6003-26-00-2к/1514 6003-26-00-2к/1514(2)

Қ А У Л Ы

2026 жылғы 23 маусым

Астана қаласы

Азаматтық істер жөніндегі кассациялық сот құрамында: төрағалық етуші Л.Б.Мамырбаева,

судьялар А.О.Тогумбетова, А.К.Тлеубаева,

прокурор М[...], аудармашы Т[...], талап қоюшының Т[...], жауапкер «Alatau City Bank» акционерлік қоғамы өкілдері М[...], У[...] қатысуларымен, ашық сот отырысында талап қоюшы Астана қаласының әкімдігі атынан «Астана қаласының Тұрғын үй және тұрғын үй инспекциясы» мемлекеттік мекемесінің жауапкер «Alatau City Bank» акционерлік қоғамы өтемақы төлеумен жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы электрондық форматтағы азаматтық істі талап қоюшы мен жауапкердің Астана қалалық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2026 жылғы 28 қаңтардағы қаулысына берген кассациялық шағымдары бойынша қарап,

АНЫҚТАДЫ:

Талап қоюшы жоғарыда аталған талап қоюмен сотқа жүгініп, онда жауапкер «Alatau City Bank» акционерлік қоғамын өтемақы төлеумен жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығаруды сұраған.

Астана қаласының мамандандырылған ауданаралық экономикалық сотының 2025 жылғы 16 қазандағы шешімімен талап қою қанағаттандырылып, жауапкер «Alatau City Bank» акционерлік қоғамына тиесілі жер учаскесі үшін 1 473 477 178 теңге мөлшерінде өтемақы төлей отырып, мәжбүрлеп иеліктен шығарылған. Сот шығыстары туралы мәселе шешілген.

Астана қалалық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2026 жылғы 28 қаңтардағы қаулысымен бірінші сатыдағы соттың шешімі өзгертіліп, ақшалай өтемақы мөлшері 1 473 477 178 теңгеден 1 372 151 074 теңгеге төмендетілген.

Талап қоюшы кассациялық шағымында істі қарау барысында материалдық құқық нормаларының бұзылғанын, іс үшін маңызы бар мәнжайлардың шеңбері дұрыс анықталмағанын, сарапшының қорытындысымен келіспейтінін көрсетіп, апелляциялық соттың қаулысының күшін жойып, төленетін өтемақыны 982 299 453 теңге мөлшерінде айқындауды сұраған.

Жауапкер «Alatau City Bank» акционерлік қоғамы кассациялық шағымында сарапшының қорытындысымен келіспейтінін көрсетіп, төленетін өтемақыны мөлшерін 2 052 075 000 теңгеге көбейтуді сұраған.

Кассациялық сот тараптарды, сот актісін бұзып апелляциялық сатыдағы сотқа жаңадан қарауға жіберуді сұраған прокурордың қорытындысын тыңдап, шағымның уәждерін талқылап, іс құжаттарын зерделеп, келесі қорытындыға келді.

Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексінің (бұдан әрі - АПК) 438-бабының 5-бөлігіне сәйкес заңсыз сот актiсiн шығаруға әкеп соққан материалдық және процестік құқық нормаларының елеулi түрде бұзылуы заңды күшіне енген сот актілерін кассациялық тәртіппен қайта қарауға негiз болады.

Жергілікті соттармен мұндай заң бұзушылықтарға жол берілмеген. Астана қаласы әкімдігінің 2024 жылғы 11 қазандағы №510-3156 қаулысына сәйкес, Астана қаласы, «Есіл» ауданы, М[...] даңғылы, № 14 ғимарат ауданы мекенжайында орналасқан, жалпы ауданы учаске 1 -1,7749 га, учаске 2 – 1,2146 га жер учаскесін сатып алу арқылы «Бас прокуратура ғимаратына қосымша» объектісінің іздестіру және жобалау жұмыстарын жүргізу үшін берілген мемлекет мұқтажы үшін сатып алу арқылы мәжбүрлеп иеліктен шығаруға (сатып алуға) жатады.

Алынатын жер учаскесінің шекарасында жауапкердің жеке меншігіне тиесілі жер учаскесі енген.

Уәкілетті органмен жауапкерге өтемақы төлеу арқылы мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы хабарлама табысталып, 982 299 453 теңге ақшалай өтемақы ұсынылған.

«ДО[...]» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінің (бұдан әрі-ЖШС) 2024 жылғы 29 қазандағы №0422/24-ASTANA бағалау есебі бойынша мүліктің бағасы 977 413 212 теңгеге бағаланып, ал 2025 жылғы 14 шілдедегі №0437/25ASTANA бағалау есебінің негізінде 982 299 453 теңге мөлшерінде анықталған.

Алайда, жауапкер талап қоюшының бағалаған нарықтық құнымен келіспеген.

Бірінші сатыдағы сот 2025 жылғы 12 қыркүйектегі ұйғарымы негізінде сараптама тағайындап, оны жүргізу Астана қаласы бойынша «ПК[...]» ЖШС-не жүктеген.

«ПК[...]» ЖШС-нің 2025 жылғы 7 қазандағы С.145-09.25 сараптама қорытындысына сәйкес, бағалаушы зерттеу объектісіне барған, сараптама үш түрлі яғни салыстырмалы, табыс және шығыс тәсілдерін қолдану арқылы жасалған. Салыстыру объектілері ретінде Ұ[...] [...] аумағында орналасқан коммерциялық мақсаттағы жер учаскелері мен көпқабатты тұрғын үй құрылысы бар аналогтық объектілерді пайдаланған.

