6001-24-00-6ап/863

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 декабря 2024 года город Астана

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего - судьи Калашниковой И.А., судей – Нурбаева Г.К., Дуйсенбаева Г.Б.,

с участием представителя ТОО «Независимая Оценочная Компания «KazPriсe» Суюмкулова Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Мауленова Ержана Даргуловича к частному судебному исполнителю Малтабарову Азамату Жанайдарұлы, товариществу с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания «KazPriсe» о признании незаконным действия по принятию и вручению отчета об оценке недвижимого имущества №ALM-2116\23-ФБ от 05 июня 2023 года, о признании недействительным отчета об оценке недвижимого имущества №ALM-2116\23-ФБ от 05 июня 2023 года, поступившее по кассационной жалобе ответчика о пересмотре решения специализированного межрайонного административного суда города Алматы от 29 декабря 2023 года, постановления судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 23 февраля 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

Мауленов Е.Д. обратился в суд с вышеуказанным иском к частному судебному исполнителю Малтабарову А.Ж. (далее – ЧСИ).

Решением специализированного межрайонного административного суда города Алматы от 29 декабря 2023 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 23 февраля 2024 года, иск Мауленова Е.Д. удовлетворен частично.

В кассационной жалобе заявитель, указывая на необоснованность выводов местных судов, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшиеся судебные акты.

Заслушав пояснения представителя ТОО «Независимая Оценочная Компания «KazPriсe» Суюмкулова Е.Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и доводы жалобы, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению, оспариваемые судебные акты не подлежащими отмене в силу следующего.

Согласно части первой статьи 169 АППК порядок кассационного обжалования и производство в суде кассационной инстанции определяются правилами Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК), если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с частью пятой статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего Кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по данному делу местными судами не допущены.

Из материалов дела установлено, что в производстве частного судебного исполнителя исполнительного округа города Алматы Малтабарова А.Ж. находится исполнительное производство от 14 апреля 2022 года, возбужденное на основании исполнительного листа от 5 августа 2017 года по решению Есильского районного суда города Алматы от 12 мая 2017 года по гражданскому делу о взыскании с ИП «Мауленов», Мауленова Е.Д., ТОО «ALS City» в пользу АО «ForteBank» суммы задолженности в размере 194 153 449,21 тенге, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 824 603, 47 тенге по 1 941534,49 тенге с каждого.

Определением Бостандыкского районного суда города Алматы от 9 июня 2021 года, обращено взыскание на недвижимое имущество в виде нежилого помещения общей площадью 1572,4 кв.м, с земельным участком площадью 0,1696 га, расположенное по адресу: город Алматы, Бостандыкский район, улица Т.Озала, дом №390, принадлежащий на праве собственности должнику Мауленову Е.Д., находящегося в залоге в АО «Forte Bank».

12 мая 2023 года ЧСИ вынесено постановление об участии специалиста по оценке арестованного имущества. Исполнение данного постановления поручено взыскателю АО «Fortе Bank».

Согласно отчету об оценке недвижимого имущества от 5 июня 2023 года составленного ТОО «Независимая Оценочная Компания «KazPriсe», рыночная стоимость указанного комплекса зданий, с прилегающим земельным участком, по состоянию на 05 июня 2023 года составляет 353 945 668 тенге.

Истец в обоснование искового требования указывает, что не согласен с отчетом об оценке недвижимого имущества №ALM-2116/23-ФБ от 05 июня 2023 года, считает, что данный отчет выполнен с нарушениями требовании нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности, также считает отчет недостоверным, поэтому полагает и действия по принятию и вручению отчета об оценке недвижимого имущества №ALM-2116\23-ФБ от 5 июня 2023 года являются незаконными.

В суд истцом представлен отчет об оценке недвижимого имущества от 17 ноября 2023 года, составленный ТОО «МВВ оценка», по выводам которого рыночная стоимость нежилого строения, общей площадью 1572,4 кв.м., с земельным участком площадью 0,1696 га, по состоянию на 17 ноября 2023 года составляет 732200639 тенге. Постановлением ЧСИ от 29 ноября 2023 года в удовлетворении ходатайства Мауленова Е.Д. о принятии отчета об оценке недвижимого имущества от 17 ноября 2023 года, составленного ТОО «МВВ оценка» - отказано.

Не согласившись с отчетом об оценке от 5 июня 2023 года, истец обратился в суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» (далее - Закон) для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий вопросов, требующих специальных знаний, а также для производства оценки, продажи, транспортировки, хранения арестованного имущества судебный исполнитель может по ходатайству сторон исполнительного производства или по собственной инициативе назначить соответствующим постановлением специалиста. При необходимости может быть назначено несколько специалистов.

В силу пункта 1 статьи 68 Закона судебный исполнитель в течение десяти рабочих дней с момента ареста и выявления принадлежности имущества должнику выносит постановление о назначении оценщика путем: самостоятельного назначения оценщика; назначения оценщика по предложению одной из сторон исполнительного производства; поручения одной из сторон исполнительного производства о проведении оценки имущества должника. Оплата услуги по оценке арестованного имущества должника возлагается на стороны исполнительного производства и в последующем возмещается за счет должника.

Копии постановления судебного исполнителя о назначении оценщика направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

В соответствии с частью четвертой статьи 136 АППК иск на действия (бездействие) судебного исполнителя по исполнению исполнительных документов подается в суд в течение десяти рабочих дней со дня совершения действия (отказа в совершении действия) или со дня, когда взыскателю или должнику, не извещенному о времени и месте совершения действия судебным исполнителем, стало о нем известно.

В соответствии с частью четвертой статьи 155 АППК, суд отказывает в удовлетворении иска, если при его рассмотрении установит, что оспариваемое действие (бездействие) совершено, решение принято в соответствии с компетенцией и законодательством Республики Казахстан.

