6001-25-00-3гп/146

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 мая 2025 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи Шарипова Н.К.,

судей Боровик М.Г., Кашкинбаевой Ж.М.,

с участием представителя истца Мамбетовой Ж.М.,

представителей ответчика Науразбаевой Г.К., Какишевой Г.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи электронное гражданское дело

по иску Индивидуального предпринимателя (далее – ИП) Баймагамбетовой Замзагул Хамитовны к ИП Фроловой Ларисе Витальевне о взыскании суммы задолженности,

поступившее по ходатайству ИП Баймагамбетовой З.Х. о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 10 декабря 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

ИП Баймагамбетова З.Х. (арендодатель) обратилась в суд с иском к ИП Фроловой Л.В. (арендатор) о взыскании суммы 7 939 741 тенге, мотивируя тем, что ответчиком ненадлежащим образом производились платежи за арендуемое помещение, что привело к образованию задолженности.

Решением специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области от 24 сентября 2024 года иск удовлетворен. С ответчика в пользу истца взысканы сумма задолженности 7 939 741 тенге, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 250 000 тенге и государственной пошлины - 79 397 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 10 декабря 2024 года решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В ходатайстве представитель истца Мамбетова Ж.М., ссылаясь на неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права, просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В отзыве на ходатайство представитель ответчика Науразбаева Г.К. просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Заслушав представителя истца, поддержавшего доводы ходатайства, возражения представителей ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы

ходатайства и отзыва, судебная коллегия полагает, что ходатайство подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела допущены.

Из материалов дела следует, что Баймагамбетова З.Х. является собственником имущества, расположенного по адресу: город Актобе, район Алматы, проспект Кенеса Нокина, участок 34 Е.

14 июня 2022 года между сторонами заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать по акту-приема передачи, а арендатор принять во временное владение и пользование помещение на нулевом этаже нежилого здания, расположенного по вышеуказанному адресу, общей площадью 171,8 кв.м (далее – Договор).

Согласно Договору размер арендной платы составляет 1 168 240 тенге, из расчета 6 800 тенге за 1 кв.м.

Срок действия Договора с 14 июня 2022 года до 31 декабря 2022 года. Начало срока оплаты с 1 августа 2022 года.

В силу пункта 3.6 Договора арендатором также оплачиваются коммунальные услуги, электроэнергия, отопление согласно выставленным счетам по утвержденным тарифам поставщиков услуг.

14 июня 2022 года между сторонами подписан акт приема-передачи помещения общей площадью 171,8 кв.м.

Дополнительным соглашением № 1 от 2 января 2023 года срок действия Договора продлен до 31 декабря 2023 года.

На основании акта приема-передачи от 1 сентября 2023 года арендатор возвратил помещение общей площадью 171,8 кв.м и принял помещение общей площадью 87 кв.м по указанному адресу.

По акту приема-передачи от 10 июня 2024 года арендатором возвращено арендодателю вышеуказанное помещение общей площадью 87 кв.м.

Согласно подписанному между сторонами акту сверки за период с 1 января по 19 марта 2024 года сумма задолженности ИП Фроловой Л.В. перед ИП Баймагамбетовой З.Х. составила 7 939 741 тенге.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по Договору.

Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал, что по соглашению сторон имущество находилось в аренде с июня 2022 года по июнь 2024 года, то есть более одного года. Возникновение прав и обязанностей на недвижимое имущество по договору аренды сроком более одного года возникает с момента государственной регистрации,

соответственно отсутствие регистрации договора лишает истца права на взыскание арендной платы по Договору.

Вместе с тем, при установленных обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции являются необоснованными.

В рассматриваемом случае, действительно, установлено, что Договор аренды не зарегистрирован в Информационной системе «Единый государственный кадастр недвижимости». Согласно пункту 1 статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

В соответствии с пунктом 1 статьи 155 ГК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

В силу пункта 1 статьи 544 ГК договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно подпункту 1) статьи 5 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

Вместе с тем, анализ представленных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что в данном случае имеет место нарушение арендатором обязательств в рамках Договора.

По правилам статьи 271 ГК, одним из оснований возникновения обязательства является договор. В силу статьи 272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. По правилам статьи 273 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не

допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Согласно положениям статей 540, 581 ГК по договору имущественного найма (аренды) наймодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 546 ГК плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное.

По правилам статьи 558 ГК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом достоверно установлено, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям Договора аренды.

Так, Договор подписан сторонами добровольно, без принуждения и оговорок; собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний; соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

То есть истец и ответчик связаны обязательством, которое должно исполняться обеими сторонами в соответствии с условиями Договора.

Кроме того ИП Фролова Л.В. добровольно оплатила арендную плату в размере 7 033 566 тенге, что стороной ответчика не оспаривается.

В соответствии со статьей 264 ГК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу пункта 3 статьи 561 ГК, если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки.

Суд первой инстанции, обоснованно признав допущенные арендатором нарушения существенными, удовлетворил иск о взыскании арендной платы.

Статьей 72 ГПК предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено, арендатором не предпринимались предусмотренные законом меры по расторжению либо оспариванию Договора, его условий.

Имеются доказательства о признании ответчиком долга, со ссылкой на отсутствие финансовой возможности его погасить.

Более того, пунктом 2 статьи 22 Закона предусмотрено, что в тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.

Соответственно ответчик, пользуясь арендованным помещением в течение длительного времени, сама нарушала вышеуказанное положение закона, не потребовав при этом от арендодателя произвести государственную регистрацию Договора аренды.

В данном случае, сторона Договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе ссылаться на то, что сделка не совершена либо не заключена, и игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Следует отметить, что основной смысл государственной регистрации заключается в защите прав нанимателя, поскольку возникает гарантия, что объект недвижимости не будет передан другому лицу.

Судом апелляционной инстанции, в нарушение норм материального права, арендатор необоснованно освобожден от оплаты аренды помещения, чем нарушены основополагающие начала гражданского законодательства, основанного на признании равенства регулируемых им отношений.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

На основании статьи 109 ГПК с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 699 тенге, понесенные в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь подпунктом 2) части второй статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 10 декабря 2024 года по данному делу отменить и оставить в силе решение специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области от 24 сентября 2024 года.

Взыскать с ИП Фроловой Ларисы Витальевны в пользу ИП Баймагамбетовой Замзагул Хамитовны судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 699 (тридцать девять тысяч шестьсот девяносто девять) тенге.

Ходатайство ИП Баймагамбетовой З.Х. удовлетворить.

Председательствующий Шарипов Н.К. Судьи Боровик М.Г. Кашкинбаева Ж.М.