6001-23-00-3ГП/123

26 апреля 2023 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: Председательствующего – председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Токтаровой Б.Ж., Ибрашева Т.А.,

с участием представителя акционерного общества (далее – АО) «Народный Банк Казахстана» - І[...]., представителя И[...], З[...], З[...] – адвоката М[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску И[...] к К[...], АО «Народный Банк Казахстана» (далее – Банк), частному нотариусу О[...] о признании договоров куплипродажи и залога недвижимого имущества, дополнительного соглашения к договору залога недействительными,

по иску Банка к К[...] об обращении взыскания на заложенное имущество,

по иску К[...] к И[...], З[...], З[...] (далее – Ответчики), Б[...] о принудительном выселении из квартиры,

поступившее по ходатайству Банка о пересмотре решения Кызылординского городского суда от 17 июня 2022 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Кызылординского областного суда от 31 августа 2022 года

У С Т А Н О В И Л А:

Стороны обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Решением Кызылординского городского суда от 17 июня 2022 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Кызылординского областного суда от 31 августа 2022 года, иск И[...] удовлетворен.

Признаны недействительными:

• договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Кызылорда, [...] (далее – спорное имущество, квартира), заключенный 4 августа 2006 года между И[...] и К[...];

• договор о залоге недвижимого имущества, поступающего в собственность залогодателя в будущем, заключенный 4 августа 2006 года между

АО «Банк Туран Алем» (ныне – АО «Народный Банк Казахстана) и Курбановым М.Е.;

• договор о залоге № 416402 недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности (ипотека), заключенный 18 октября 2006 года между Банком и Курбановым М.Е.;

• дополнительное соглашение № 1 от 26 февраля 2007 года к договору о залоге недвижимого имущества № 416402 от 18 октября 2006 года, заключенное между Банком и Курбановым М.Е.

Разрешен вопрос о судебных расходах.

В удовлетворении исков Банка и Курбанова М.Е. отказано.

В ходатайстве заявитель просит отменить оспариваемые судебные акты, вынести новое решение об удовлетворении требований Банка и Курбанова М.Е. и отказе в иске Издибаевой К.А., ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела.

В отзыве адвокат Маликова А.Б., не соглашаясь с доводами ходатайства, просит оставить его без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителя Банка - Ізет Д., поддержавшего доводы ходатайства, представителя Ответчиков - адвоката Маликову А.Б., просившую оставить судебные акты в силе, ходатайство без удовлетворения, исследовав материалы дела, обсудив доводы ходатайства и отзыва, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального Кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения местными судами при рассмотрении дела допущены.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 4 августа 2006 года Издибаева К.А. реализовала спорную квартиру Курбанову М.Е. за 3 105 440 тенге.

В тот же день по договору банковского займа № 1001/06/414/82 Банк предоставил Курбанову М.Е. кредит в размере 26 000 долларов США (далее – Договор), на приобретение жилья на вторичном рынке, обеспеченный залогом недвижимого имущества, поступающего в собственность залогодателя в будущем.

18 октября 2006 года между Банком и Курбановым М.Е. заключен договор залога спорного имущества.

Решением Кызылординского городского суда от 6 июня 2011 года с Курбанова М.Е. в пользу Банка взыскана задолженность в размере 3 849 625 тенге. Исполнительный документ находится в производстве частного судебного исполнителя Медешова Е.Н.

Местные суды, удовлетворяя требования Издибаевой К.А., мотивировали тем, что истец не имела намерений продавать квартиру, Договор носит мнимый характер, а последующие сделки о предоставлении спорного имущества в залог являются недействительными в силу пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК).

В обоснование своих выводов указали, что сделка между сторонами фактически не состоялась, недвижимость покупателю не передана, Издибаева К.А. с членами семьи до настоящего времени проживает в квартире, несет бремя содержания, зарегистрирована по указанному адресу. Курбанов М.Е. в права владения не вступал, в квартире никогда не проживал и не нес бремя содержания имущества. Ссылаясь на отсутствие в кредитном досье Курбанова М.Е. оригинала договора займа от 4 августа 2006 года, а также платежного документа о перечислении Банком на расчетный счет истца денег либо иного документа, подтверждающего факт получения оплаты по Договору, местные суды признали установленным, что стоимость реализованного имущества продавцом не получена.

Ходатайство Банка о применении к требованиям истца срока исковой давности судами отклонено по тем основаниям, что Издибаева К.А. не предполагала о продаже квартиры и прекращении права собственности на объект недвижимости, так как с момента совершения сделки продолжала распоряжаться и пользоваться спорным имуществом как своим собственным. Об оспариваемых договорах ей стало известно в 2021 году после подачи Курбановым М.Е. иска о принудительном выселении.

Судебная коллегия считает, что указанные выводы судов не основаны на нормах материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Содержание пункта 1 статьи 160 ГК свидетельствует о том, что для установления мнимости сделок правовое значение имеют обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон в оспариваемых договорах намерений на возникновение, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей, на наступление каких-либо последствий в результате их заключения.