Согласно пункту 3 статьи 68 Закона сторона исполнительного производства, не согласная с оценкой, может обратиться в экспертный совет за получением заключения по проведенной оценке в соответствии с Законом либо обжаловать ее в суд в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об административном судопроизводстве. Отрицательное заключение экспертного совета либо признание судом отчета об оценке недействительным является основанием для назначения судебным исполнителем новой оценки. В случае выдачи отрицательного заключения экспертным советом оплата, произведенная заказчиком за экспертизу отчета об оценке, возмещается оценщиком, составившим отчет об оценке, или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В соответствии с подпунктом 8) статьи 1 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон об оценочной деятельности) недостоверный отчет об оценке – письменный документ, составленный с нарушением требований законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности, с использованием недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 14 настоящего Закона.

Пунктом 2 статьи 14 Закон об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае отказа в предоставлении информации, указанной в подпунктах 2), 3) и 6) пункта 1 настоящей статьи, существенным образом влияющей на достоверность результатов оценки, оценщик указывает об этом в отчете об оценке.

Согласно подпунктам 2), 3), 6) пункта 1 статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право: требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения доступа к объекту оценки, а также к документации в полном объеме, необходимой для осуществления оценки; получать разъяснения заказчика, а также дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую и иную охраняемую законом тайну.

Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Закона, иных нормативных правовых актов Республики Казахстан и стандартов оценочной деятельности.

В силу положения подпунктов 2), 4), 5) статьи 27 Закона об оценочной деятельности заказчик обязан: предоставлять оценщику или юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор, необходимую для проведения оценки документацию, полную и достоверную информацию, а также давать необходимые разъяснения, обеспечить доступ оценщика к объекту оценки; направлять по требованию оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, письменный запрос от своего имени в адрес третьих лиц для получения необходимой для проведения оценки информации; выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Законом и иными законами Республики Казахстан.

Согласно пунктам 6, 7, 8 Стандарта оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного приказом Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519, приложение 2, доходный подход применяется при оценке объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным.

Сравнительный подход позволяет выполнить оценку объекта на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже аналогичных объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

При проведении анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки по ценообразующим факторам, который включает доказательства, что аналоги выбраны из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурируют с ним.

Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Для этого выполняется анализ цен сделок (предложений) путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.

При изложенных обстоятельствах, отчет об оценке недостоверный, поскольку оценщиком нарушены нормы статьи 14 Закона об оценочной деятельности.

В силу статьи 12 АППК все сомнения, противоречия и неясности законодательства Республики Казахстан об административных процедурах толкуются в пользу участника административной процедуры. Руководствуясь вышеуказанными нормами, местные суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключение специалиста от 27 декабря 2023 года Палаты Оценщиков Саморегулируемой организации «Палата профессиональных независимых оценщиков» Мирных О.В., не является обязательным для суда.

В отчете об оценке недвижимого имущества №ALM-2116/23-ФБ от 05 июня 2023 года части 2.5 в примечании указано, так как состояние литера А, А1, А2, Б – хорошее, а состояние литера В – не установлено, принято как условно удовлетворительное, так как осмотр проведен без визуального осмотра внутренних помещений, поскольку доступ во внутренние помещения не представлен заказчиком оценки. Общее состояние объекта оценки принято как хорошее, так как доступ предоставлен в большую часть помещений.

Ответчиком техническое состояние объекта оценки установлено не в полном объеме, оценщиком не проведен осмотр помещении изнутри по литеру «В», и текущее его состояние не установлено. Также, ответчиками и заинтересованным лицом, не даны запросы и не истребованы от истца информация, необходимая для проведения оценки, официальные данные аренды данного вида недвижимого имущества, данные по финансовой отчетности, для определения рыночной стоимости объекта оценки доходным методом, который истец является собственником объекта оценки.

Запросы в адрес истца ответчиками и заинтересованным лицом не направлены, не истребована от истца информация, необходимая для проведения оценки, официальные данные аренды данного вида недвижимого имущества, данные по финансовой отчетности, также отсутствует отказ истца о предоставлении указанных документов, не представлены ответчиком документы, подтверждающие невозможность получения вышеуказанных документов от истца, также невозможность осмотра помещения изнутри по литеру «В».

Апелляционной коллегией верно установлено, что подбор объектов аналогов, по критериям месторасположения, принадлежности одному сегменту рынка осуществлен в нарушение требований законодательства, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки, тем самым необходимо признать отчет об оценке недостоверным.

Частью второй статьи 426 ГПК предусмотрено, что при оставлении жалобы без удовлетворения в связи с отсутствием новых доводов в мотивировочной части постановления указывается только на отсутствие предусмотренных настоящим Кодексом оснований для внесения изменений в судебные акты либо их отмены.

Доводы автора кассационной жалобы по своему содержанию, смыслу и цели идентичны доводам, приведенным в судах первой и апелляционной инстанций. Эти доводы были рассмотрены судом апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Новые доводы в кассационной жалобе не приведены.

Поскольку обстоятельства по делу местными судами установлены верно, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены оспариваемых судебных актов коллегия не находит.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 169 АППК, подпунктом 1) части второй статьи 451 ГПК, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А :

Решение специализированного межрайонного административного суда города Алматы от 29 декабря 2023 года, постановление судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 23 февраля 2024 года по данному делу оставить в силе. Кассационную жалобу ответчика товарищества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания «KazPriсe» оставить без удовлетворения.

Калашникова И.А.

Председательствующий

Дуйсенбаев Г.Б.

Судьи

Нурбаев Г.К.