6003-25-00-2к/2197 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 января 2026 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Каирбекова А.З., судей Кадыровой М.Т., Исполовой Р.А.,

с участием представителя истца Таужанова Е.Т.,

представителя ответчика Алиева М.М.,

представителя третьего лица ТОО «SPR Management» Чубаревой Н.Н., представителя третьего лица Мудревской Е.Н. – Сулубек А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Кузиной Надежды Петровны к товариществу с ограниченной ответственностью «Opera House» об обязании товарищества с ограниченной ответственностью «Opera House» заключить с Кузиной Надеждой Петровной договоры купли-продажи на недвижимое имущество в виде:

нежилого помещения, общей площадью 205,3 кв.м., расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House»;

трехкомнатной квартиры, общей площадью 181,8 кв, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House»;

парковочного места No67, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House»;

парковочного места No21, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House»;

о взыскании с ТОО «Opera House» в пользу Кузиной Надежды Петровны сумму законной неустойки в размере 37 075 329 тенге,

поступившее по кассационной жалобе представителя ответчика на постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в суд с иском к ТОО «Opera House» об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в виде:

нежилого помещения, общей площадью 205,3 кв.м., расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House»;

трехкомнатной квартиры, общей площадью 181,8 кв, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House»;

парковочного места No67, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House»;

парковочного места No21, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, ЖК «Opera House» (далее – недвижимое имущество),

о взыскании с ТОО «Opera House» в пользу Кузиной Надежды Петровны сумму законной неустойки в размере 37 075 329 тенге,

мотивируя тем, что на основании предварительных договоров приобрела недвижимое имущество, произвела полную оплату, а ТОО «OperaHouse» после завершения возводимого им жилого комплекса ЖК «OPERA HOUSE» отказывается заключить с ней основные договора купли-продажи недвижимого имущества.

28 июля 2025 года в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции от представителя истца поступило заявление об уточнении исковых требований, предмет спора изменен на обязать ответчика заключить с ней договора купли-продажи.

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 19 марта 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 24 июля 2025 года решение суда отменено. Данное гражданское дело принято в производство апелляционной инстанции по правилам производства суда первой инстанции.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 августа 2025 года иск удовлетворен частично. Постановлено:

Обязать ТОО «OperaHouse» заключить с Кузиной Надеждой Петровной, ИИН 580410402299, договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 205,3 кв.м., расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, 81, ЖК «OPERA HOUSE»; кадастровый номер 20:315:013:160:1:141;

Обязать ТОО «OperaHouse» заключить с Кузиной Надеждой Петровной, ИИН 580410402299, договор купли-продажи квартиры, общей площадью 181,8 кв, расположенной по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, 81, ЖК «OPERA HOUSE», кадастровый номер 20:315:013:160:1:24;

Обязать ТОО «OperaHouse» заключить с Кузиной Надеждой Петровной, ИИН 580410402299, договор купли-продажи парковочного места, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, 81, ЖК «OPERA HOUSE», путем заключения договора куплипродажи, кадастровый номер 20:315:013:160:1:69; Обязать ТОО «OperaHouse» заключить с Кузиной Надеждой Петровной, ИИН 580410402299, договор купли-продажи парковочного места, расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, ул.Кабанбай батыра, 81, ЖК «OPERA HOUSE, путем заключения договора купли-продажи; кадастровый номер 20:315:013:160:1:100;

