№6003-25-00-2к/1846(2)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

7 октября 2025 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Рустембекова Ж.К., судей Тогумбетовой А.О., Алпысовой Л.С., с участием прокурора Пернеева О.С., представителя истца Гомарова Е.Г., представителя ответчика Сейдалиной Ж.К., представителя ответчика Языкова Е.В., представителя третьего лица Гринькова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску акима города Темиртау Карагандинской области к Воробьевой Светлане Станиславовне, товариществу с ограниченной ответственностью «Технология плюс» (далее – Товарищество) о признании недействительными договоров купли-продаж земельных участков,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца: товарищество с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «Окжетпес-Т», ТОО «АКВА-Трейдинг», государственное учреждение «Отдел архитектуры и градостроительства города Темиртау», некоммерческое акционерное общество «Государственная корпорация правительство для граждан» по Карагандинской области,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика: частный нотариус Ермағанбетов Айдар Аскарулы, акционерное общество «Народный Банк Казахстана»,

поступившее по кассационным жалобам ответчиков Воробьевой С.С. и Товарищества на решение Темиртауского городского суда Карагандинской области от 8 ноября 2024 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 февраля 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Аким города Темиртау обратился в суд с вышеуказанным иском к Воробьевой С.С., Товариществу, мотивируя тем, что Воробьевой С.С. переданы земли общего пользования в нарушение требований земельного законодательства.

Решением Темиртауского городского суда Карагандинской области от 8 ноября 2024 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 февраля 2025 года, иск удовлетворен. Признан недействительным договор купли-продажи земельных участков, заключенный между акимом города Темиртау и Воробьевой С.С. от 6 января 2006 года №6, в части продажи земельных участков под кадастровыми номерами №09-145-016-147 (участок №

1); №09-145-016-148 (участок № 2); №09-145-016-149 (участок № 3); №09-145016-150 (участок № 4); №09-145-016-151 (участок № 5). Признаны недействительными нотариально удостоверенные договоры купли-продажи земельных участков, заключенные между Воробьевой С.С. и Товариществом от 30 мая 2006 года за №2-1-4042, №2-1-4058, №2-1-4044, №2-1-4056, №2-14046. Разрешен вопрос о судебных расходах.

В кассационных жалобах ответчики, не соглашаясь с выводами судов, просят судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, указывая на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и доводы кассационных жалоб, заключение прокурора, полагавшего о необходимости оставления судебных актов в силе, кассационный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу установлены.

Из материалов дела следует, что постановлением акимата города Темиртау от 5 января 2006 года №1/2 (далее – постановление №1/2), Воробьевой С.С. предоставлено право собственности, при условии выкупа в рассрочку на 3 года, на земельные участки общей площадью 2,9771га, в том числе: участок №1 – 0,6950га – право частной собственности; участок №2 – 0,0034га (тротуар, теплотрасса) – право общей долевой собственности; участок №3 – 0,5406га – право частной собственности; участок №4 – 0,0051га (тротуар) – право общей долевой собственности; участок №5 – 0,5406га – право частной собственности; участок №6 – 0,0051га (тротуар) – право общей долевой собственности; участок №7 – 0,5406га – право частной собственности; участок №8 – 0,0051га (тротуар) – право общей долевой собственности; участок №9 – 0,6416га – право частной собственности, выкупной стоимостью 9 231 392 тенге, для строительства торгово-бытового комплекса с последующей эксплуатацией по адресу: Карагандинская область, город Темиртау, бульвар Независимости, от проспекта Мира до улицы Герцена, с условием предоставления сервитута коммунальным службам города для обслуживания коммуникаций, обеспечить беспрепятственный проход по тротуарам: участок №2, участок №4, участок №6, участок №8.

Пунктом 1 вышеуказанного постановления установлено, что Воробьева С.С. до начала строительства должна произвести:

• перенос коллектора и линий уличного освещения на городские земли;

• перенос теплотрассы по участку №2 на городские земли;

• перенос двух тротуаров в сторону жилых домов вдоль предоставляемого участка на городские земли, согласно проекту землеустройства.

