П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

20 мая 2026 года № 6003-25-00-2к/536 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Даненовой А.А., судей Ибрагимовой М.Н., Токсанбаева А.Б.,

с участием истца Шакеновой Р.Б., представителя истца Байжанова Ж.С., представителя ответчика Тушинской А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шакеновой Розы Батыржановны к Акиму города Астаны о признании права собственности в силу приобретательной давности на квартиру, поступившее по кассационной жалобе ответчика на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 24 декабря 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 6 октября 2025 года в удовлетворении иска Шакеновой Р.Б. к Акиму города Астаны, с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» о признании право собственности в силу приобретательной давности - отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 24 декабря 2025 года решение суда отменено с принятием нового решения об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить постановление апелляционной инстанции, обосновывая неправильным определением судом обстоятельств дела и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, не надлежащей оценкой, что привело к неправильному разрешению спора.

Выслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражение истца и представителя истца, изучив материалы дела, жалобу в пределах его доводов, предусмотренных частью 1 статьи 449 Гражданского процессуального кодекса (далее-ГПК), кассационный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Судом апелляционной инстанции такие нарушения при рассмотрении дела допущены.

Истец, обращаясь в суд с иском, указывает, что как собственник более 7 лет открыто, непрерывно и добросовестно владеет квартирой, расположенной по адресу: город Астана, улица Дулатова, дом 156, квартира 3 (далее-спорная

квартира). Полагает, что имеются все основания для признания за ней права собственности в силу приобретательной давности в порядке статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-ГК).

Договор купли-продажи недвижимого имущества документально не оформлен.

Основанием вселения в квартиру и пользования послужили расписки от 16 декабря 2013 года и 25 октября 2015 года, согласно которым истец передал денежные средства Айдашевой Е.М. в сумме 1 300 000 тенге за указанную квартиру.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, мотивируя тем, что отсутствует необходимая совокупность обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 240 ГК, для установления права собственности: добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение семи лет. Отменяя решение суда, и удовлетворяя иск истца, суд апелляционной инстанции сослался на то, что на спорную квартиру право собственности ни за кем не зарегистрировано, а также указал, что данное недвижимое имущество является бесхозяйным.

Между тем данный вывод суда апелляционной инстанции является неправомерным, поскольку основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 240 ГК, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Правовое определение указанных критериев изложено в пункте 10 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан №3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» (далее-нормативное постановление), рассматривая иски о приобретении права собственности на жилище по основанию приобретательной давности, необходимо учитывать наличие совокупности обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 240 ГК, то есть добросовестное, открытое, непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение семи лет.

Соответственно, для признания права собственности в силу приобретательной давности судом необходимо установить наличие совокупности, установленной в статье 240 ГК, содержание которых раскрыты в вышеуказанном нормативном постановлении Верховного Суда Республики Казахстан.

Одним из условий является то, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления.

Из материалов дела усматривается, что истец Шакенова Р.Б. с 2013 года проживает спорной квартирой.

Основанием пользования послужили расписки от 16 декабря 2013 года и 25 октября 2015 года, согласно которым истец передал денежные средства Айдашевой Е.М. в сумме 1 300 000 тенге за указанную квартиру, то есть совершил сделку в виде купли-продажи недвижимого имущества. Как следует из пояснений сторон, показаний свидетелей и представленных документов, спорная квартира ранее принадлежала Айдашевой А.М., умершей в 2009 году, которая временно заселена в данное жилое помещение по ордеру №81 от 16 августа 1989 года, выданному трестом «Целиноградтяжстрой». После смерти последней, правоустанавливающие документы на квартиру оформлены не были, а истец, несмотря на осведомлённость о неопределённом правовом статусе жилья, ограничился передачей денежных средств по расписке и не предпринял должных юридических действий по оформлению договора и регистрации права собственности.

Таким образом, истец заведомо знал о том, что у продавца отсутствуют надлежаще оформленные документы, подтверждающие право собственности, несмотря на это, вступил во владение квартирой, что свидетельствует об отсутствии добросовестности при приобретении имущества.

Владение истца не основано на правоустанавливающих документах, а само приобретение носит характер ненадлежащей договоренности без соблюдения требований законодательства, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Оплата за потребленные коммунальные услуги, не может являться основанием для признания права собственности в силу приобретательной давности. Поскольку каждое физическое лицо обязано оплачивать за полученные коммунальные блага.

Согласно сведениям НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» на объект недвижимости город Астаны, улица М. Дулатова, дом 156, квартира 3, право собственности по настоящее время ни за кем не зарегистрировано.

Право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации право собственности.

Отказывая в иске, суд первой инстанции, правильно дал оценку обстоятельству, что Айдашева Е.М. не вправе была продавать спорную квартиру, на которую не зарегистрировано право собственности на умершую и на нее, в то время как истец ссылается на последнюю, как на сторону сделки купли-продажи.