В удовлетворении иска в части взыскания с ТОО «Opera House» в пользу Кузиной Надежды Петровны сумму законной неустойки в размере 37 075 329 тенге отказать. Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе представитель ответчика просит отменить определения суда апелляционной инстанции от 24 июля 2025 года и постановление от 5 августа 2025 года, оставив решение суда первой инстанции в силе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заслушав пояснения представителя ответчика, представителя третьего лица Мудревской Е.Н., поддержавшие кассационную жалобу, возражения представителя истца, представителя третьего лица ТОО «SPR Management», изучив материалы дела, суд считает, что обжалуемый судебный акт суда апелляционной инстанции подлежат оставлению в силе.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу не установлены.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался статьей 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) и указал на прекращение обязательств по предварительному договору.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение первой инстанции, рассмотрев дело по правилам первой инстанции, удовлетворяя иск, сослался на то, что строительство многоквартирного жилого дома завершено, Акт приемки объекта зарегистрирован, истцом произведена полная оплата недвижимого имущества, наступили предусмотренные предварительными договорами условия, влекущие передачу ответчиком имущества истцу.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключены:

• предварительный договор № ПДКП-ЕО-1/2-25 от 20 июня 2023 года, купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 205,3 кв.м., на первом этаже (далее - предварительный договор №1);

• предварительный договор № ПДКП-ЕО-16 от 27 февраля 2023 года, купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 181,8 кв.м . (далее - предварительный договор №2);

• предварительный договор № ПДКП-ЕО-2/67-48 от 19 февраля 2024 года купли-продажи парковочного места №67 (далее – предварительный договор №3);

• предварительный договор № ПДКП-ЕО-2/21-49 от 19 февраля 2024 года купли-продажи парковочного места №21 (далее – предварительный договор №4);

Заключенные предварительные договоры не оспорены, не отменены и не признаны недействительными.

Судом установлено, что оплата по предварительным договорам истцом произведена в период строительства жилого комплекса в полном объеме, что подтверждается платежными ордерами:

• № 15 от 22 февраля 2024 года на сумму 397 816 110 тенге, оплаченных за нежилое помещение по предварительному договору № 1;

• №17 от 22 февраля 2024 года на сумму 324 345 744 тенге, оплаченных за квартиру по предварительному Договору № 2;

• №25 от 22 февраля 2024 года на сумму 7 000 000 тенге, оплаченных за парковочное место по предварительному Договору № 3;

• №22 от 22 февраля 2024 года на сумму 7 000 000 тенге, оплаченных за парковочное место по предварительному Договору № 4.

Факт оплаты истцом стоимости недвижимого имущества ответчиком признавался и не оспаривался.

Согласно условиям предварительных договоров обязательства сторон по оформлению готовой недвижимости наступают после завершения строительства и государственной регистрации Акта приемки объекта в эксплуатацию.

Также по условиям предварительных договоров, акт приемки объекта в эксплуатацию - зарегистрированный в надлежащем порядке органами юстиции документ, подтверждающий завершение строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и государственными (межгосударственными) нормативами и полную готовность объекта к эксплуатации.

В пунктах 1.1 предварительных договоров оговорено, что покупатель и продавец обязуются в установленный настоящим Договором срок заключить договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно которому продавец, при условии оплаты полной стоимости нежилого помещения, обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность объекты недвижимости. Согласно условиям пункта 1.3 предварительных договоров срок оформления продавцом документов, необходимых для заключения договора купли-продажи недвижимости 20 (двадцать) рабочих дней, с даты государственной регистрации органами юстиции Акта приемки объекта (Жилого комплекса) в эксплуатацию.

Установлено, что 27 июня 2024 года выдан Акт приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

4 сентября 2025 года осуществлена государственная регистрация построенного ответчиком многоквартирного жилого дома. Право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрированы за ответчиком.

Исходя, из условий предварительных договоров, продавец заблаговременно извещает по телефонной связи покупателя и/или письменно об обязательной явке для подписания нотариального Договора купли-продажи и Акта приема – передачи имущества. 5 сентября 2024 года, ТОО «Opera House» направило истцу уведомление, в котором сообщило, что 4 сентября 2025 года состоялась государственная регистрация Акта приемки объекта в эксплуатацию и в скором времени она будет приглашена на переоформление недвижимости и передачу ключей.

22 ноября 2025 года истец отправила ответчику требование по передаче имущества и заключение договоров, ответа не поступило.