На основании постановления №1/2 между акимом города Темиртау и Воробьевой С.С. заключен договор купли-продажи земельного участка №6, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает земельный участок общей площадью 2,9771га, оценочной стоимостью 9 231 392 тенге, по адресу: Карагандинская область, город Темиртау, бульвар Независимости, от проспекта Мира до улицы Герцена:

• участок №1, кадастровый №09-145-016-147, частная собственность, площадь 0,6950га;

• участок №2, кадастровый №09-145-016-148, общая долевая собственность, площадь 0,0034 га, - участок №3, кадастровый №09-145-016-149, частная собственность, площадь 0,5406 га;

• участок №4, кадастровый №09-145-016-150, общая долевая собственность, площадь 0,0051 га;

• участок №5, кадастровый №09-145-016-151, частная собственность, площадь 0,5406 га;

• участок №6, кадастровый №09-145-016-152, общая долевая собственность, площадь 0,0051 га;

• участок №7, кадастровый №09-145-016-153, частная собственность, площадь 0,5406 га;

• участок №8, кадастровый №09-145-016-148, общая долевая собственность, площадь 0,0051 га; - участок №9, кадастровый №09-145-016-155, частная собственность, площадь 0,6416 га.

Постановлением акимата города Темиртау от 2 мая 2006 года №5/3 (далее – постановление №5/3) в постановление №1/2 внесены изменения, согласно которым указанные в пункте 2 земельные участки исключены из состава земель общего пользования.

30 мая 2006 года Воробьева С.С. продала земельные участки Товариществу на основании договора купли-продажи.

Товарищество, являясь в настоящее время правообладателем земельных участков, построило торгово-развлекательный центр «Аян-Пассаж», принятый в эксплуатацию.

26 мая 2017 года Товарищество, являясь залогодателем, передало в залог АО «Народный Банк Казахстана» (залогодержатель) следующее имущество: основное нежилое (А), пристройка основного назначения (А1), трансформаторная подстанция (Б) и земельные участки, кадастровые №№:09145-016-147, 09-145-016-148, 09-145-016-149, 09-145-016-150, 09-l45-016-151, 09-145-016-152, 09-145-016-153, 09-145-016-154, 09-145-016-155 по договору залога №ККВ-11-2017-00062.

Иск по настоящему делу инициирован на основании представления прокуратуры города Темиртау от 23 мая 2024 года №2-08-24-01431, в рамках которого установлены нарушения при предоставлении права на спорные земельные участки.

Постановлением акимата города Темиртау от 18 сентября 2024 года №46/20 отменены подпункты 1), 2), 3), 4), 5) пункта 2 постановления №1/2, то есть отменены правовые основания для заключения Договора №6 в отношении земельных участков №1, №2, №3, №4, №5

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования иска, исходил из того, что постановлением акимата города Темиртау от 18 сентября 2024 года №46/20 отменены правовые основания для заключения Договора №6 в отношении земельных участков №1, №2, №3, №4, №5; земельные участки не были исключены из земель общего пользования на дату заключения Договора №6; частным нотариусом Ермағамбетовым А.А. 30 мая 2006 года без разрешения акима удостоверены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в общей собственности, под кадастровыми №№: 09145-016-148 и 09-145-016-150, и при заключении договора залога. Ходатайство о применении срока исковой давности судом первой инстанции оставлено без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами по иным основаниям, отметил, что постановление №1/2 в части предоставления права собственности на земельные участки №1, №2, №3, №4, №5 Воробьевой С.С. принято с нарушением требований действовавшего на тот момент земельного законодательства и является незаконным, так как нарушена процедура исключения земельных участков из состава земель общего пользования, поскольку изменение целевого назначения не было связано с изменением планов застройки, потребностями в инфраструктуре или изменениями в законодательстве. Спорные земельные участки №1, №2, №3, №4, №5 на момент предоставления и по настоящее время относятся к составу земель общего пользования, тем самым не подлежали предоставлению в частную собственность ответчику Воробьевой С.С. и не могли быть в последующем перепроданы.

Кассационный суд, исследовав материалы дела, признает выводы местных судов несостоятельными, поскольку они не соответствуют обстоятельствам спора и нормам материального права. В соответствии с пунктом 1 статьи 157 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо по основаниям, прямо предусмотренным законодательными актами, независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка относится к оспоримой, если ее ничтожность не предусмотрена законодательными актами.

