№ 6003-25-00-2к/2495

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

4 декабря 2025 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Исмагуловой К.К., судей Черняховской М.Р., Хан Н.С.,

с участием представителей истца Сафаргалиева И.В., Сафаргалиева М.В., представителя ответчика Соколова Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Сверчковой Валентины Ивановны к товариществу с ограниченной ответственностью «СМК Group» о признании договора об оказании услуг бронирования квартиры недействительным, приведении сторон в первоначальное положение путем взыскания денежных средств и взыскании неустойки,

поступившее по кассационной жалобе представителей истца Сафаргалиева И.В., Сафаргалиева М.В. на решение районного суда №2 Казыбекбийского района города Караганды от 19 декабря 2024 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 марта 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

15 сентября 2022года между сторонами заключен договор об оказании услуг бронирования квартиры в строящемся многоквартирном доме жилом комплексе «Baiterek», по условиям которого за Сверчковой В.И. забронировано жилое помещение №313 (квартира) расположенное в 10 подъезде на 9 этаже, стоимостью 28 020 000 тенге, из расчета за 1 кв.м. 250 000 тенге. (далее-договор бронирования, оспариваемый договор)

Сверчкова В.И. обратилась в суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «СМК Group» (далее- ТОО, продавец) о признании договора бронирования недействительным, приведении сторон в первоначальное положение путем взыскания денежных средств и взыскании неустойки, мотивируя тем, что сделка совершена с целью привлечения денег дольщиков, в нарушение требований законодательства.

Решением районного суда №2 Казыбекбийского района города Караганды от 19 декабря 2024г. иск удовлетворен частично. Постановлено взыскать с ТОО в пользу Сверчковой В.И. сумму убытков в размере 28 020 000 тенге, неустойку в сумме 224 160 тенге. В части признания договора бронирования недействительным отказано. Судом распределены судебные расходы.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 марта 2025 года решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представители истца просят изменить судебные акты с отменой в части отказа в иске, указывая, что местные суды вышли за пределы исковых требований, не применен закон, подлежащий применению. Выслушав доводы представителей истца, поддержавших кассационную жалобу, возражения представителя ответчика об отсутствии оснований для отмены судебных актов, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего Кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела местными судами допущены. Суд первой инстанции, с позицией которой согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в части признания оспариваемого договора недействительным, исходил из того, что между сторонами заключен предварительный договор, отсутствуют признаки долевого строительства.

С данными выводами суд кассационной инстанции не соглашается.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее- ГК) защита гражданских прав осуществляется судом, путем: признания прав; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Вопросы применения норм материального и процессуального права при рассмотрении исков о недействительности сделок регламентированы нормативным постановлением Верховного суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» от 7 июля 2016 года № 6 (далее - Нормативное постановление).

В пункте 6 Нормативного постановления разъяснено, что приступая к рассмотрению дел о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, суды должны определить предмет и основание иска, по которым истец обращается в суд, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, и в зависимости от этого применять нормы материального права, которыми регулируется спорное правоотношение, и на основании этих норм разрешать иск (часть первая статьи 225 ГПК).

Из оспариваемого договора усматривается, что он был заключен на начальном этапе строительства. Согласно пункта 1.4 срок ввода в

эксплуатацию - 4 квартал 2023 года, который может быть продлен исполнителем в одностороннем порядке, без направления уведомления не более 3-х раз на 3 месяца каждый.

На момент подачи иска дом не был введен в эксплуатацию.

Стоимость объекта (квартиры) произведена из расчета 250 000 тенге за 1 квадратный метр. Учитывая, что объектом договора являлась квартира площадью 112,08 кв.м, уплаченная истцом сумма по договору бронирования 28 020 000 тенге, соответствовала 100% стоимости квартиры.

Выводы местных судов о том, что имеет место предварительный договор, не состоятельны.

Согласно условий договора бронирования, ответчик оказывает услуги бронирования квартиры и принимает на себя обязательства после ввода в эксплуатацию заключить договор купли- продажи ( пункт 3.1, 3.2 договора)

Тогда как, согласно пункта 2 статьи 390 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Из материалов дела следует, что ответчик ТОО являлся одновременно и продавцом, и застройщиком.

Постановлением специализированного межрайонного административного суда города Караганды от 14 апреля 2023 года ТОО «СМК Group» признано виновным в совершении административного правонарушения по части 1 статьи 320 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» - нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве и жилищного законодательства Республики Казахстан.

Данным постановлением установлен факт нарушения ответчиком законодательства в сфере долевого строительства, привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия, при строительстве многоквартирных жилых домов в жилом комплексе «Baiterek», расположенного город Караганда, улица Таттимбета участок 33/10.

Согласно части 5 статьи 76 ГПК данные обстоятельства являются установленными и не доказываются вновь при рассмотрении гражданского дела.

Согласно статье 7 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее- Закон) долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:

1. получение гарантии Единого оператора;

2. участие в проекте банка второго уровня;

• 3. привлечение денег дольщиков после возведения каркаса

многоквартирного жилого дома.

Запрещается привлечение денег физических, юридических лиц и (или) лиц, осуществляющих деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), для строительства

многоквартирных жилых домов или комплекса индивидуальных жилых домов иными способами, не предусмотренными настоящей статьей.

Статьей 18 Закона установлен порядок привлечения денег дольщиков - на основании разрешения местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения на привлечение денег дольщиков.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемый договор заключен в нарушение императивных норм Закона, что в силу норм пункта 1 статьи 158 ГК является основанием для признания его недействительным.

