сторонами. Кроме того, истцами свои обязательства по оплате стоимости объектов не исполнены, предварительные договора прекратили свое действие, поскольку основные договоры не заключены, истцами не предоставлены доказательства об отказе Товарищества от получения оставшейся суммы.

Судья считает, что эти выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Установлено, что Товарищество уведомило А[...] о повышении стоимости за 1 кв.м с 265 000 до 305 000 тенге, Ю[...] - до 320 000 тенге.

Покупатели с данными требованиями не согласились и запросили счет для внесения оставшейся суммы по предварительным договорам.

Товарищество в ответ указало, что внесенная ранее сумма им будет возвращена ввиду неуплаты оставшейся суммы по новым расценкам.

Товарищество в связи с невозможностью исполнения принятых сторонами обязательств, возвратило истцам в одностороннем порядке денежные средства, внесенные по предварительным договорам, ввиду истечения сроков оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-ГК) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством.

Товарищество, заключив Договор, выразило свою волю на передачу имущества и добровольно приняло на себя обязательство по заключению основного договора.

Пунктом 1 статьи 390 ГК предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу требований статей 272, 273 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Товарищество допустило следующие нарушения своих обязательств по предварительным договорам:

• не направило Покупателям уведомление о готовности О[...] в течение 3 рабочих дней после завершения в полном объеме на О[...] работ, в том числе по чистовой отделке (пункт 3.1);

• не уведомило Покупателей о необходимости их явки в офис Продавца для заключения Основного договора с Продавцом (подпункт 1) пункта 4.1.);

• не передало О[...] в срок не позднее «30» июня 2020 года по акту приема-передачи (подпункт 2) пункта 4.1) ;

• в одностороннем порядке изменило цену договора (пункт 10.2.).

В соответствии подпунктом 12) пункта 4.3 Договора Покупатель заключает договор купли-продажи и акт приема-передачи после получения от Продавца соответствующего уведомления.

Однако нарушения Товариществом вышеуказанных обязательств привело к невозможности исполнения встречных обязательств Покупателей по заключению основного договора купли-продажи.

При отсутствии уведомлений Покупатель не мог знать введен ли О[...] в эксплуатацию, проведена ли работа по чистовой отделке, была ли проведена техническая инвентаризация О[...].

Товарищество на обращения истцов, предоставляло истцам заведомо ложную информацию о том, что в связи с пандемией в 2020 году О[...] не введен в эксплуатацию, а окончательный платеж можно будет внести только после его завершения и подготовки технического паспорта.

Тогда как фактически объект был принят в эксплуатацию еще 23 декабря 2019 года, о чем свидетельствует соответствующий акт (том 2, л.д. [...]), а 28 ноября 2019 года подписаны декларация о соответствии и заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту (том 2, л.д. [...]).

Из представленных доказательств бесспорно установлено, что оплата истцами произведена своевременно, на основании предоставляемых Товариществом счетов.

В данном случае суд апелляционной инстанции вопреки нормам закона и условиям договора, необоснованно возложил ответственность за бездействие Товарищества на истцов, которые напротив свои обязательства исполнили добросовестно.

Согласно пункту 10.7. Договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему.

Из этого следует, что предварительный договор не может быт прекращен

и действует до заключения сторонами основного договора купли-продажи.

Более того, условия Договора вообще не предусматривают нарушение графика оплаты в качестве основания для его расторжения либо прекращения. Ответчик не производил возврат денег истцам в срок заключения основного договора купли-продажи, а удерживал их 5-6 месяцев, поскольку имел намерение заключить договор, но уже по завышенной им цене.

Деньги были возвращены истцам только после их отказа оплатить по новой цене.

Таким образом, ни в указанный в договоре срок, ни после, основной договор, из-за бездействий Товарищества, сторонами заключен не был.

Своими действиями Застройщик уклонился от заключения договора купли-продажи, а именно скрыл факт ввода в эксплуатацию О[...], не уведомил истцов о его готовности и о явке к нотариусу для заключения сделки.

Таким образом, действуя недобросовестно, Застройщик построил О[...] за счет денег истцов, получив от них существенную сумму предоплаты и после того, как он был построен, продал третьим лицам с дополнительной выгодой для себя и без каких-либо обязательств перед истцами.

Следует особо отметить, что реализация квартир третьим лицам произведена Товариществом 6, 12, 21 мая 2021 года, несмотря на арест, наложенный Медеуским районным судом еще 21 марта 2021 года, а также решение этого суда от 19 мая 2021 года об удовлетворении требований истцов.

При таких обстоятельствах наличие новых собственников также не может быть основанием для отказа в иске.

Таковым не является и возврат Товариществом денег истцам.

До рассмотрения ходатайства по существу эти средства могут быть зачислены на депозит в целях обеспечения исполнения обязательств по предварительным договорам.

Из-за недобросовестных действий Застройщика истцы были лишены того, на что рассчитывали при заключении предварительных договоров.

По смыслу пункта 4 статьи 390 ГК, стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 390 ГК, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению.

Несмотря на то, что изложенные выше обстоятельства возникли по вине Товарищества и никоим образом не зависели от воли истцов, суд апелляционной инстанции указал их в качестве оснований для отказа в иске.

Согласно пунктам 4 – 6 статьи 8 ГК граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели также правила деловой этики.

Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Анализ ситуации свидетельствует о злоупотреблении правом, в результате которого Товарищество извлекает преимущество из своего недобросовестного поведения.

Задачами гражданского судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан.

Позиция суда апелляционной инстанции по данному делу этим требованиям закона не соответствует.

Приведенные и иные доводы ходатайства свидетельствуют о наличии безусловных оснований, предусмотренных статьей 438 ГПК, для возбуждения кассационного производства по пересмотру судебных актов, которые подлежат проверке в судебном заседании кассационной инстанции.

Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство представителя истцов А[...], А[...], Ю[...] – М[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2023 года передать для рассмотрения в судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить лицу, подавшему ходатайство.

Судья Т. Ибрашев Копия верна Судья Т. Ибрашев