6001-21-00-3ПП/142

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 февраля 2022 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи – Ибрашева Т.А.,

судей Ералиевой Б.Р., Ескендирова А.К., Жармухамбетовой С.А., Максюта Е.Т., Молдахметовой Т.А., Сисеновой Н.У.,

с участием истцов Б[...] и Ә[...],

представителей ответчиков коммунального государственного учреждения «Управление комфортной городской среды города Алматы» ранее государственное учреждение «Управление строительства города Алматы» (далее – Управление) – Р[...],

третьего лица Товарищества с ограниченной ответственностью «ВV[...]» – О[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску С[...], Б[...], Ә[...] к Товариществу с ограниченной ответственностью «Г[...]» (GulStroy) (далее – Товарищество), Управлению, Департаменту юстиции города Алматы, третьему лицу Товариществу с ограниченной ответственностью «ВV[...]» (далее – ТОО «ВV[...]») о признании незаконными действий Управления по передаче прав на мансардный 10-ый этаж ТОО «ВV[...]», возложении обязанности на Управление по передаче в их собственность квартир на мансардном 10-ом этаже, признании недействительным Соглашения от 1 марта 2012 года № 188/1 о передаче прав на мансардный 10-ый этаж, заключенного между Товариществом, Управлением и ТОО «ВV[...]»,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, ТОО «ВV[...]» к Управлению, Товариществу, третьим лицам С[...], Б[...], Ә[...] о возложении обязанности на Управление по передаче в собственность мансардного 10-го этажа,

по встречному иску Управления к Товариществу, С[...], Б[...], Ә[...], третьему лицу ТОО «ВV[...]» о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи квартир в строящемся объекте недвижимости,

поступившее по представлению Председателя Верховного Суда Республики Казахстан о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2016 года,

УСТАНОВИЛА:

С[...], Б[...], Ә[...] обратились в суд с иском, мотивируя тем, что заключили с подрядчиком Товариществом предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся по государственной программе жилищного строительства объекте недвижимости по адресу: город Алматы, [...], пятно 1 на мансардном 10-ом этаже, заказчиком которого являлось Управление. Истцы оплатили деньги в день заключения предварительных договоров лично в руки директору Товарищества Н[...] Оплата за квартиры подтверждается письмом директора Н[...] от 7 июня 2012 года.

Соглашение от 1 марта 2012 года № 188/1 о передаче прав на мансардный 10-ый этаж, заключенное между Товариществом и Управлением, является недействительным, поскольку нарушает требования деловой этики, директор Товарищества не мог подписать такое соглашение, поскольку заключил с ними предварительные договоры купли-продажи квартир.

По указанным основаниям истцы просили признать незаконными действия Управления по передаче прав на мансардный этаж ТОО «ВV[...]», обязать Управление передать в их собственность квартиры, находящиеся на мансардном 10-ом этаже дома, расположенного в городе Алматы, микрорайон «Акбулак», пятно 1, северный участок, [...]: двухкомнатную квартиру, общей площадью 67,4 квадратных метров, во втором подъезде на 10-ом этаже - Б[...]; однокомнатную квартиру, общей площадью 40,21 квадратных метров в первом подъезде на 10-ом этаже - Ә[...]; двухкомнатную квартиру, общей площадью 67,65 квадратных метров в первом подъезде на 10-ом этаже - С[...]

Также просили признать недействительным соглашение от 1 марта 2012 года № 188/1 по передаче прав на мансардный этаж, заключенное между Товариществом, Управлением и третьим лицом ТОО «ВV[...]».