Осылайша «ПК[...]» ЖШС-нің 2025 жылғы 7 қазандағы №С.145-09.25 қорытындысы бойынша Астана қаласы, «Есіл» ауданы, Сығанақ көшесі 68 мекенжайында орналасқан, кадастрлық нөмірі [...], жалпы ауданы 1,9376 га жер учаскесінің құны 1 473 477 178 теңгеге бағаланған.

Бұдан бөлек жауапкер ұсынған «АБА[...]» ЖШС-нің

бағалау туралы есебінде мүліктің нарықтық құны 2 052 075 000 теңге мөлшерінде айқындаған.

Апелляциялыық сатыдағы сот бірінші сатыдағы сот басшылыққа алған «ПК[...]» ЖШС-нің сараптама қорытындысын негізсіз деп тапқан. Өйткені бұл сараптама қорытындысы бастапқы бағалау нәтижелерімен айтарлықтай айырмашылықтар мен қолданылған түзету коэффицентерінің негіздемесі жоқ екенін, олардың есептеу әдістемесі ашық көрсетілмегенін, М[...] көшесінде орналасқан бірдей салыстыру объектілері алынғаны байқалады. Яғни осы жағдай бағалаудың бірыңғай әдістемесіне қайшы келеді деген тұжырымға келген.

Апелляциялық сот істі қарау барысында Қазақстан Республикасының «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңының 208-бабы 1-тармағының ережелерін ескере отырып, Объектінің нарықтық құнын нақты анықтау үшін сот сараптама тағайындаған.

2026 жылғы 20 қаңтардағы Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Сот сараптамалары орталығы жүргізген сараптамалық қорытындыға сәйкес жауапкердің жер учаскесінің нарықтық 1 372 151 074 теңгені құраған.

«Соттардың мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін мәжбүрлеп иеліктен шығару жөніндегі заңнаманы қолдануының кейбір мәселелері туралы» 2006 жылғы 25 желтоқсандағы № 8 Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысының 13 тармағына сай соттар ақшалай өтемақының мөлшерін анықтау туралы дауларды қарау кезінде мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін еріксіз иеліктен шығаруға байланысты меншік құқығының тоқтауына орай келтірілген шығындарды меншік иесіне өтеудің барлық мәселелерін шешеді, бұл орайда, Заңның 67-бабының 2-тармағында көзделген жағдайларды қоспағанда, мүлік оның нарықтық бағасы негізге алына отырып бағаланады.

Иеліктен шығарылатын жер учаскесінің бағасы туралы мәселені зерттей отырып, соттар Заңның 67-бабының ережелерін ескеруге тиіс. Объектілердің нарықтық құнын айқындау кезінде бағалау жүргізуге, қолданылатын тәсілдер мен әдістерге, бағалау туралы есептердің мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды белгілейтін Заңның 67-бабының 3-тармағын, 208-бабын, «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңды және бағалау қызметі саласындағы басқа да нормативтік құқықтық актілерді басшылыққа алу керек.

Апелляциялық сот аталған сот қорытындысын негізге алып, өтемақы мөлшерін түпкілікті 1 372 151 074 теңге мөлшерінде дұрыс анықтаған.

Өйткені, бұл қорытынды арнайы ғылыми білімді пайдалана отырып жүргізілген зерттеуге негізделген, бірнеше әдістемелерді қолданып, сарапшылар Астана қаласындағы нарықта қалыптасқан жылжымайтын мүлік объектілерінің нақты құнын талдау және зерделеу негізінде жасалынған және қорытындылар «Жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау» бағалау стандартына сәйкес келеді. Апелляциялық соттың тұжырымдары мен уәждемелері дау айтылған сот актісінде толық көрініс тапқан. Сот актісін зерделеу, апелляциялық соттың ұстанымы, іс үшін маңызы бар мән-жайларға және сот отырысында зерттелген дәлелдемелерге сәйкес келетінін көрсетті.

Тараптар өкілдерінің кассациялық шағымдарында келтірген уәждерін кассациялық сот негізсіз деп табады. Дауланған сот актісінде оларға тиісті құқықтық баға берілген, шағымдарда жаңа фактілер мен негіздемелер келтірілмеген, сот тұжырымы жоққа шығарылмаған және де нақты қандай заң нормаларының бұзылуы орын алғаны көрсетілмеген.

Істі қарау барысында апелляциялық сот тарапынан материалдық және процестік құқық нормаларының бұзылуына жол берілмеген.

Сондықтан кассациялық сот дауланып отырған сот актісін өзгертуге негіз жоқ деп санайды.

АПК-нің 451-бабының 2-бөлігінің 1) тармақшасын, 452-бабын басшылыққа алып, сот

ҚАУЛЫ ЕТТІ:

Астана қалалық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2025 жылғы 28 қаңтардағы қаулысы күшінде қалдырылсын.

Талап қоюшы мен жауапкердің кассациялық шағымдары қанағаттандырусыз қалдырылсын.

Төрағалық етуші: Л.Б.Мамырбаева

Судьялар: А.О.Тогумбетова

А.К.Тлеубаева