П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 сентября 2025 года №6003-25-00-2к/1087 город Астана Кассационный суд по гражданским делам, в составе председательствующего судьи Бастаубаева Г.Б., судей Бакытжановой А.А., Майшыбаева Ч.И.,

с участием представителя истца Казаковой Н.П.,

представителя ответчика Агибаевой Д.В.,

представителя ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства города Караганды» Кеңесұлы І.,

представителя НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан Карагандинской области» Керимова М.М.,

представителя ТОО «Недвижимость.KZ-company» Тусупбекова А.Д.,

посредством видеоконференцсвязи, рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Батаева Александра Викторовича к Бетиной Раисе Павловне, Государственному учреждению «Отдел земельных отношений города Караганды», НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан Карагандинской области», Государственному учреждению «Отдел архитектуры и градостроительства города Караганды», Товариществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость.KZ-company» о признании незаконными действий уполномоченного органа по учету акта приемки объекта в эксплуатацию и акта приемки объекта в эксплуатацию в части, об обязании снести незаконно возведенные постройки, поступившее по кассационной жалобе представителя истца на решение суда №2 Казыбекбийского района города Караганды от 24 апреля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 июня 2025 года,

У С Т А Н О В И Л :

Дом барачного типа, 1960 года постройки, расположенный по адресу: город Караганда, улица Коцюбинского, дом 7, состоит из четырех квартир №№1, 2, 3 и 4. Квартиры №1 и №2 расположены с противоположной стороны квартир №3 и №4 указанного дома, к которым доступ (проход и проезд) обеспечен с улицы Нурмаковой. Истец, Батаев А.В. является собственником квартиры №4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 12 апреля 2024 года, с правом временного землепользования (аренды) на земельный участок согласно договору купли-продажи от 13 июня 2024 года (условная доля). Ответчик, Бетина Р.П. является собственником квартиры №3 на основании решения комиссии по легализации недвижимого имущества и акта на право частной собственности на земельный участок от 14 июня 2007 года (условная доля). Квартира №3 расположена с выходом на улицу Коцюбинского. Доступ (проход и проезд) к квартире №4 возможен только с улицы Коцюбинского через двор квартиры №3.

Земельный участок, площадью 0,0985 га, с кадастровым номером 09-142-

161-195, на котором расположен вышеуказанный барачный дом, находится в общедолевой собственности всех собственников дома (квартир №№1, 2, 3, и 4) на основании постановления акима г. Караганды №08/29 от 19 июля 2006 года, со статусом - «Неделимый».

В 2021 году Бетиной Р.П. напротив своей квартиры №3 (литер А), с жилой и холодной пристройкой (лит.А1, лит.а), дополнительно возведено строительство отдельно стоящих: бани (лит.Г2), котельной (лит.Г3), гаража (лит.Г4). Актом ввода в эксплуатацию от 03 августа 2023 года вышеуказанные объекты строительства приняты в эксплуатацию. Архитектурное - планировочное задание (АПЗ) и Эскизный проект (ЭП) на вышеуказанные объекты (в том числе: жилой дом, жилая пристройка, холодная пристройка, сарай, баня, котельная и гараж) были согласованы ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства г.Караганды» от 01 сентября 2023 года. Спорные постройки зарегистрированы в органах регистрации 12 сентября 2023 года.

Истец обратился в суд с иском о признании незаконными действий уполномоченного органа по учету акта приемки вышеуказанных объектов в эксплуатацию и акта приемки объекта в эксплуатацию в части ввода в эксплуатацию бани (лит.Г2), котельной (лит.Г3), гаража (лит.Г4), мотивируя тем, что эти объекты ограничивают доступ (проход и проезд) к квартире №4, так как расположены на расстоянии в 50-80 см от стены основного домостроения (квартир №3 и №4), строительство этих объектов произведено с нарушением правил застройки, строительных и пожарных норм, земельного законодательства, на общем земельном участке без согласования с другими собственниками общего дома и земельного участка.

Решением районного суда №2 Казыбекбийского района города Караганды от 24 апреля 2025 года в иске отказано.

Взысканы с Батаева А.В. в пользу Бетиной Р.П. представительские расходы в сумме 300 000 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 июня 2025 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истца просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушение норм материального и процессуального права, и удовлетворить иск в части признания незаконным акта приемки в эксплуатацию в части ввода в эксплуатацию бани (лит.Г2), котельной (лит.Г3), гаража (лит.Г4), с понуждением ответчика снести эти объекты.

