ПОСТАНОВЛЕНИ Е

10 сентября 2025 года №6003-25-00-2к/134 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Токсанбаева А.Б., судей Даненовой А.А., Ибрагимовой М.Н.,

с участием сторон: представителя истца Маленко И.В., представителя ответчика Финк Г.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Иванова Виктора Александровича к товариществу с ограниченной ответственностью «Строй Премиум Класс», Касымовой Гульмире Серикжановне, Муратбековой Жупар Мадияровне, Мухамеджанову Алибеку Сериковичу, Криглёвой Галине Тагировне, Жунусовой Диане Канатовне, Тогаеву Даурену Сайлаубекулы, Ахмедиеву Кариму Бауржановичу, Сийкинбаеву Руслану Бегалиевичу, Садвакасовой Айдане Бакытбеккызы, Баймухамбетовой Айдане Бериковне, Карпеевой Катире Капсановне, Жакетовой Айнұр Ғарифоллақызы, Мухтаровой Амине Жакабаевне, Сопиди Ивану Николаевичу, Шуликовой Лиане Сергеевне, Шаймерденову Анвару Зуфаровичу об освобождении имущества от ареста, поступившее по кассационной жалобе представителя истца Маленко И.В. на решение Межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 7 октября 2024 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам города Астаны от 18 декабря 2024 года,

У С Т А Н О В И Л:

Иванов В.А. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам. Решением Межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 07 октября 2024 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам города Астаны от 18 декабря 2024 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель истца, не соглашаясь с судебными актами, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, а также на не применение закона, подлежащего применению, нарушения принципа единообразия применения закона по данной категории споров, игнорирование фактических обстоятельств дела, просит их отменить, иск удовлетворить.

От частного судебного исполнителя (далее – ЧСИ) Криглёвой Г.Т. поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия с указанием, что ранее наложенные ею аресты на квартиру №13 сняты, на данный момент никаких обременений и арестов, наложенных ею, не числится.

В отзыве ЧСИ Манарбеккызы С. просит рассмотреть дело без ее участия, указывая, что исполнительное производство о взыскании суммы с

товарищества с ограниченной ответственностью «Строй Премиум Класс» (далее-ТОО, Продавец) в пользу Жунусовой Д.К. прекращено, в связи с отзывом исполнительного документа взыскателем. На исполнении находятся 2 исполнительных производства: по оплате деятельности ЧСИ на сумму 1 734 600 тенге и взыскании расходов ЧСИ за услуги оценщика на сумму 1 734 600 тенге. Согласно реестру должников в отношении ТОО возбуждено 22 исполнительных производств.

От ответчика Жунусовой Д.К., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, НАО «ГК «Правительство для граждан» поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчики, также судебные исполнители Әбдірахман Ж.А., Ажиханов А.Ж., Абуова А.Р., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, отзывов либо возражений на кассационную жалобу не направили. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей истца, ответчика ТОО, поддержавших доводы кассационной жалобы, изучив материалы электронного гражданского дела, обсудив доводы жалобы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела не допущены.

Из материалов дела следует, что право собственности на 4-х комнатную квартиру в МЖК «Queens», общей площадью 101,5 кв.м., расположенной по адресу: город Нур-Султан, район Есиль, улица Е 809, дом 1/2, кв. № 13 (далее - имущество) зарегистрировано за ТОО 9 октября 2019 года, согласно Акту о приеме в эксплуатацию от 26 сентября 2019 года.

8 июня 2020 года между ТОО и Ивановым В.А. (далее-покупатель), с согласия супруги Бернадинер Е.Ю., заключен предварительный договор №13/1/2 купли-продажи имущества с рассрочкой платежа.

Имущество передано в улучшенной черновой отделке, покупатель самостоятельно и за свой счет производит капитальный ремонт (п.1.2).

По условиям предварительного договора (п.1.3, п.1.4) стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, с перерегистрацией права собственности на покупателя в органах юстиции (п. 3.2) при расчете за квартиру в размере 50% от стоимости, установленной в сумме 59 072 391 тенге, из которой 2 984 100 тенге истец оплатил до подписания договора (п.2.2), остававшаяся часть подлежала выплате за 84

месяца (п.2.5), в размере и сроках, определенных графиком платежей (п.2.3).

Согласно п.1.5 договора, ответчик гарантирует, что имущество со стороны третьих лиц под залогом и арестом (обременением) не состоит.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до наступления событий, указанных в п.3.2 договора (п.12.4).

Актом приема-передачи от 8 сентября 2020 года квартира и ключи переданы продавцом покупателю.

