№6003-25-00-2к/226

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 октября 2025 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Нурабай С.К., судей Тогумбетовой А.О., Алпысовой Л.С., с участием представителя истца Абжалиевой Ж.А., представителя ответчика Биманова Б.К., представителя третьего лица Утепова А.Б., третьего лица Цой И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску коммунального государственного учреждения (далее – КГУ) «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее – Управление) к Цой Мишель Игоревне о сносе незаконно возведенного объекта,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования на предмет спора: КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы, Мейрмановой Алтынай Даулетовны, Цой Игоря Михайловича, Цой Ирины Михайловны, АО «Шинхан Банк Казахстана»,

поступившее по кассационной жалобе истца на постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 8 января 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Управление обратилось в суд с иском к Цой М.И. с вышеуказанным требованием, мотивируя осуществление строительства без разрешительных документов, поскольку при наличии архитектурно-планировочного задания (далее – АПЗ) для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) и согласованного эскизного проекта на строительство нового жилого дома, уведомление о начале производства строительно-монтажных работ в Управление не поступало. При этом в ходе проверки установлено, что ответчиком хозяйственным способом произведено строительство 3-х этажного здания, с подвальным помещением и 2-х уровневой мансардой из газоблока с размерами 37,7 м. х 13,7 м. без проектно-сметной документации (далее – ПСД), не прошедшей в установленном порядке экспертизу, без сопровождения технического и авторского надзора.

Решением Наурзбайского районного суда города Алматы от 27 мая 2024 года иск удовлетворен. Постановлено снести незаконно возведенный 3, 4, 5 этажи объекта, расположенного по адресу: город Алматы, Наурызбайский район, улица Мустафина, дом 126 (кадастровый номер 20-322-024-759) за счет средств ответчика Цой М.И.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 28 августа 2024 года решение суда первой инстанции

отменено с принятием дела в производство апелляционной инстанции для рассмотрения по существу по правилам суда первой инстанции. В качестве третьих лиц по делу привлечены АО «Шинхан Банк Казахстана», Цой Игорь Михайлович, Цой Ирина Михайловна.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 8 января 2025 года в удовлетворении иска отказано. В кассационной жалобе истец, указав, что судебная коллегия неверно применила нормы материального и процессуального права, определила и выяснила круг обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить судебный акт и вынести новое решение об удовлетворении иска.

АО «Шинхан Банк Казахстана» в отзыве на кассационную жалобу разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы гражданского дела и доводы жалобы, кассационный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении дела такие нарушения судом апелляционной инстанции допущены.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что 31 июля 2017 года по договору дарения жилого дома с земельным участком в собственность Цой М.И. переданы жилой дом и право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: город Алматы, Наурызбайский район, микрорайон Каргалы, улица Мустафина, дом 126.

Общая площадь отчуждаемого жилого дома составляет 520,9 кв.м, в том числе жилая площадь – 163,4 кв.м, кадастровый номер жилого дома 20-322024-759-1/А.

Площадь отчуждаемого земельного участка составляет – 0,192 га, кадастровый номер земельного участка 20-322-024-759.

Целевое назначение земельного участка - для ведения индивидуального жилищного строительства.

Ограничение в использовании и обременении земельного участка: обеспечить доступ для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей. Делимость участка – делимый.

На основании акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 11 февраля 2020 года зарегистрировано уполномоченным органом право собственности на указанный жилой дом.

В данном Акте указаны технические характеристики объекта:

• подвальный этаж, мансардный этаж и 2 (два) этажа, общей площадью 2 142, 5 кв.м. и выполнен в следующих конструкциях: фундамент – бетонный, стены – кирпичные, кровля – металлическая. Все инженерные сети подключены к жилому дому.

Управлением городского планирования и урбанистики города Алматы выдано АПЗ от 19 апреля 2019 года №1134 на «строительство индивидуального жилого дома и реконструкция с пристройкой существующего индивидуального жилого дома, этажность – по градостроительному регламенту».

На основании АПЗ на проектирование и материалов топографической съемки участка, заказчиком получен согласованный уполномоченным органом эскизный проект, выполненный ТОО «Architecture & Design Centre» в 2019 году на строительство нового жилого дома.

Между тем, Управлением на основании письма Управления городского планирования и урбанистики города Алматы от 13 октября 2020 года проведена проверка в отношении Цой М.И., в ходе которого установлено, что в нарушение требований подпунктов 4-1) и 6) пункта 1 статьи 17 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон) хозяйственным способом произведено строительство 3-х этажного здания, с подвальным помещением и 2-х уровневой мансардой из газоблока с размерами 37,7 м х 13,7 м без проектно-сметной документации, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, без сопровождения технического и авторского надзора.

В адрес Цой М.И. выдано предписание, которым указано:

• устранить допущенные нарушения в установленные сроки;

• произвести техническое обследование надёжности и устойчивости объекта, расположенного по вышеуказанному адресу с предоставлением соответствующего заключения с рекомендациями на восстановление при необходимости;

• привести в соответствие документацию в установленном Законном порядке.

Срок исполнения предписания – до 4 января 2023года.