Управление обратилось в суд со встречным иском к Товариществу, С[...], Б[...], Ә[...], третьему лицу ТОО «ВV[...]» о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи квартиры в строящемся объекте недвижимости, заключенных между Товариществом с одной стороны и С[...], Б[...] и Ә[...] с другой стороны. Мотивировав требования тем, что жилой девятиэтажный дом, расположенный в городе Алматы микрорайон «Акбулак», пятно 1, северный участок [...], построен подрядчиком Товариществом по заказу Управления в целях реализации Государственной программы жилищного строительства за счет государственных средств. Истцы по первоначальному иску не являются участниками строительства по государственной программе, а подрядчик

Товарищество не является собственником спорного объекта, поэтому они не могли заключать какие-либо договоры в отношении не принадлежащего им имущества. Товарищество достоверно знало о том, что после устранения брака третьим лицом ТОО «ВV[...]» все права и обязанности по оформлению в собственность мансардного 10-го этажа переходят к ТОО «ВV[...]». Кроме того, истцами не подтвержден факт оплаты подрядчику денежных средств за покупку государственной недвижимости.

Третье лицо ТОО «ВV[...]» заявило самостоятельные требования на предмет спора и обратилось в суд с иском к Управлению, Товариществу, третьим лицам С[...], Б[...], Ә[...] о возложении обязанности на Управление передать в собственность ТОО «ВV[...]» мансардный 10-ый этаж.

Решением районного суда № 2 Алмалинского района города Алматы от 11 октября 2013 года в удовлетворении иска С[...], Б[...], Ә[...] и в иске третьего лица с самостоятельными требованиями ТОО «ВV[...]» отказано. Встречный иск Управления удовлетворен, признаны недействительными предварительные договоры купли-продажи, заключенные между Товариществом, С[...], Б[...] и Ә[...]

Постановлением апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда от 24 января 2014 года решение суда оставлено без изменения.

Постановлением кассационной судебной коллегии Алматинского городского суда от 28 августа 2014 года решение суда и постановление апелляционной коллегии оставлены без изменения.

Постановлением надзорной судебной коллегии по гражданским и административным делам Верховного Суда Республики Казахстан от 6 мая 2015 года состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено в суд апелляционной инстанции Алматинского городского суда на новое рассмотрение.

Решением апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда от 3 июля 2015 года исковые требования С[...], Б[...], Ә[...] удовлетворены. Суд признал незаконными действия Управления строительства по передаче ТОО «ВV[...]» прав на мансардный 10 этаж дома [...] в городе Алматы, признал недействительным Соглашение от 1 марта 2012 года № 188/1 о передаче прав на мансардный 10 этаж, заключенное между Товариществом, Управлением и ТОО «ВV[...]», обязал Управление передать в собственность С[...], Б[...], Ә[...] квартиры, находящиеся на мансардном 10-ом этаже дома, расположенного в городе Алматы, микрорайон «Акбулак», пятно 1, северный участок, [...].

В удовлетворении иска Управления и третьего лица отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2016 года решение апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда от 3 июля 2015 года изменено.

Решение в части удовлетворения исковых требований С[...], Б[...], Ә[...] к Товариществу, Управлению, Департаменту юстиции города Алматы, третьему лицу ТОО «ВV[...]» о признании незаконными действий Управления по передаче прав на мансардный 10 этаж ТОО «ВV[...]», возложении обязанности на Управление по передаче в их собственность квартир на мансардном 10 этаже, признании недействительным Соглашения от 1 марта 2012 года № 188/1 о передаче прав на мансардный 10 этаж, заключенного между Товариществом, Управлением и ТОО «ВV[...]», отменено и принято новое об отказе в удовлетворении иска.

В части отказа в удовлетворении встречного иска Управления к Товариществу, С[...], Б[...], Ә[...], третьему лицу ТОО «ВV[...]» о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи квартир в строящемся объекте недвижимости отменено и принято новое решение об удовлетворении иска.

Признаны недействительными предварительные договоры куплипродажи квартиры в строящемся объекте недвижимости от 2 августа 2010 года № 9, заключенный между Товариществом и С[...]; от 21 мая 2012 года № 3, заключенный между Товариществом и Б[...]; от 7 июня 2012 года №4, заключенный между Товариществом и Ә[...] В остальной части решение оставлено без изменения. Ходатайство Управления и ТОО «ВV[...]» удовлетворены частично.