Заслушав пояснения истца и его представителя, поддержавших кассационную жалобу, возражения представителей ответчика и третьих лиц, исследовав материалы гражданского дела, доводы кассационной жалобы,

кассационный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций по рассматриваемому делу допущены.

Местные суды свое решение мотивировали тем, что согласия двух соседей (квартиры №1 и №2) на возведение спорных построек имелись, возможности получения согласия владельца квартиры №4 отсутствовало, так как указанная квартира после смерти бывшего владельца (наследодателя Батаев В.В.) пустовала, наложение земельных участков не допущено, нарушение процедур, определенных правилами организации застройки, и порядка прохождения разрешительных процедур и приемки объектов строительства в эксплуатацию, не установлено, спорные объекты зарегистрированы в соответствии с законом, АПЗ на строительство объектов не оспорено.

Между тем, схемой расположения объектов с топосъемкой и фотоиллюстрациями, а также заключением строительной экспертизы №3/03.2025 от 26 марта 2025 года доказано, что спорные объекты (баня, котельная и гараж) расположены на расстоянии в 50-80 см от стены основного дома, их строительство произведено с нарушением Земельного кодекса, Закона об архитектуре, Правил организации застройки и прохождение разрешительных процедур в сфере строительства, строительных и пожарных норм (СНиП).

С учетом того, что доступ (проход и проезд) в квартиру №4 с улицы возможен только через двор квартиры №3, является доказанным то, что эти объекты ограничивают доступ к квартире №4 (свободному проходу и проезду).

Часть гаража, площадью 13,41 кв.м., построена на общем земельном участке, а часть на государственных землях, за пределами границ земельного участка объекта кондоминиума.

Пунктом 3 статьи 3 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее по тесту – Закон) предусмотрено, что основные направления деятельности в области архитектуры, градостроительства и строительства должны обеспечивать государственные, общественные и частные интересы в этой сфере.

Частные интересы - интересы физических и юридических лиц в связи с осуществлением архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на принадлежащих им земельных участках.

В случае, если градостроительная и архитектурно-строительная деятельность граждан и юридических лиц создает неудобства или невозможность пользования, владения либо распоряжения принадлежащим им (используемым ими) объектом (земельным участком или иным недвижимым имуществом), она подлежит ограничению.

Пунктом 35 параграфа 2 Правил организации застройки и прохождение разрешительных процедур в сфере строительства №750 от 30 ноября 2015 года предусмотрено обязательное согласование собственников (сособственников) строительства новых объектов на общих домовладениях и общих земельных участках с долевыми собственниками.

То, что строительство этих объектов произведено без согласования с владельцем квартиры №4 установлено бесспорно. Между тем, следует учесть, спорное строительство затрагивает права и интересы именно владельца №4, поскольку ограничивает доступ именно в его квартиру.

Из пункта 70 главы 4 Правил видно, что размеры жилого дома и других строений, расположенных на закрепленном в установленном порядке земельном участке, определяться индивидуальным застройщиком самостоятельно при условии, что их внешние габариты обеспечивают установленные нормативные, санитарные, противопожарные и технические разрывы между этими строениями, а также строениями на смежных земельных участках.

Согласно статьи 53 Земельного кодекса Республики Казахстан, земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, при неделимости участка, а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок.

Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).

Порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), определяется договором между участниками общей собственности (общего землепользования). При недостижении соглашения между ними порядок пользования определяется судом. Соглашение участников или решение суда о порядке пользования земельным участком подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Доводы ответчика о том, что возможности получения согласия владельца квартиры №4 отсутствовало, так как квартира истца после смерти бывшего

владельца (наследодателя Батаев В.В.) пустовала, а истец узаконил свои наследственные права на дом и земельный участок запоздало, в суде были опровергнуты истцом, который пояснил, что неоднократно предупреждал ответчика о недопустимости строительства спорных объектов на общем земельном участке до их возведения.

Также заслуживает внимания довод истца о нарушении ответчиком норм пожарной безопасности путем ограничения доступа к дому на случай возникновения пожара, как это предусмотрено статьей 18 Закона Республики Казахстан «О гражданской защите», так как спорные объекты по назначению являются пожароопасными объектами.

Таким образом, материалами дела достоверно установлено незаконность строительства объектов: бани (лит.Г2), котельной (лит.Г3), гаража (лит.Г4), а также акта приемки этих объектов в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее по тесту - ГК), осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде. Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели также правила деловой этики. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением.

В данном случае действия ответчика как сособственника общего имущества, не отвечают критериям разумности и добросовестности, предусмотренным статьей 8 ГК. Статья 75 Закона устанавливает, что акт самостоятельной приемки построенного объекта в эксплуатацию, составленный заказчиком - физическим лицом, возлагает самостоятельную ответственность на этого лица в случаях нарушения прав и законных интересов иных лиц.