Основными критериями мнимости сделки является совершение ее для вида и без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Вместе с тем, положения приведенной нормы права подлежат применению в случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

Следовательно, в обоснование мнимости оспариваемых сделок следовало установить, что при их совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данных сделок.

Материалы дела свидетельствуют о том, что оспариваемые Издибаевой К.А. сделки признаков мнимости не содержат.

Так, по условиям Договора стоимость спорной квартиры уплачивается продавцу через Банк, в связи с чем, расчет по сделке производился из кредитных средств, получаемых Курбановым М.Е. в Банке согласно целевому назначению займа.

Оплата произведена Банком 7 августа 2006 года путем зачисления денег в сумме 26 000 долларов США на расчетный счет Издибаевой К.А., что подтверждена выпиской по счету и согласно договору об открытии банковского вклада от 4 августа 2006 года (долларовый счет).

В тот же день деньги были сняты со счета Издибаевой К.А. за вычетом банковской комиссии в сумме 104 долларов США, по факту получено 25 896 долларов США.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 180 ГК течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

Судебная коллегия считает отказ суда в применении срока исковой давности к требованиям Издибаевой К.А. необоснованным, поскольку истцу об утрате права собственности на спорное имущество было известно с момента заключения сделки, то есть с 2006 года, тогда как иск предъявлен в суд через 15 лет.

Дополнительным подтверждением пропуска срока давности является объяснительная Издибаевой К.А. от 30 марта 2017 года на имя судебного исполнителя, в которой она признает, что квартира, зарегистрированная на Курбанова М.Е., находится в залоге и просит предоставить отсрочку на 1 месяц для высвобождения ее с залога.

Это, в свою очередь, является самостоятельным основанием для отказа в иске Издибаевой К.А.

Более того, отсутствие оригинала Договора в кредитном досье заемщика объясняется тем, что в целях облегчения долговой нагрузки Банк удовлетворил заявление Курбанова М.Е. о рефинансировании займа.

В связи с чем, 26 февраля 2007 года стороны заключили договор банковского займа № 1001/07/114/3, с применением коэффициента индексации в сумме 2 625 073 тенге, а также дополнительное соглашение № 1 к договору о залоге недвижимого имущества от 18 октября 2006 года, которые приобщены в кредитное досье.

Конвертация займа с иностранной валюты в тенге свидетельствует о закрытии договора займа от 4 августа 2006 года, что подтверждается актом об уничтожении документов, не подлежащих хранению от 21 декабря 2017 года, в числе которых значится указанный договор займа.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи оформлен надлежащим образом, подписан сторонами, по своему содержанию отвечает требованиям, предъявляемым к такого рода сделкам. Его условия сторонами исполнены, зарегистрирован покупателем в установленном законом порядке, денежный расчет произведен.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судебные акты в части удовлетворения требований Издибаевой К.А. подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Вместе с тем, порядок установления начальной продажной стоимости имущества при реализации определяется материальным законом.

В частности, подпунктом 3) пункта 3 статьи 21 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» установлено, что принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации.

Согласно отчету об оценке, проведенной ТОО «Д[...]» № 111-3/21М от 3 марта 2021 года, рыночная стоимость спорной квартиры составляет 8 365 000 тенге.

Пунктом 11 Требований к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденных приказом Министра финансов Республики Казахстан от 3 мая 2018 года № 501, предусмотрено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.

Принимая во внимание, что вышеуказанный отчет об оценке по этим основаниям является неактуальным, в целях определения первоначальной стоимости залогового имущества следует назначить новую оценку.

Поскольку иск о выселении является производным от данного требования, то решение по нему также не может быть принято на данной стадии.

Указанные недостатки судебного рассмотрения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, в связи с чем, оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные нарушения закона, назначить судебно-товароведческую экспертизу для определения реальной рыночной стоимости заложенного имущества, создать все необходимые условия для реализации сторонами защиты нарушенных прав в соответствии со статьей 15 ГПК, обеспечить полноту исследования всех доводов сторон, представленных ими документов, дать правильную юридическую оценку возникшим правоотношениям, принять иные предусмотренные законом меры для вынесения законного и обоснованного решения.

Судебные расходы распределяются в соответствии с положениями статьи 109 ГПК, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А :

Решение Кызылординского городского суда от 17 июня 2022 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Кызылординского областного суда от 31 августа 2022 года отменить.

Вынести по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований И[...] к К[...], АО «Народный Банк Казахстана, частному нотариусу Оракбаеву Ж. о признании договоров купли-продажи и залога недвижимого имущества, дополнительного соглашения к договору залога недействительными отказать.

В части отказа в удовлетворении исковых требований АО «Народный Банк Казахстана» об обращении взыскания на заложенное имущество и К[...] о принудительном выселении из квартиры дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Кызылординского областного суда в ином составе судей.

Взыскать с И[...] в пользу АО «Народный Банк Казахстана» расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 473 (тридцать тысяч четыреста семьдесят три) тенге.

Ходатайство АО «Народный Банк Казахстана» удовлетворить частично.

Председательствующий:

Н. Шарипов

Судьи Б. Токтарова

Т. Ибрашев

Копия верна Судья Т. Ибрашев