6003-25-00-2к/1195

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 октября 2025 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Каирбекова А.З., судей Кадыровой М.Т., Исполовой Р.А.,

с участием представителя истца А[...],

ответчиков Д[...], А[...],

переводчика Т[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» к Ж[...], А[...], Т[...], А[...], Д[...] зия, М[...], Ж[...], А[...], М[...], С[...] о признании договора купли-продажи недействительным, о признании недействительным и отмене акта приемки объекта в эксплуатацию, о сносе незаконно построенных жилых домов, поступившее по кассационной жалобе ответчика Д[...] зия на решение Бостандыкского районного суда г.Алматы от 20 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 мая 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее – Управление) обратилось в суд с вышеуказанным иском.

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 20 января 2025 иск удовлетворен. Постановлено:

Признать договор купли-продажи №1504 от 24 мая 2023 года, заключенный между Ж[...] и Т[...], А[...], Д[...], М[...], Ж[...], А[...], М[...], С[...] – недействительным.

Признать недействительным и отменить акт приемки объекта в эксплуатацию самостоятельно от 01 марта 2023 года, на объект, расположенный по адресу: г.Алматы, [...], к.н. [...].

Снести незаконно построенные блокированные жилые дома, размерами: дом А 3-х этажный с цокольным этажом и террасой, с размерами 35,04 м х 10,4м; дом Б 3-х этажный с цокольным этажом и террасой, с размерами 35,1м х 10,4м расположенные по адресу: г.Алматы, [...], к.н. [...] за счет средств ответчика – Ж[...].

Распределены судебные расходы.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 мая 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик Д[...] зия, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить оспариваемые судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска, указав, что он не владеет языком судопроизводства, ему не был предоставлен квалифицированный переводчик, в связи с чем, он не имел возможности полноценно защищать свои права.

Заслушав ответчика Д[...] зия, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя истца, ответчика А[...], согласившегося с доводами жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, кассационный суд полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения местными судами по делу не допущены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон) строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов, а также прокладка коммуникаций, инженерная подготовка территории, благоустройство и озеленение осуществляются по проектной (проектно-сметной) документации, разработанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами детальной планировки, проектом застройки, выполненными на основании генерального плана населенного пункта (или их заменяющей схемы развития и застройки населенных пунктов с численностью жителей до пяти тысяч человек).

Судами установлено, что Ж[...] являлась собственником земельного участка, кадастровый номер [...], расположенного по адресу: г. Алматы, [...], на основании договора купли-продажи от 23 апреля 2021 года и акта на праве частной собственности на земельный участок. Целевое назначение земельного участка – для садоводства.

Уведомление о начале производства строительно-монтажных работ по вышеуказанному адресу в Управление не поступало. У застройщика имелся утвержденный эскизный проект за KZ86VUA00575875 от 21 декабря 2021 года на строительство двухэтажных садовых домов, с подвальными и мансардными этажами, с общей площадью каждый – 1163,1 м2, с размерами 17,51х17,77м, а также архитектурно-планировочное задание за № KZ90VUA00533802 от 13 октября 2021года. на строительство 2-х садовых домов.

В ходе проведенной Управлением проверки 27 февраля 2024 года с выездом на место установлено, что на земельном участке площадью 0,2000га, с целевым назначением – для садоводства возведены два жилых дома с отклонениями от согласованного эскизного проекта и архитектурнопланировочного задания.

6 марта 2024 года по фактам выявленных нарушений в отношении Ж[...] составлены административные протокола по ст. ст. 316 ч.1, 321, 318 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» за нарушение требований Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК».

На момент посещения объекта строительно-монтажные работы приостановлены на стадии: монолитный каркас завершен, устройства заполнения, ограждающих конструкции (стен) из блоков завершены, устройства кровли завершены.

Наружные и внутренние отделочные работы не начаты, окна и двери не установлены. Работы по благоустройству территории не начаты.

9 декабря 2022 года Ж[...] жилые дома введены в эксплуатацию актом о приемке построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно и 1 марта 2023 года, который зарегистрирован в ФН АО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» города Алматы.

В последующем, Ж[...] продала жилые дома с земельным участком в равных долях Т[...], А[...], Д[...], М[...], Ж[...], А[...], М[...] и С[...] на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 24 мая 2023 года.

Местные суды правильно пришли к выводу об удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку ответчиком без проектно-сметной документации не прошедшей в установленном порядке экспертизу, без уведомления органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, без сопровождения технического и авторского надзора возведены трехэтажные блокированные жилые дома, то есть с нарушением требований подпункта 1 пункта 6 статьи 13, пункта 2 статьи 60 Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

Учитывая, что оспариваемая сделка противоречит закону, то у судов имелись основания для признания ее недействительной.

Разрешая спор в части признании недействительным и отмене акта приемки объекта в эксплуатацию, суды правомерно, ссылаясь на нарушение требований пункта 2 статьи 73 Закона, пункта 78 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства утвержденных Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, указали, что установлены нарушения законодательства при вводе объекта в эксплуатацию.

В силу пункта 2 статьи 244 ГК самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Из содержания нормы 244 ГК следует, что самовольной может быть признана также постройка, созданная на принадлежащем лицу земельном участке, но без получения необходимых разрешений.

Суды пришли к правильному выводу об обоснованности требований о сносе незаконно построенных жилых домов, возведенных без получения необходимых для этого разрешений.

Основания и мотивы принятого решения подробно изложены в судебных актах с приведением соответствующих норм закона.

Доводы ответчика Д[...] зия, что он не владеет языком судопроизводства, ему не был предоставлен квалифицированный переводчик, в связи с чем, он не имел возможности полноценно защищать свои права, являются несостоятельными.

Так, в порядке статьи 14 ГПК ответчику в ходе судебных заседаний предоставлен переводчик, таким образом, судами ему обеспечен перевод на язык судопроизводства, которым он владеет.

Каких-либо доказательств существенного нарушения судом норм материального и процессуального права не представлено, оснований, влекущих отмену судебного акта, и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь подпунктом 1) части второй статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 мая 2025 года - оставить в силе.

Кассационную жалобу ответчика Д[...] зия – без удовлетворения.

Председательствующий Каирбеков А.З. Судьи Кадырова М.Т. Исполова Р.А.