ПОСТАНОВЛЕНИЕ

8 апреля 2026 года №6003-25-00-2к/4523 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Абдыкуловой А.Т., судей Рамазановой А.К., Аймурзиновой А.Ж.,

с участием представителя истцов Х[...], ответчика Ч[...], его представителя Р[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Н[...], Қ[...] к С[...], Ч[...] о признании договора купли-продажи недействительным и признании сделки куплипродажи действительной,

поступившее по кассационной жалобе ответчика Ч[...] на решение суда № 2 города Уральска от 14 февраля 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Западно - Казахстанского областного суда от 8 мая 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании сделки между С[...] и Ч[...] по купле-продаже №450 от 28 марта 2022 года жилого дома, общей площадью 177,7 кв.м., гаража, общей площадью 30,2 кв.м., с земельным участком, площадью 0,0296 га, с кадастровым номером: [...], расположенных по адресу: Западно - Казахстанская область, город Уральск, [...], в соответствии с пунктами 1 статьи 158, пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) недействительной. Кроме того, истцы просили признать их сделку с С[...] по купле - продаже этого же объекта недвижимости действительной, мотивируя тем, что с С[...] пришли к соглашению о продаже ответчиком спорного имущества. В последующем узнали, что дом продан Ч[...]

Решением суда № 2 города Уральска от 14 февраля 2025 года, оставленным без изменения, постановлением судебной коллегии по гражданским делам Западно - Казахстанского областного суда от 8 мая 2025 года, иск удовлетворен. Постановлено:

признан недействительным договор №450 от 28 марта 2022 года купли - продажи недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 177,7 кв.м., с жилой площадью 108,9 кв.м., гараж под литером Г1, общей площадью - 30,2 кв.м., земельный участок, площадью 0,0296 га, для строительства и обслуживания малоэтажных жилых домов с кадастровым номером: [...], по адресу: Западно - Казахстанская область, город Уральск, [...], заключенный между С[...] и Ч[...]

Стороны приведены в первоначальное положение.

Сделка между Н[...], Қ[...] и С[...] о купле - продаже недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 177,7 кв.м., с жилой площадью 108,9 кв.м., гараж под литером Г1, общей площадью - 30,2 кв.м., и земельный участок, площадью 0,0296 га, для строительства и обслуживания малоэтажных жилых домов с кадастровым номером: [...], по адресу: Западно - Казахстанская область, город Уральск, [...], признана действительной. Судом разрешен вопрос о судебных расходах.

В кассационной жалобе ответчик Ч[...] просит судебные акты отменить, удовлетворить иск, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм процессуального и материального права.

Выслушав ответчика Ч[...], его представителя, поддержавших жалобу, представителя истцов, просившего оставить судебный акт без изменения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами при рассмотрении настоящего дела не допущены.

Из материалов дела следует, что Н[...] является матерью Қ[...]

11 января 2021 года между С[...] (далее — Продавец) и Н[...] (далее — Покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно которому Н[...] приобретает у С[...] дом за 27 500 000 тенге, с земельным участком, площадью 0,0300 га., находящийся по адресу: Западно - Казахстанская область, город Уральск, 2я Северная, №1. Форма сдачи предчистовая, общая площадь 180 кв.м., гараж с автоматическими воротами.

Договор был составлен в присутствии представителя индивидуального предпринимателя «АН[...]»» (далее - Агентство).

Согласно договору о задатке Покупатель внес 2 000 000 тенге в качестве первоначального взноса за покупку дома.

20 января 2021 года истец Қ[...] (Покупатель) заключил с С[...] (Продавец) договор о задатке, согласно которому Продавец получил, а Покупатель передал задаток в сумме 25 000 000 тенге в качестве первоначального взноса недвижимости, находящегося по адресу: город Уральск, [...] (в последующем присвоен адрес: город Уральск, [...]) (далее - Дом).

22 ноября 2021 года Дом введен в эксплуатацию актом приемки

Қ[...] и К[...]

26 ноября 2021 года между С[...] и истцами подписан акт приема-передачи Дома для последующего заключения договора куплипродажи за 27 000 000 тенге.

19 января 2022 года Қ[...], К[...] Дом передан в дар С[...]

21 января 2022 года Н[...], Қ[...] и С[...] заключили соглашение о намерении, которым подтверждена передача денежных средств в сумме 27 000 000 тенге за Дом. В свою очередь С[...] обязался заключить договор купли-продажи Дома до 1 апреля 2022 года после восстановления утерянных технических документов на имущество.

С даты подписания акта - приема передачи объекта истцы владеют Домом, сделали ремонт, проживают в нем, несут бремя его содержания.

29 марта 2022 года Ч[...] зарегистрировал право собственности на этот же Дом, основанием возникновения права собственности послужил нотариально удостоверенный договор купли - продажи между ним и С[...] №450 от 28 марта 2022 года.

Согласно статье 147 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной.

Совокупность установленных по делу обстоятельств свидетельствует о том, что фактически на основании письменной сделки от 21 января 2022 года, истцы приобрели спорный жилой дом у С[...] за 27 000 000 тенге, что подтверждается договорами о задатке.

Судами при полном соблюдении требований 65-68 ГПК установлено, что заключенное сторонами соглашение о намерении от 21 января 2022 года между Н[...], Қ[...] и С[...] по своей правовой природе является договором купли - продажи и правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями статьи 393 ГК.

Действия ответчика С[...], как собственника и истцов были направлены на установление права собственности Н[...] и Қ[...] на Дом, соответственно, прекращение такого права у продавца. Имущественные права у истцов в отношении вышеуказанного Дома возникли путем добровольной передачи данного объекта недвижимости его собственником истцам. Однако сделка не получила надлежащего юридического оформления. Срок исковой давности не пропущен.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу о том,

что сделка по купле-продаже Дома с указанными выше участниками сделки является действительной в соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК.

В силу требований частей 4,5 статьи 8 ГК граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества; не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные напричинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением; в случае несоблюдения этих требований закона, суд может отказать в защите принадлежащего ему права. В данном случае С[...], фактически продав Дом с отлагательным условием по передаче правоустанавливающих документов, передав истцам право владения и пользования им, впоследствии недобросовестно распорядился спорным имуществом, заключив договор купли-продажи с Ч[...]

Согласно пункту 1 статьи 158 ГК сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

В соответствии со статьей 160 ГК мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия - недействительна.

Учитывая, что ранее достигнутая договоренность между Н[...], Қ[...] и С[...] относительно купли-продажи Дома не была расторгнута, действия сторон свидетельствовали об установлении имущественных прав истцов на спорное имущество, недобросовестность поведения продавца при продаже Дома имеет место.

Более того, в суде Ч[...] пояснил, что при заключении договора с С[...] на осмотр Дома не выезжал, то есть передачи объекта недвижимости не было.

Выводы судов о том, что у сторон сделки отсутствовала воля на наступление определенных юридических последствий по купле - продаже Дома, что влечет недействительность (ничтожность) сделок, суд считает основанными на установленных обстоятельствах дела и требованиях ГК.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенный между ответчиками 29 марта 2022 года, подлежит признанию недействительным.

Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела по существу либо влияли на обоснованность и законность судебных актов. Основания к отмене или изменению решения и постановления жалоба отсутствуют.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда № 2 города Уральска от 14 февраля 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Западно - Казахстанского областного суда от 8 мая 2025 года - оставить в силе. Кассационную жалобу ответчика Ч[...] - без удовлетворения.

А. Абдыкулова

Председательствующий

Судьи

А. Рамазанова

А. Аймурзинова