ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 мая 2026 года № 6003-25-00-2к/4776 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Каирбекова А.З., судей Хан Н.С., Жумагуловой Н.А.,

с участием прокурора Сайпена З.Ш., представителя истца Биесекеновой Ж.А., представителей ответчиков Харес Т.С., Гурко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Толыбаевой Эльмиры Аманжоловны к товариществу с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «Адал-Үміт», жилищному кооперативу (далее – ЖК) «Арман-2020», акционерному обществу (далее - АО) «Qazaq Banki», АО «Aqtobe su-energy group», частным судебным исполнителям Эбуову Талгату Муналбаевичу, Бакытжановой Майре Нурлыбаевне, Тасболатову Ержану Елжановичу, Петренко Александру Александровичу, Аюбековой Алие Рапиховне, Бисенгалиеву Бекнуру Ермековичу, государственному учреждению «Департамент юстиции Актюбинской области» о признании соглашения состоявшимся (действительным), об освобождении имущества от обременений,

поступившее по кассационной жалобе представителя ответчика АО «Qazaq Banki» в лице ликвидационной комиссии Харес Т.С. на решение суда города Актобе от 16 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 2 сентября 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Толыбаева Э.А. обратилась в суд к ответчикам с указанным иском, мотивируя тем, что она является собственником объекта недвижимости, который приобретен по договору купли-продажи от 23 февраля 2016 года у ЖК «Арман2020». На протяжении 9 лет она с семьей проживает в квартире, полностью оплатила ее стоимость, открыто владеет и пользуется имуществом, несет бремя его содержания. Однако, не может зарегистрировать право собственности на квартиру ввиду имеющихся ограничений.

Решением суда города Актобе от 16 июня 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 2 сентября 2025 года, иск удовлетворен.

Соглашение купли-продажи от 23 февраля 2016 года недвижимого имущества в виде квартиры № 67, расположенной в городе Актобе, улица Бокенбай батыра, дом 155, корпус 2 (далее – спорная квартира), заключенное между ЖК «Арман-2020» и Толыбаевой Э.А. признано действительным.

Спорная квартира освобождена от наложенных обременений, согласно договору залога № 04/Z-91/104 от 31 марта 2016 года АО «Qazaq Banki», уведомления о невыполнении обязательств № 16/1667 от 1 сентября 2016 года, постановлений следующих судебных исполнителей: Молдагазиной Э.Т. от 23 ноября 2016 года; Аюбековой А.Р. от 17 июля 2017 года; Аманжоловой Л. от 13 января 2020 года, 3 декабря 2020 года; Эбуова Т.М. от 29 марта 2021 года, 14 ноября 2022 года, 21 ноября 2023 года, 12 ноября 2024 года; Тасболатова Е.Е. от 28 февраля 2022 года, 2 декабря 2022 года; Кенжегалиевой Г.К. от 8 сентября

2023 года; Петренко А.А. от 8 апреля 2024 года; Бахытжановой М.Н. от 28 мая 2024 года; Бисенгалиева Б.Е. от 21 ноября 2024 года.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

В кассационной жалобе представитель ответчика АО «Qazaq Banki», указывая на допущенные судами существенные нарушения норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и апелляционное постановление, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика АО «Qazaq Banki», поддержавшего жалобу, возражения представителей истца, ответчика ТОО «Адал-Үміт», заключение прокурора, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций такие нарушения допущены.

Из материалов дела следует, что 23 апреля 2014 года между АО «Qazag Banki» (Банк) и ТОО «ОксиБилд» заключены соглашения об открытии кредитной линии № 04/К-91 и № 04/К-92 на общую сумму 1 500 000 000 тенге, сроком на 36 месяцев.

27 октября 2015 года между ТОО «ОксиБилд» (продавец) и ТОО «АдалҮміт» (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

24 ноября 2015 года актом государственной приемочной комиссии принят в эксплуатацию жилой комплекс, расположенный по адресу город Актобе, улица Бокенбай - батыра, дом №155, корпус №2, в котором расположена спорная квартира.

3 декабря 2015 года спорная квартира зарегистрирована за ТОО «АдалҮміт».

11 января 2016 года между ТОО «Адал-Үміт» и ЖК «Арман-2020» заключен договор купли-продажи спорной квартиры на сумму 8 200 000 тенге.

Указанная сделка не зарегистрирована в уполномоченном органе, квартира значится зарегистрированной за ТОО «Адал-Үміт».

23 февраля 2016 года Толыбаевой (ранее – Касимова) Э.А. заключено соглашение о вступлении в ЖК «Арман-2020» № 19 (далее – Соглашение № 19), согласно которому спорная квартира продана за 9 522 000 тенге, в рассрочку сроком на 10 лет, с ежемесячной оплатой в сумме 63 480 тенге.