В случае возникновения спора о ничтожности сделки, ее недействительность устанавливается судом.

Основания недействительности сделок установлены в статье 159 ГК, а также в иных законодательных актах.

Предъявляя иск по настоящему делу, аким города Темиртау мотивировал тем, что постановлением акимата города Темиртау от 18 сентября 2024 года №46/20 отменены подпункты 1), 2), 3), 4), 5) пункта 2 постановления от 5 января 2006 года №1/2, то есть правовые основания для заключения Договора №6 в отношении земельных участков №1, №2, №3, №4, №5 отпали.

Относительно срока исковой давности, кассационный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции ответчики просили применить срок исковой давности, а истец не просил о его восстановлении и не привел уважительных причин его пропуска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 180 ГК течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

С момента совершения договоров купли-продажи, оспариваемых истцом, прошло более 18 лет.

Между тем, в рассматриваемом случае суд первой инстанции, разрешая вопрос о возможности применения срока исковой давности указал, что о допущенных нарушениях истцу стало известно после проведенной прокуратурой города Темиртау проверки от 23 мая 2024 года.

Согласно требованиям пункта 1 статьи 177 ГК под исковой давностью понимается период времени, в течение которого может быть удовлетворено исковое требование, возникшее из нарушений права лица или охраняемого законом интереса.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (пункт 1 статьи 178 ГК).

Оспариваемые договоры купли-продажи земельных участков между акимом и Воробьевой С.С. заключены 6 января 2006 года и в последующем между Воробьевой С.С. и Товариществом 30 мая 2006 года.

Несмотря на то, что они заключены 18 лет назад, местные суды необоснованно, применяя к спорным правоотношениям положения статьи 180 ГК о том, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права, пришли к выводу о соблюдении истцом срока давности при предъявлении иска.

Доказательств уважительности причин пропуска срока со стороны местного исполнительного органа не представлено.

Проверка органов прокуратуры, проведенная в 2024 году, не свидетельствует о том, что акимат города Темиртау не знал с 2006 года о заключенных сделках.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд не может согласиться с выводами местных судов о том, что отмена постановления акимата о предоставлении земельных участков Воробьевой С.С. может являться основанием для предъявления иска о признании договора недействительным по истечении 18 лет.

Более того, суды, рассматривая требование о признании договора куплипродажи, заключенного между Воробьевой С.С. и Товариществом от 30 мая 2006 года, не приняли во внимание то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК признание судом оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, являются одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 157-1 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено ГК, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

Однако суды не определили правовые последствия признания сделки недействительной, так как двухсторонняя реституция невозможна в силу продажи объектов сделок (земельных участков).

Сведениями о незаконности предыдущей сделки Товарищество не располагало, поэтому на основании статьи 261 ГК является добросовестным приобретателем, равно как и ответчик Воробьева С.С., которая на момент совершения оспариваемых сделок не знала и по обстоятельствам дела не могла знать о каких-либо нарушениях со стороны исполнительных органов при предоставлении земельных участков в частную собственность. Кассационный суд отмечает бездействие ответственных лиц, допустивших отсутствие контроля по своевременному и надлежащему исполнению требований постановления акимата города Темиртау, а также недобросовестное поведение акима города Темиртау, инициировавшего иск по истечении 18 лет лишь после проведенной проверки со стороны органов прокуратуры.

Таким образом, судебные акты местных судов подлежат отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь подпунктом 6) части 2 статьи 451, статьей 452 ГПК, кассационный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Темиртауского городского суда Карагандинской области от 8 ноября 2024 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам

Карагандинского областного суда от 17 февраля 2025 года по данному делу отменить и вынести новое решение.

В иске Акима города Темиртау Карагандинской области к Воробьевой Светлане Станиславовне, товариществу с ограниченной ответственностью «Технология Плюс» о признании недействительными договоров купли-продаж земельных участков, отказать.

Кассационные жалобы ответчиков Воробьевой С.С., товарищества с ограниченной ответственностью «Технология плюс» – удовлетворить.

Рустембеков Ж.К.

Председательствующий

Тогумбетова А.О.

Судьи

Алпысова Л.С.