В представлении Председателя Верховного Суда Республики Казахстан ставится вопрос о пересмотре судебного акта ввиду нарушения единообразия в толковании и применении судом норм права.

Согласно данным некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» Товарищество на основании решения специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 20 декабря 2018 года ликвидировано (приказ от 30 мая 2019 года № 3493). Заслушав пояснения истцов, в поддержку доводов представления, возражения представителей ответчика и третьего лица, изучив материалы дела и обсудив доводы представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно подпункту 3) части 6 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями для пересмотра в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, являются случаи, когда принятое постановление нарушает единообразие в толковании и применении судами норм права. Коллегия считает, что исключительные основания для пересмотра судебных актов в кассационном порядке имеются.

Они заключаются в нарушении единообразия в толковании и применении судом норм права.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) граждане или юридические лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им гражданскими правами. Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление прав в противоречии с его назначением.

Из материалов дела следует, что 15 сентября 2009 года Управление и Товарищество заключили договор № 188 на строительство ипотечного жилья, согласно которому Товарищество обязалось возвести 52-квартирный 9-ти этажный жилой дом общей площадью 3621,3 кв.м. в микрорайоне «Акбулак». Срок сдачи дома – до 31 декабря 2010 года.

2 августа 2010 года Товарищество заключило с С[...] предварительный договор № 9 купли-продажи квартиры в строящемся девятиэтажном объекте недвижимости с 10-ом мансардным этажом по адресу: город Алматы, [...], пятно 1, мансардный 10-ый этаж, на сумму 7 982 700 тенге.

21 мая 2012 года Товарищество заключило с Б[...] предварительный договор № 3 купли-продажи квартиры в строящемся девятиэтажном объекте недвижимости с 10-ым мансардным этажом по адресу: город Алматы, [...], пятно 1, мансардный 10-ый этаж, на сумму 7 400 000 тенге.

7 июня 2012 года Товарищество заключило с Ә[...] предварительный договор № 4 купли-продажи квартиры в строящемся девятиэтажном объекте недвижимости с 10-ым мансардным этажом по адресу: город Алматы, [...], пятно 1, мансардный 10-ый этаж, на сумму 7 009 809 тенге.

Факт оплаты истцами полной стоимости квартир подтверждается письмом Товарищества от 7 июня 2012 года, а также нотариально удостоверенным договором задатка, заключенным между Товариществом и Ә[...], оплатившей Товариществу 7 000 000 тенге.

Данные обстоятельства свидетельствуют о реальном совершении сделок между сторонами и об безусловном праве истцов на спорные квартиры.

Трехсторонним соглашением от 1 марта 2012 года №188/1 (далее – Соглашение), заключенным между Товариществом, ТОО «ВV[...]» и Управлением, в качестве компенсации затрат по устранению брака, выявленных ТОО «ДСП[...]», мансардный этаж, построенный за счет собственных средств Товарищества, был передан в собственность ТОО «ВV[...]».

Актом госкомиссии о приемке объекта от 4 января 2013 года дом принят в эксплуатацию, исключая мансардный этаж. В акте госкомиссии указано, что жилой дом имеет 9 этажей, общей площадью 4 542 квадратных метра, состоит из 52 квартир. Фактически же дом состоит из 10-ти этажей.

Отказывая в исковых требованиях С[...], Б[...] и Ә[...] о признании трехстороннего Соглашения недействительным и признавая недействительными предварительные договоры купли-продажи истцов, коллегия указала, что спорный мансардный 10-ый этаж не является предметом гражданского оборота, поскольку как вновь построенный объект недвижимости не был введен в эксплуатацию. Соответственно, Товарищество не имело полномочий распоряжаться незавершенным строительством. При этом, коллегия признала законным трехстороннее Соглашение от 1 марта 2012 года № 188/1 о передаче прав на мансардный этаж, заключенное между Товариществом, Управлением и ТОО «ВV[...]», по которому мансардный этаж, не введенный в эксплуатацию, передается ТОО «ВV[...]».

