6001-21-00-3гп/184

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 мая 2021 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего - председателя судебной коллегии по гражданским делам Таймерденова М.Т.,

судей Ноздрина В.В. и Токтаровой Б.Ж.,

представителяТОО «ХА1[...]» Т[...],

рассмотрев посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску ТОО «ХА1[...]» к О[...] о расторжении предварительного договора купли-продажи, аренды и выселении,

поступившее по ходатайству представителя О[...] - П[...] о пересмотре заочного решения Бостандыкского районного суда города Алматы от 11 июня 2020 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 ноября 2020 года,

ТОО «ХА1[...]» (далее - ТОО) обратилось в суд с иском к О[...] с вышеуказанными требованиями.

Истец указал, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости № 21100317 от 19 сентября 2018 года с рассрочкой платежа (далее - Предварительный договор) и договору имущественного найма (аренды) № 41100317 от 17 октября 2018 года (далее - Договор аренды). Поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора, в силу подпункта 1) пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) договор подлежит расторжению, а недвижимое имущество возвращению собственнику.

Заочным решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 11 июня 2020 года иск удовлетворен. Указанные предварительный договор и договор аренды, заключенные между ТОО и О[...], расторгнуты. О[...] выселен со всеми проживающими лицами из квартиры № [...], расположенной по адресу: город Алматы, [...] вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 ноября 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Выслушав представителя ТОО Т[...] Е.М., просившего судебные акты оставить без изменения, а ходатайство без удовлетворения, судебная коллегия, изучив материалы дела в пределах, предусмотренных частью 2 статьи 449 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК), полагает, что оспариваемые судебные акты подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами при рассмотрении настоящего дела были допущены.

Из материалов дела следует, что 19 сентября 2018 года ТОО «МП[...]» и О[...] заключили предварительный договор, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить стоимость квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...] (далее - спорная квартира), а ТОО «МП[...]» после полной выплаты стоимости недвижимости продать ее О[...] по отдельно заключенному в нотариальном порядке договору куплипродажи.

В соответствии с приложением № 2 к предварительному договору, стоимость объекта недвижимого имущества составляет 36 065 100 тенге, которые оплачиваются согласно утвержденному графику платежей.

Согласно пункту 8.2 предварительного договора, на период действия договора и до полной оплаты покупателем стоимости недвижимости продавец передает покупателю недвижимость во владение и пользование на возмездной основе по отдельно заключенному между покупателем и продавцом договору имущественного найма (аренды).

17 октября 2018 года между ТОО «МП[...]» и О[...] заключен договор аренды, подписан акт приема-передачи недвижимости. Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 29 июля 2019 года ТОО «МП[...]» уступило все права и обязанности по предварительному договору ТОО «ХА1[...]».

Автор ходатайства, не соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указал, что истцом не соблюден порядок досудебного урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 404 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК), в случае одностороннего отказа от исполнения договора сторона должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за месяц, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами или соглашением сторон.

Согласно статье 392 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 10 предварительного договора уведомление стороной истца должно было быть направлено по адресу: город Шымкент, [...] тем, уведомление № 0329/1857 от 29 октября 2019 года направлено по адресу город Алматы, [...], что не соответствует условиям договора.

Доказательства надлежащего уведомления ответчика о расторжении договоров в решении суда не приведены и истцом не представлены.

Заявитель также указал, что судами не принято во внимание внесение ответчиком последнего платежа в размере 3 030 000 тенге согласно квитанции от 5 марта 2020 года на счет ТОО «МП[...]», данная сумма в полной мере покрывает образовавшуюся задолженность.

Пунктом 4 Соглашения о перемене лиц в обязательстве прямо предусмотрено, что в случае осуществлении О[...] платежей, предусмотренных договором, после заключения настоящего соглашения в пользу ТОО «МП[...]», последний обязан перечислить поступившие денежные средства на счет правопреемника - ТОО.