Одновременно с предписанием, в отношении Цой М.И. были составлены протоколы об административном правонарушении.

Информация об исполнении предписания в адрес Управления не поступала.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что спорный объект построен с выполнением частично разрешительных и обязательных процедур.

Данные выводы суда апелляционной коллегии являются несостоятельными, сделанными без учета требований норм материального

права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела по следующим основаниям.

В силу статьи 164 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – Земельный кодекс) право собственности и право землепользования защищаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Казахстан ( далее-ГК) и другими законодательными актами Республики Казахстан.

Пунктами 1, 2 статьи 188 ГК регламентировано, что право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

Между тем, подпунктом 1) пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков и землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с ее целевым назначением или функциональной зоной на землях населенных пунктов, при временном землепользовании, в том числе в соответствии с договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования).

Материалами дела достоверно подтверждается, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, принадлежит ответчику.

Целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 20-322024-759 – для ведения индивидуального жилищного строительства.

Под индивидуальным жилым домом в статье 1 Закона Республики Казахстан «Об индивидуальном жилищном строительстве» понимается дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.

По общим правилам, строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов, а также прокладка коммуникаций, инженерная подготовка территории, благоустройство и озеленение осуществляются по проектной (проектно-сметной) документации, разработанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами детальной планировки, проектом застройки, выполненными на основании генерального плана населенного пункта (или их заменяющей схемы развития и застройки населенных пунктов с численностью жителей до пяти тысяч человек).

Положения подпункта 1) пункта 2 статьи 60 Закона допускают осуществление строительства индивидуальных жилых домов не выше двух

этажей без проектной (проектно-сметной) документации по эскизам (эскизным проектам) заказчиком (собственником) по согласованию с местными исполнительными органами городов республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения).

Ответчиком на принадлежащем земельном участке фактически осуществлено строительство пятиэтажного здания.

В соответствии с пунктом 22 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 (далее – Правила), реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:

1. получение исходных материалов для разработки проектов строительства;

2. разработка и согласование эскиза (эскизного проекта);

3. разработка проектно-сметной документации (далее – проектирование) и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства (далее – экспертиза);

4. уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, осуществление строительно-монтажных работ;

5. приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Между тем, осуществляя строительство, ответчиком не соблюдены вышеуказанные требования, поскольку без проектной документации по эскизам собственник по согласованию с местными исполнительными органами может осуществлять строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей.

Однако возведенное ответчиком фактически пятиэтажное многоквартирное жилое строение не соответствует вышеуказанным требованиям.

Более того, решением XXVI сессии Маслихата города Алматы III созыва от 20 ноября 2006 года №284 установлены параметры зданий расположенных южнее Восточной объездной дороги (ВОАД), проспекта Аль-Фараби, проспекта Саина, ул. Жандосова (от проспекта Саина до границы города), которым определено не более трех этажей плюс цокольный этаж для всех видов застройки с максимальной высотой не более двенадцати метров до верха парапета (конька кровли) от уровня земли, за исключением строительства социально значимых объектов международного уровня в сфере здравоохранения и образования.

В рассматриваемом случае возведенное строение также не соответствует требованиям, установленным решением местного представительного органа.

Учитывая вышеуказанное, выводы суда о допустимости возведенного строительства при наличии частично разрешительных документов являются несостоятельными, поскольку ответчиком нарушены правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, а также требования к процессу строительства, предусмотренные статьей 68 Закона.

Более того, согласно статье 12 Закона, использование земельных участков собственниками либо землепользователями для застройки (включая прокладку коммуникаций, инженерную подготовку территории, благоустройство, озеленение и другие виды обустройства участка) может осуществляться только в соответствии с утвержденной в установленном законодательством Республики Казахстан порядке проектной документацией и с соблюдением целевого назначения или сервитута, зонирования территории, красных линий и линий регулирования застройки, правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства и эксплуатации.

Тем самым, наличие части документов не позволяет обоснованно узаконить строительство, не соответствующее предъявляемым требованиям.

Постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы истца подлежат частичному удовлетворению, поскольку при наличии строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, признание данного строения самовольной постройкой в соответствии со статьей 244 ГК не допускается.

Доводы в части нецелевого использования земельного участка несостоятельны, поскольку построенный объект не принят в эксплуатацию.

На основании изложенного, руководствуясь подпунктом 6) части 2 статьи 451, статьей 452 ГПК, кассационный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 8 января 2025 года отменить.

По делу вынести новое решение об удовлетворении иска коммунального государственного учреждения «Управление градостроительного контроля города Алматы».

Обязать Цой Мишель Игоревну за свой счет снести незаконно возведенные 3, 4, 5 (третий, четвертый, пятый) этажи объекта, расположенного по адресу: город Алматы, Наурызбайский район, улица Мустафина, дом 126 (кадастровый номер 20-322-024-759).

Взыскать с Цой Мишель Игоревны государственную пошлину в размере 3692 (три тысячи шестьсот девяносто две) тенге в доход государства.

Кассационную жалобу истца удовлетворить. Председательствующий Судьи

Нурабай С.К. Тогумбетова А.О.

Алпысова Л.С.