№ 6003-25-00-2к/939

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

7 октября 2025 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Рустембекова Ж.К., судей Тохтарбаевой В.Е., Тлеубаевой А.К.,

с участием представителя истца Абжалиевой Ж.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело (в бумажном формате) по иску Коммунального государственного учреждения «Управление градостроительного контроля города Алматы» к Әділбек Қанатбеку Сәрсенбайұлы о возложении обязанности привести жилой дом в первоначальное состояние согласно правоустанавливающим документам, запрете эксплуатации, поступившее по кассационной жалобе истца на постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 7 апреля 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Коммунальное государственное учреждение «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее–Управление) обратилось в суд с вышеуказанным иском.

Решением Алатауского районного суда города Алматы от 25 декабря 2024 года иск удовлетворен. Судом постановлено:

Обязать собственника жилого дома Әділбек Қанатбек Сәрсенбайұлы привести жилой дом по адресу: город Алматы, Алатауский район, микрорайон Акбулак, улица Доспановой, дом 13, кад.№20-321-058-169 в первоначальное состояние согласно правоустанавливающим документам; запретить Әділбек Қанатбек Сәрсенбайұлы эксплуатацию жилого дома под детский сад с общежитием.

Разрешен вопрос о судебных расходах. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 7 апреля 2025 года решение отменено, вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В кассационной жалобе представитель истца, ссылаясь на допущенные существенные нарушения норм материального и процессуального права, просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение Алатауского районного суда города Алматы от 25 декабря 2024 года.

Поступившее от ответчика ходатайство об отложении рассмотрения дела кассационным судом оставлено без удовлетворения, поскольку к ходатайству не приложены подтверждающие документы. В материалах дела имеются сведения о надлежащем направлении ответчику 12 августа 2025 года уведомления о поступлении кассационной жалобы с направлением самой жалобы, извещения от 16 сентября 2025 года о времени и месте рассмотрения

дела, доставка адресату подтверждается. В соответствии с частью 3 статьи 445 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) неявка лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием для рассмотрения дела.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, а также приведенные в кассационной жалобе доводы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Кассационный суд считает, что такие нарушения судом апелляционной инстанции допущены.

Согласно статье 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пунктом 5 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан № 5 от 11 июля 2003 года «О судебном решении по гражданским делам» разъяснено, что решение является законным тогда, когда оно вынесено с соблюдением норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Обоснованным считается решение, в котором отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости и достоверности, или являющиеся общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, и в совокупности достаточными для разрешения спора.

Из материалов дела установлено, что на основании заявления Калбековой Ж.С. по вопросу переоборудования жилого помещения в нежилое Управлением 22 ноября 2023 года зарегистрирована и проведена внеплановая проверка в отношении ИП Иргебаевой Г.Д., в ходе которой установлено, что произведено переоборудование жилого дома под нежилое помещение (детский сад с общежитием) общей площадью 621,9 кв.м., без утвержденной проектносметной документации не прошедшей экспертизу проекта, без сопровождения авторского и технического надзоров, после переоборудования помещение эксплуатируется без акта ввода в эксплуатацию.

Иргебаева Г.Д. привлечена к административной ответственности по статьям 321, 323 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях. В ее адрес вынесено предписание об устранении допущенных нарушений в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а именно: разработать проектно-сметную документацию; получить положительное заключение экспертизы по проекту; заключить договора авторского и технического надзоров; ввести объект в эксплуатацию по вышеуказанному адресу, со сроком устранения до 26 января 2024 года.

Обращаясь в суд, истец указал, что предписание в установленном порядке исполнено не было, в настоящее время собственником объекта недвижимости является ответчик Әділбек Қ.С. на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 15 мая 2024 года, собственнику необходимо устранить нарушения путем приведения жилого дома в первоначальное состояние и эксплуатировать только для индивидуального проживания согласно правоустанавливающим документам.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции обосновал свои выводы тем, что факт переоборудования жилого дома под нежилое помещение, а именно функционирование детского сада без утвержденной проектно-сметной документации не прошедшей экспертизу проекта, без сопровождения авторского и технического надзоров, а также без акта ввода в эксплуатацию является нарушением требований статей 17, 73 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон), установлен и ответчиком не оспаривается.

Отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции указал, что истцом проверка проведена и предписание об устранении нарушений было вынесено в отношении ИП Иргебаевой Г.Д., а не в отношении ответчика Әділбек Қ.С., соответственно на него не может быть возложена обязанность исполнить предписание. Судом также признаны заслуживащими внимания доводы ответчика о том, что им производятся действия по узаконению переоборудования жилого дома, а именно акиматом города Алматы вынесено постановление об изменении целевого назначения земельного участка, находящегося на праве собственности Әділбек Қ.С. «для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома» на целевое назначение «для детского сада», изготовлен эскизный проект по переоборудованию жилого дома в детский сад. Однако указанная позиция суда апелляционной инстанции является ошибочной по следующим основаниям.

Согласно статье 17 Закона самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование,

перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и (или) частей здания отнесено к нарушениям в сфере строительной деятельности.

Подпунктом 10 пункта 7 статьи 34-4 Закона установлено, что техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений производится в случае изменения целевого назначения эксплуатируемого помещения или строения.

В соответствии со статьей 71 Закона собственникам вменяются обязанности, направленные на сохранение основных характеристик объектов, обеспечивающих безопасность и надлежащее их качество при эксплуатации, а именно обязанность осуществления работ по переоборудованию объекта только в соответствии с установленным законодательством порядком прохождения разрешительных процедур, строительными, санитарными, противопожарными, противовзрывными, экологическими и другими обязательными нормами и правилами.

Этапы, в соответствии с которыми осуществляется реализация проектов по реконструкции (перепланировке, переоборудованию) помещений (отдельных частей) существующих зданий и сооружений, указаны в пункте 23 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, а именно получение исходных материалов, проектирование и экспертиза проектов для реконструкции (перепланировки, переоборудования); уведомление уполномоченного в сфере строительства государственного органа о начале производства строительно-монтажных работ и осуществление строительномонтажных работ; приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта. Так, судом первой инстанции обоснованно указано, что ответчик в настоящее время является собственником объекта недвижимости, а осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства.

Ответчик в 2019 году реализовал Иргебаевой Г.Д. объект в виде жилого дома, расположенного на земельном участке с целевым назначением «для строительства и эксплуатации жилого дома». Указанный жилой дом был введен в эксплуатацию на основании Акта приемки построенного объекта собственником самостоятельно № 127 И от 18 января 2019 года.

Расторгнув в мае 2024 года данный договор, ответчику было известно об изменении целевого назначения объекта, переоборудовании жилого дома в детский сад с общежитием и его функционирование без разрешительной и иной документации, а также без акта ввода в эксплуатацию.

Согласно статье 188 Гражданского кодекса право собственности передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Собственник обязан принимать меры, предотвращающие

ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав.

В связи с чем, кассационный суд считает правильными выводы суда первой инстанции о возложении обязанности на собственника объекта недвижимости приведения его в первоначальное состояние согласно правоустанавливающим документам.

Как следует из материалов дела ответчиком в суде факт функционирования объекта недвижимости как детский сад и общежитие не оспаривался. Поскольку в силу пункта 7 статьи 73 Закона эксплуатация построенного объекта без утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается, судом принято обоснованное решение о запрете эксплуатации объекта под детский сад с общежитием.

Выводы суда апелляционной инстанции, основанные на том, что ответчиком начата процедура по узаконению переоборудования объекта, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска ввиду того, что строение в соответствии с Актом приемки объекта в эксплуатацию от 18 января 2019 года является индивидуальным жилым домом, в связи с чем, подлежит эксплуатации как жилой дом. Ответчиком разработан лишь эскизный проект, который согласно пояснениям, данным представителем истца на заседании суда, уполномоченным государственным органом не был согласован. Ответчиком не выполнены установленные законодательством этапы реализации проекта строительства для его введения в гражданский оборот как детский сад с общежитием.

Таким образом, кассационный суд считает, что при рассмотрении данного гражданского дела судом первой инстанции существенных нарушений в применении норм материального и процессуального права не было допущено.

Следовательно, выводы суда апелляционной инстанций об отмене решения суда первой инстанции и отказе в удовлетворении иска не основаны на нормах закона. При таких обстоятельствах, вынесенное по делу постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 7 апреля 2025 года отменить с оставлением в силе решения Алатауского районного суда города Алматы от 25 декабря 2024 года. Кассационную жалобу истца удовлетворить.

Председательствующий Судьи

Ж. Рустембеков В. Тохтарбаева А. Тлеубаева