Кассационный суд соглашается с доводами кассационной жалобы о том, что местными судами необоснованно применена договорная неустойка, тогда как иск заявлен о взыскании законной неустойки.

Между тем, согласно пункта 1 статьи 353 ГК за неправомерное пользование чужими деньгами в результате неисполнения денежного обязательства либо просрочки в их уплате, либо их неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежит уплате неустойка.

Из смысла и содержания приведенной нормы права следует, что должник может быть привлечен к ответственности за неправомерное пользование чужими деньгами при условии, если его обязательство перед кредитором является денежным.

Под денежным обязательством, согласно пункту 1 статьи 282 ГК понимается обязательство, в силу которого одно лицо (должник) обязано уплатить деньги другому лицу (кредитору), а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности по уплате денег.

Из оспариваемого договора усматривается обязанность ТОО уведомить истца о вводе объекта в эксплуатацию, заключить договор купли- продажи. Каких-либо денежных обязательств продавец на себя не принимал.

Также до признания договора бронирования отсутствовало неосновательное получение или сбережение денежных средств (пункт 1 статьи 953 ГК), т.к. ТОО получило денежные средства от истца в рамках договора.

В соответствии со статьей 14 Закона перед заключением договора бронирования истец вправе был получить в уполномоченной компании информацию о наличии договора о предоставлении гарантии, заключенного с Единым оператором, и его основных условиях; наличии разрешения местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков в случае организации долевого участия в жилищном строительстве; об объекте строительства и прочее.

Однако истец предоставленным ему правом не воспользовался, добровольно заключил оспариваемый договор.

В соответствии с пунктом 3 статьи 157- 1 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить стоимость подлежащего возврату

имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом или иными законодательными актами Республики Казахстан.

Поскольку возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по недействительной сделке является самостоятельным способом защиты гражданских прав, иные последствия признания сделки недействительной предусмотренные Гражданским кодексом, в частности начисление в соответствии с пунктом 2 статьи 958 ГК неустойки за пользование чужими деньгами могут применяться дополнительно с момента вступления в законную силу решения суда, которым в соответствии со специальными нормами установлена недействительность сделки с возложением на должника обязанности возврата денежных средств (момент возникновения неосновательного обогащения пользования чужими деньгами.

Данный вывод согласуется с подпунктом 1) статьи 954 ГК, согласно которому если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила настоящей главы подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В ходе кассационного рассмотрения дела установлено, что сумма полученная ответчиком по договору возвращена истцу.

Вышеуказанные существенные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные местными судами, привели к неправильному разрешению спора, что в соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК является основанием к изменению вступивших в законную силу судебных актов.

Поскольку по делу не требуется сбора и исследования новых доказательств, обстоятельства дела установлены судом полно и правильно, но допущены ошибки в применении норм материального и процессуального права, оспариваемые судебные акты подлежат изменению с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно части 3 статьи 109 ГПК, если суды апелляционной, кассационной инстанций изменят состоявшееся или вынесут новое решение, не передавая дела на новое рассмотрение, они соответственно изменяют и распределение судебных расходов при представлении стороной доказательств о понесенных расходах в соответствующих судебных инстанциях.

В постановлении судебной коллегии не отражен вопрос взыскания судебных расходов по оплате помощи представителей. Стороной истца ходатайство в суд апелляционной инстанции о вынесении дополнительного постановления не заявлялось, что исключает рассмотрение данного вопроса в суде кассационной инстанции.

Также стороне истца подлежат возмещению судебные расходы, понесенные в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 449, 451, 452, 453 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение районного суда №2 Казыбекбийского района города Караганды от 19 декабря 2024 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 17 марта 2025 года изменить.

В части отказа в удовлетворении исковых требований Сверчковой Валентины Ивановны о признании договора недействительным решение и постановление отменить с вынесением нового решения в данной части об удовлетворении иска.

Признать договор об оказании услуг бронирования квартиры №BAI-1009-313 от 15 сентября 2022 года, заключенный между Сверчковой Валентиной Ивановной и товариществом с ограниченной ответственностью «СМК Group» недействительным.

В части взыскания с товарищества с ограниченной ответственностью «СМК Group» в пользу Сверчковой Валентины Ивановны суммы неустойки 224 160 (двести двадцать четыре тсячи сто шестьдесят) тенге решение и постановление судебной коллегии отменить с вынесением нового решения об отказе в иске в данной части.

В остальной части решение и постановление оставить без изменений. Перераспределить судебные расходы. Снизить взысканную с товарищества с ограниченной отвественностью «СМК Group» в пользу Сверчковой Валентины Ивановны сумму расходов по оплате государственной пошлины с 282 442 (двести восемьдесят две тысячи четыреста сорок две) тенге до 282 064 (двести восемьдесят две тысячи шестьдесят четыре) тенге, увеличить расходы по оплате помощи представителя с 2 824 416 (два миллиона восемьсот двадцать четыре тысячи четыреста шестнадцать) тенге до 3 000 000 ( три миллиона) тенге.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью «СМК Group» в пользу Сверчковой Валентины Ивановны государственную пошлину уплаченную при подаче кассационной жалобы в размере 188 450 (сто восемьдесят восемь тысяч четыреста пятьдесят) тенге, расходы по оплате помощи представителей в суде кассационной инстанци 2 000 000 (два миллиона) тенге.

Кассационную жалобу представителей истца удовлетворить частично.

Председательствующий К. Исмагулова

Судьи М.Черняховская