При таких обстоятельствах Соглашение подлежит отмене, так как Товарищество и Управление строительства не вправе были распоряжаться и передавать объект, не являющийся предметом гражданского оборота, ТОО «ВV[...]».

Более того, как следует из текста Соглашения, передача спорного объекта ТОО «ВV[...]» обусловлена устранением брака, выявленного Управлением и техническим надзором ТОО ««ДСП[...]»», по объекту «строительство 52-квартирного 9-ти этажного дома в микрорайоне «Айнабулак». Однако, дефектного акта, подписанного представителями вышеуказанных организаций, в деле не имеется.

При этом, сторонами не оспаривается, что дом и мансардный этаж полностью возведены Товариществом, что также подтверждается актами выполненных работ, полной оплатой со стороны Управления, а также актом приемки дома госкосмиссией.

Судом не приняты во внимание доводы истцов о том, что оспариваемое Соглашение не подписывалось директором Товарищества Н[...]

Рассматривая законность заключения предварительных договоров купли-продажи квартир, суд признал фактическое наличие мансардного 10-го этажа и то обстоятельство, что при приемке в эксплуатацию и изготовлении технических документов, площадь мансардного этажа была учтена.

Согласно справки органов юстиции, спорные квартиры зарегистрированы с указанием нумерации и наименований. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК, защита гражданских прав, осуществляется судом путем признания прав; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из смысла статьей 7, 271 ГК гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу общих правил и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству, из административных актов, из судебного решения, в результате создания или приобретения имущества по основаниям, не запрещенным законодательными актами, вследствие причинения вреда другому лицу, а равно вследствие неосновательного приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Основанием признания предварительных договоров купли-продажи недействительными стало отсутствие ввода в эксплуатацию мансардного этажа и недобросовестность со стороны руководителя Товарищества.

Однако Управление не является стороной по данным сделкам и не вправе их оспаривать.

Права и интересы Управления предварительной продажей квартир на мансардном десятом этаже ничем затронуты и не нарушены, так как девятиэтажный дом, запланированный по госпрограмме, построен и введен в эксплуатацию. Расчеты между заказчиком – Управлением и подрядчиком – Товариществом произведены в полном объеме.

Управление произвело полностью расчет с Товариществом по договору о госзакупках № 188 на строительство ипотечного жилья от 15 сентября 2009 года.

В решении от 3 июля 2015 года суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцы на момент покупки спорных квартир обладали достаточными денежными средствами на их приобретение, что подтверждается продажей имеющегося у них на тот момент жилья, выписками с банковского счета, договором банковского займа.

Факт совершения сделки также подтверждается нотариально удостоверенным договором задатка, заключенным между Товариществом и Ә[...], по которому последняя оплатила Товариществу 50 500 долларов США.

Недобросовестность со стороны застройщика не может служить основанием для лишения истцов их имущественных прав на жилье, так как их противоправность при совершении сделок в суде ничем не доказана.

Следует отметить и то обстоятельство, что данным постановлением стороны поставлены в неразрешимую ситуацию, при которой ни истцы - физические лица, ни Товарищество не могут оформить права собственности на построенный и фактически принятый в эксплуатацию объект, кроме того, истцы проживали и проживают в спорных квартирах до настоящего времени, несут бремя содержания имущества.

С учетом изложенного, учитывая конкретные обстоятельства по делу, исходя из принципа разумности и справедливости, вынесенное судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда. Руководствуясь подпунктом 9) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2016 года по данному делу отменить, оставить в силе решение апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда от 3 июля 2015 года.

П[...] Верховного Суда Республики Казахстан удовлетворить.

Т. Ибрашев

Председательствующий

Судьи коллегии

Б. Ералиева

А. Ескендиров

С.Жармухамбетова Е. Максюта

Т. Молдахметова

Н. Сисенова

Копия верна

Судья

Т. Молдахметова