Однако ТОО «МП[...]», в пользу которого был произведен платеж, не было привлечено к участию в деле для установления обстоятельств получения и перевода денежной суммы в пользу ТОО «ХА1[...]», уплаченной в соответствии с графиком погашения.

При этом в суде апелляционной инстанции истец признал факт оплаты ответчиком суммы в ТОО «МП[...]», предоставив судебной коллегии акты сверки с принятием в зачет 3 030 000 тенге, что являлось безусловным основанием к отмене заочного решения и направлению дела на новое рассмотрение.

В этой связи заявитель полагает, что обязательства по предварительному договору, с учетом условий, предусмотренных соглашением о перемене лиц в обязательстве, им были исполнены в полном объеме.

Всилу статьи 404 ГК в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными или измененными с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора, а при расторжении или изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении или изменении договора.

Заявитель приводит доводы о том, что при вынесении судебного акта судами не решен вопрос о возврате денежной суммы, уплаченной ответчиком за весь период исполнения обязательства, в размере 14 874 000 тенге, в том числе, первоначального платежа в размере 7 213 020 тенге.

Между тем, из пункта 5.4. предварительного договора следует, что при расторжении договора по инициативе продавца в случаях, указанных в пунктах 5.3, 8.4, полученные от покупателя в оплату стоимости недвижимости суммы денег, включая первоначальный платеж, возвращаются продавцом покупателю.

Представитель ответчика в ходатайстве также указал, что начисление истцом пени в размере 4 744 635,81 тенге, превышающей более 13 % от стоимости приобретаемой недвижимости, не отвечает требованиям разумности и справедливости, а также противоречит пункту 5.1 предварительного договора, устанавливающему предельный размер неустойки, не более 3 % от стоимости недвижимости.

Приведенные доводы ходатайства заслуживают внимания, они судами фактически не проверялись и им не дана соответствующая правовая оценка.

Кроме того, местные суды, удовлетворяя исковые требования ТОО, пришли к выводу, что ответчик, вопреки условиям предварительного договора и договора аренды, свои обязательства по внесению ежемесячных платежей в счет стоимости приобретаемой недвижимости не исполнил. Поэтому истец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления уведомления в адрес покупателя на основании пункта 2.5 предварительного договора, договора аренды, а также выселить ответчика с членами семьи из спорной квартиры.

Местные суды также как истец, сославшись на положения подпункта 1 пункта 2 статьи 401 ГК, указали, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только при существенном нарушении договора одной из сторон.

Между тем, суды не указали, в чем заключается нарушение договора и является ли оно существенным, влекущим расторжение договора, принимая во внимание положение пункта 2 приведенной статьи 401 ГК, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора и учитывая, что задолженность ответчика, если она имела место, могла быть взыскана в общем порядке.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты по настоящему делу нельзя признать соответствующими требованиям части 1 статьи 224 ГПК.

В ходе нового рассмотрения дела суду, вновь рассматривающему дело, следует устранить указанные выше недостатки, тщательно провести подготовку дела к судебному разбирательству, в том числе уточнить исковые требования, учитывая наличие обязательств ТОО «МП[...]», предусмотренных пунктом 4 соглашения о перемене лиц в обязательстве, разрешить вопрос о привлечении указанного юридического лица к участию в деле, с учетом требований и возражений сторон, разрешить вопрос об его статусе, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определить доказательства, которые каждая сторона должна представить в обоснование своих требований или возражений, создать необходимые условия для реализации сторонами процессуальных прав на полное и объективное исследование обстоятельств дела, принять законное и обоснованное решение, учитывая положения статьи 8 ГК.

Руководствуясь подпунктом 5) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Заочное решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 11 июня 2020 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 ноября 2020 года отменить.

Дело направить на новое судебное рассмотрение в Бостандыкский районный суд города Алматы в ином составе. Ходатайство удовлетворить.

Председательствующий

М. Таймерденов

Судьи

В. Ноздрин

Б. Токтарова