Таким образом, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что 5 сентября 2025 года у ответчика возникли обязательства подготовить документы, необходимые для нотариального оформления договора купли-продажи, извещения покупателя о времени, месте и дате явки к нотариусу.

Однако, нарушая условия предварительных договоров и принятые на себя обязательств, ответчик не заключил с истцом основные договора куплипродажи недвижимости.

Согласно пункту 5.1 предварительного договора № 1 и пунктов 4.1. предварительных договоров №2, №3, №4 передача права собственности на объекты недвижимости осуществляется на основании заключенного между сторонами Договора купли-продажи и Акта приема-передачи нежилого помещения.

Обязанность по исполнению принятого обязательства надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, а также недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства установлены статьями 272, 273 ГК.

В соответствии с закрепленным в пункте 1 статьи 380 ГК принципом свободы договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 390 ГК предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, право требовать понуждения к заключению договора и обязанность заключить его возможно только на основании прямого указания закона или добровольно принятого обязательства.

По смыслу пункта 4 статьи 399 ГК, стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 390 ГК, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения

договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению.

Поскольку истец, как покупатель недвижимого имущества, выполнил свои обязательства, то он вправе требовать от продавца также надлежащего исполнения обязательства. В данном случае действия ТОО «Opera House» не соответствуют принципам добросовестности, разумности и справедливости участников гражданских правоотношений, закрепленным в статье 8 ГК.

Доводы ответчика о продажи недвижимого имущества третьему лицу Мудревской Е.Н. в суде апелляционной инстанции не подтверждены, доказательства оплаты ею стоимости не представлены. Таким образом, доказательства, подтверждающие реальность совершения сделки ответчиком и третьим лицом Мудревской Е.Н. суду не представлены.

Доводы ответчика о приобретении истцом недвижимого имущества по заниженной стоимости, нарушения со стороны третьего лица ТОО «SPR Management» корпоративного законодательства при заключении договора залога с истцом, не установления источника происхождения денежных средств у истца, являются необоснованными, поскольку не относятся к предмету данного спора.

Доводы ответчика о том, что истец должна доплатить за недвижимое имущество 50 000 000 тенге противоречат пунктам 2.1 и 2.3 предварительных договоров, которыми стороны согласовали фиксированную стоимость приобретенного недвижимого имущества и не подлежат изменению по инициативе одной из сторон. Следовательно, условия предварительных договоров прямо исключают возможность признания расхождения площадей основанием для последующего увеличения либо уменьшения стоимости объектов недвижимости.

Обстоятельствам дела судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка. Существенных нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии с судебным актом и не могут служить основанием для его отмены.

В силу пункта 6) части первой статьи 424 ГПК суд апелляционной инстанции вправе принять дело в свое производство для рассмотрения по существу по правилам суда первой инстанции в случае отмены решения суда по основаниям, предусмотренным частью четвертой статьи 427 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4) части четвертой статьи 427 ГПК решение суда первой инстанции подлежит отмене в любом случае, если дело суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле

Отменяя решение первой инстанции и принимая дело в свое производство для рассмотрения по существу по правилам суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал в том числе на то, что к

участию в деле не было привлечено ТОО «SPR Management» — лицо, права и законные интересы которого затрагиваются оспариваемым решением. Поскольку определение суда апелляционной инстанции о принятии дела к своему производству и переходе к рассмотрению по правилам первой инстанции самостоятельному обжалованию не подлежит, то возражения против данного определения могут быть включены в кассационную жалобу на постановление апелляционной инстанции. Определение не препятствует движению дела и не завершает его. В связи с чем, определение суда апелляционной инстанции от 24 июля 2025 года обжалование не подлежит. Руководствуясь подпунктом 1) части второй статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 августа 2025 года оставить в силе. Кассационную жалобу представителя ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий Каирбеков А.З.

Судьи Кадырова М.Т.