Правилами приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, утвержденными приказом министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан №867 от 13 декабря 2017 года, также предусмотрена ответственность собственника по обеспечению законности строительства объекта недвижимости.

Как было установлено выше, ответчиком оспариваемые объекты возведены с нарушением требований закона и прав истца как собственника, соответственно, истец на основании статьи 264 ГК вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с

лишением владения.

В силу статьи 244 ГК, самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах иск о признании незаконным акта ввода объектов в оспариваемой части и их сносе подлежал удовлетворению.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению дела, что влечет отмену оспариваемых судебных актов в оспариваемой части.

Поскольку обстоятельства дела установлены судом первой или апелляционной инстанции полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, кассационный суд считает, что по делу необходимо вынести новое решение об удовлетворении иска в пределах кассационной жалобы.

Лицо, права которого нарушено незаконным строительством, вправе предъявить иск о сносе объекта незаконного строительства, как в отдельности, так и в совокупности с иском о признании незаконными акта ввода объекта в эксплуатацию, учета этого акта и его регистрацию, в том числе и АПЗ. Право выбора способа защиты законом закреплено за лицом, права которого нарушены. В рассматриваемом случае, истец предъявил дополнительный иск об оспаривании действий государственного органа власти по учету акта ввода объекта недвижимости, что вытекает из публично-правовых отношений.

Между тем, в силу части 2 статьи 102 Административного процедурнопроцессуального кодекса Республики Казахстан, административным судам в порядке административного судопроизводства подсудны споры, вытекающие из публично-правовых отношений, предусмотренные настоящим Кодексом.

Следовательно, иск об оспаривании действий государственного органа власти не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, а

подлежит рассмотрению административными судами в порядке АППК.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 277 ГПК, суд прекращает производство по делу, если дело не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

В этой связи производство по иску об оспаривании действий государственного органа власти подлежит прекращению.

В силу статьи 109 и 113 ГПК с ответчика в пользу истца подлежит взысканию судебные расходы по оплате помощи представителя в сумме 300 000 тенге, за услуги топосъемки в сумме 30 000 тенге, за услуги экспертизы в сумме 25 000 тенге, всего 355 000 тенге, так как спор возник вследствие нарушения ответчиком прав истца, по которому требования истца судом удовлетворятся по сути в полном объеме.

Истец является лицом, освобожденным от уплаты государственной полшины ввиду инвалидности второй группы. В этой связи с ответчика в пользу государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3932 тенге, подлежащих уплате за подачу иска, 1966 тенге - за кассационную жалобу, всего 5 898 тенге.

Руководствуясь подпунктом 8) пункта 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение суда №2 Казыбекбийского района города Караганды от 24 апреля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 июня 2025 года по данному делу отменить и принять новое решение об удовлетворении иска Батаева Александра Викторовича о признании незаконным акта приемки в эксплуатацию объектов недвижимости от 07 сентября 2023 года в части ввода в эксплуатацию бани (лит.Г2), котельной (лит.Г3), гаража (лит.Г4), и понуждении ответчика снести эти объекты и принять новое решение об удовлетворении иска в этой части.

Признать незаконным акт приемки объекта в эксплуатацию от 07 сентября 2023 года Бетиной Раисы Павловны в части ввода в эксплуатацию гаража (лит.Г4), бани (лит.Г2), котельной (лит.Г3), к квартире №3, находящиеся на земельном участке площадью 0,0985 га., с кадастровым номером 09-142-161195, жилого дома по адресу: г. Караганда, ул. Коцюбинского, дом 7.

Обязать Бетину Раису Павловну снести незаконно возведенные постройки, а именно гараж (лит.Г4), баню (лит.Г2), котельную (лит.Г3), находящейся по адресу: г.Караганда, ул. Коцюбинского, дом 7, квартир 3.

Производство по делу в части иска о признании незаконным действий уполномоченного органа – прекратить.

Взыскать с Бетиной Раисы Павловны в пользу Батаева Александра Викторовича судебные расходы в сумме 355 000 (триста пятьдесят пять тысяч) тенге.

Взыскать с Бетиной Раисы Павловны в пользу государства государственную пошлину в сумму 3932 тенге (три тысячи девятьсот тридцать два) тенге.

Кассационную жалобу представителя истца удовлетворить частично. Постановление вступает в законную силу с момента оглашения.

Г.Бастаубаев

Председательствующий судья

Судьи

А.Бакытжанова

Ч.Майшыбаев