31 марта 2016 года между Банком (залогодержатель) и ТОО «Адал-Үміт» (залогодатель) заключен договор залога, согласно которому спорная квартира передана в залог в обеспечение долга ТОО «ОксиБилд» по договору займа перед Банком.

Договор залога зарегистрирован в уполномоченном органе 19 апреля 2016

года.

По акту приема-передачи от 8 сентября 2016 года ЖК «Арман-2020» передал спорную квартиру истцу.

Дополнительным соглашением № 1 от 12 декабря 2016 года ЖК «Арман2020» предоставил истцу скидки по Соглашению № 19 в размере 1 000 000 тенге, гарантировав предоставить до 31 декабря 2017 года документы для государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции.

Далее, 8 февраля 2017 года решением специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области с ТОО «ОксиБилд» и ТОО «АдалҮміт» в пользу Банка взыскана задолженность в сумме 1 054 127 872 тенге. Решение вступило в законную силу, возбуждено исполнительное производство.

Приговором суда № 2 города Актобе от 6 декабря 2017 года осуждены бывшие руководители ТОО «ОксиБилд» (Сирота В.А.), ТОО «Адал-Үміт» (Берденова А.Ж.) и ЖК «Арман-2020» (Карабалин Е.А.) за совершение мошенничества в группе лиц по предварительному сговору, с причинением ущерба потерпевшим в особо крупном размере.

Указанным приговором суда установлено, что обременения с квартир по договорам залога незаконно сняты в результате преступных действий должностных лиц. По данному уголовному делу истец признан потерпевшим, установлен размер причиненного ему ущерба в сумме 4 075 172 тенге.

Протоколом общего собрания участников ТОО «Адал-Үміт» от 1 ноября 2024 года подтверждено внесение истцом полной оплаты за квартиру и вынесено решение о передаче спорной квартиры в собственность Толыбаевой Э.А.

ЖК «Арман-2020» также подтвердил полную оплату истцом стоимости квартиры и передачу ему квартиры.

Суды, удовлетворяя иск о признании сделки состоявшейся пришли к выводу о фактическом исполнении сторонами договора купли-продажи, поскольку квартира, полная стоимость которой оплачена покупателем, передана истцу, Толыбаева Э.А. проживает в квартире более 9 лет, несет бремя ее содержания, со стороны ЖК «Арман-2020», ТОО «Адал-Үміт» отсутствуют к истцу какие-либо претензии.

Суды также приняли во внимание, что приговором суда истец признан потерпевшим и добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Кассационный суд не соглашается с указанными выводами местных судов по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК), если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной.

В силу пункта 2 статьи 188 ГПК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, признание сделки состоявшейся возможно в том случае,

когда сделка совершена между собственником имущества и покупателем, но не оформлена надлежащим образом, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

Между тем, ЖК «Арман-2020» собственником спорной квартиры не являлся, его право на квартиру не зарегистрировано, правообладателем данного объекта недвижимости до настоящего времени является ТОО «Адал-Үміт».

Тем самым, спорное имущество не принадлежало лицу, совершившему его отчуждение.

Кроме того, согласно договору залога от 31 марта 2016 года спорная квартира находилась в залоге у АО «Qazaq Banki».

Приговором суда от 6 декабря 2017 года, по которому истец признан потерпевшим, установлено, что ему причинен ущерб в сумме 4 075 172 тенге, то есть истец до этого оплатил только часть стоимости спорной квартиры.

В ходе расследования уголовного дела истцу уже было известно о притязаниях Банка, однако, оставшуюся часть стоимости квартиры истец вносил в ЖК «Арман-2020» после вынесения приговора.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно.

Ввиду вышеизложенного истец не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества.

При таких обстоятельствах, иск о признании сделки состоявшейся не подлежал удовлетворению, так как указанная сделка противоречит требованиям закона, предъявляемым к форме, содержанию, участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, не соответствует форме установленной законом, нарушает права и интересы Банка.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению дела, что влечет отмену оспариваемых судебных актов.

Поскольку обстоятельства дела установлены местными судами полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, кассационный суд считает, что по делу необходимо вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска о признании сделки состоявшейся.

Иск об освобождении имущества от обременений зависит от иска о признании сделки состоявшейся, соответственно, также подлежит отказу. Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда города Актобе от 16 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 2 сентября 2025 года по данному делу отменить и принять новое решение об

отказе в удовлетворении иска Толыбаевой Эльмиры Аманжоловны. Кассационную жалобу акционерного общества «Qazaq Banki» в лице ликвидационной комиссии удовлетворить.

Председательствующий: А. Каирбеков

Судьи: Н. Хан

Н. Жумагулова