Истец, обращаясь в суд с требованием об освобождении имущества от ареста, мотивировал свои доводы тем, что непрерывно проживает в квартире, добросовестно исполняет график расчета за квартиру, несет бремя содержания имущества, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает сохранность жилища и его надлежащую эксплуатацию. По условиям договора истец обязательство по оплате 50% стоимости квартиры выполнил 7 декабря 2023 года. В этой связи у ТОО возникли обязательства заключить с истцом основной договор купли-продажи и провести процедуру государственной перерегистрации прав на недвижимое имущество. Однако наложенные судебными исполнителями аресты по исполнительным производствам о взыскании задолженностей с ТОО в пользу третьих лиц нарушают вещные права и законные интересы истца по квартире, вследствие чего он не может их реализовать в полной мере. Заявления истца к ТОО, судебным исполнителям о снятии ареста оставлены без удовлетворения.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, указал, что истцом не оплачена полная стоимость квартиры по предварительному договору от 8 июня 2020 года. Также указал, что имеются наложенные постановлениями судебных исполнителей обременения: Манарбекқызы С. от 31 октября 2023 года, Криглёвой Г.Т. от 23 января 2024 года, 6 февраля 2024 года, 1 марта 2024 года, 20 мая 2024 года, 27 мая 2024 года, 29 мая 2024 года, 13 июня 2024 года, 20 июня 2024 года, 28 июня 2024 года, 2 июля 2024 года, 12 июля 2024 года, 22 июля 2024 года, 24 июля 2024 года, Ажиханова А.Ж. от 13 мая 2024 года, Абуовой А.Р. от 27 августа 2024 года.

Кроме того, вступившим в законную силу определением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 9 апреля 2024 года изменен способ и порядок исполнения судебного акта по исполнительным производствам путём обращения взыскания на недвижимое имущество, зарегистрированное за ТОО, а именно, на спорное имущество, рыночной стоимостью 66 813 000 тенге.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции, относительно того, что истец, не оплатив полную стоимость квартиры, не является ее правообладателем, ссылаясь на нормы статьей 264 и 265 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК). По

предварительному договору имущество до настоящего времени находится во владении и пользовании истца, договор никем не расторгнут и не признан недействительным.

Судебная коллегия посчитала существенным наличие вступившего в законную силу определения межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 9 апреля 2024 года, которым изменен способ и порядок исполнения судебного акта по исполнительным производствам о взыскании с ТОО: № 66/24-71-3336 от 22 января 2024 года в пользу Касымовой Г.С. суммы 35 512 000 тенге, №144/24-71-3336 от 5 февраля 2024 года в пользу Муратбековой Ж.М. суммы 40 530000 тенге, №253/24-71-3336 от 1 марта 2024 года в пользу Мухамеджанова А.С. суммы 6 896 264 тенге, №278/24-713336 от 12 марта 2024 года в пользу Кучукова Н.С. суммы 9 210 000 тенге, путём обращения взыскания на имущество. Данное определение было обжаловано истцом и 21 июня 2024 года судебной коллегией оставлено без изменения.

Действия судебных исполнителей по наложению таких арестов на спорную квартиру, которой владеет истец, им не обжалованы и в установленном законом порядке не признаны незаконными.

Кассационный суд соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции об отказе в удовлетворения иска.

В силу статьи 15 ГПК гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает необходимые условия для реализации сторонами процессуальных прав на полное и объективное исследование обстоятельств дела.

Статьей 390 ГК предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установлено, что условия обязательства заключения основного договора при расчете 50% от стоимости имущества наступили 7 декабря 2023 года и покупателем другой стороне направлено предложение о заключении основного договора. Однако основной договор не был заключен, поскольку постановлением ЧСИ Әбдірахман Ж.А. от 15 сентября 2019 года по исполнительному производству «О взыскании с ТОО в пользу Сопиди И.Н. 42 948 841 тенге» наложен арест на имущество.

В силу статьи 390 ГК в связи с не заключением основного договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Кроме того, по условиям договора ТОО передано покупателю право пользования имуществом, а право владения и распоряжения передается на основании основного договора. В этой связи, выводы судебной коллегии о том, что Иванов В.И. владеет имуществом, являются не обоснованными.

При изложенных обстоятельствах истец, с которым основной договор не был заключен, не вправе требовать освобождения имущества от ареста.

Из материалов дела усматривается, что с момента заключения договора истцом ежемесячно в ТОО выплачивается сумма, установленная графиком. Согласно акту сверки оплачено от общей стоимости квартиры на 25 сентября 2024 года - 38 876 040 тенге, на 9 декабря 2024 года - 41 053 900 тенге, на 27 августа 2025 года – 79%.

В этой связи, суд считает, что покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах. В силу статьи 438 ГПК переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

Также предоставленное сторонами соглашение об урегулировании спора (конфликта) в порядке судебной медиации, заключенное между истцом Ивановым В.И., ответчиком ТОО и взыскателем Сопиди И.Н., судом не был утвержден, поскольку данное соглашение затрагивает законные права и интересы других взыскателей.

При установленных обстоятельствах суд считает, что оснований для изменения или отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 07 октября 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам города Астаны от 18 декабря 2024 года - оставить в силе.

Кассационную жалобу истца - без удовлетворения.

А.Б.Токсанбаев

Председательствующий

Судьи

А.А.Даненова

М.Н.Ибрагимова