Одним из оснований для признания права собственности в силу приобретательной давности, является наличие доказательств приобретения спорного имущества законным путем.

Иск о признании права собственности в силу приобретательной давности может быть предъявлен только в отношении вещи, которая введена в гражданский оборот. Недвижимое имущество считается введенным в гражданский оборот, если данные о нем внесены в правовой кадастр. Данное обстоятельство судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

Согласно сведениям НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» на объект недвижимости в городе Астане, улица М. Дулатова, дом 156, квартира 3 право собственности ни за кем не зарегистрировано.

Следовательно, истцом нарушен принцип добросовестности. Поэтому правовые основания для признания права собственности за истцом на недвижимое имущество в силу приобретательной давности отсутствуют.

Соответственно, положения статьи 240 ГК к данному спору не применимы. Данный способ защиты прав, исходя из фактических обстоятельств дела, является не соответствующим нормам материального права. Исходя из определений добросовестности владения или приобретения (статья 261 ГК), добросовестным владельцем является тот, кто не знал и не мог знать о правах других лиц в отношении этого имущества. Суд первой инстанции, разрешая дело в пределах заявленного иска, на основе исследованных фактических данных правильно установил юридически значимые для дела обстоятельства.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на недвижимое имущество, в том числе в порядке приобретательной давности.

Кассационный суд, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что на спорную квартиру право собственности ни за кем не зарегистрировано, а также недвижимое имущество является бесхозяйным, несостоятельны. Поскольку названные выводы не соответствуют требованиям норм действующего законодательства, регулирующего порядок признания вещи бесхозяйной, которые не были и не могли быть реализованы в данном процессе.

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции применены нормы, которые не подлежали применению, определяя статус спорной квартире-бесхозяйной.

Добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате

событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.)». Наличие такой совокупности обстоятельств по делу не установлено, поскольку истец знал или должен был знать об отсутствии права собственности у продавца на приобретаемое им жилище. В суде достоверно установлено, что за Айдашевой Е.М. не зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, более того, истец знала об отсутствии у Айдашевой Е.М. прав на отчуждение недвижимого имущества.

Кроме того, согласно разъяснению Кабинета Министров Республики Казахстан от 11 февраля 1992 года № 39-10/7 по вопросам приватизации государственной собственности, все жилье, построенное до 1 января 1991 года, включая жилищный фонд, находящийся на балансе местных Советов народных депутатов, предприятий и организаций, а также дома, закрепленные на праве полного хозяйственного ведения либо переданные в оперативное управление предприятиям, организациям и учреждениям, относится к государственной собственности, что исключает необходимость признания таких объектов жилья бесхозяйными.

Из письма ТОО «Корпорация «Акмоластрой» от 28 апреля 2025 года следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации хозяйствующего субъекта №9 от 29 декабря 1993 года трест «Целиноградтяжстрой» преобразован в АО «Акмоластрой». Жилищнокоммунальная контора была структурным подразделением, на отдельном балансе, все архивные данные находились в ЖКК треста «Целиноградтяжстрой». В связи с преобразованием треста в ОАО 1993 году, жилищный фонд не вошел в уставной капитал общества, данный фонд остался в коммунальной собственности.

А из пункта 3 нормативного постановления следует, что государство и его органы не вправе отказаться от права собственности на принадлежащее им жилье, за исключением случаев отчуждения в установленном законом порядке.

Переход права собственности на жилье из государственного жилищного фонда возможен только в порядке приватизации согласно нормам статьи 13 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», Правил о приватизации жилищ из государственного жилищного фонда, утвержденных Постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 июля 2013 года №673.

Таким образом, признавая законными действия истца по приобретению недвижимого имущества , которое не могло быть предметом гражданскоправовой сделки ввиду относимости к государственной собственности

(установлено наличие ордера у предыдущего нанимателя жилья от треста Целиноградтяжстрой от 16 августа 1989 года №81), а также учитывая, что обстоятельство отсутствия прав на отчуждение у «продавца» было известно истцу, суд апелляционной инстанции проявил необоснованную лояльность незаконным обстоятельствам, а также создал риски формирования негативной правоприменительной судебной практики.

Подобные выводы могут свидетельствовать о признании судом потенциально допустимыми: недобросовестных действий граждан, приобретающих объекты жилья из государственного жилищного фонда (возможно по более выгодной стоимости) вне приватизации; убытков государства в виде недополученных платежей по несовершенным договорам приватизации; обогащения пользователей жилья из государственного жилищного фонда, не вступивших в права собственности, но отчуждающих на платной основе объекты жилья.

Пунктом 6 статьи 8 ГК определено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению дела, неправильно применены нормы материального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта, что согласно подпунктам 1) и 4) части 1 статьи 427, подпункта 3) части 6 статьи 438 ГПК являются основаниями для отмены судебного акта.

Учитывая, что по делу не требуется сбора и исследования новых доказательств, обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно, то кассационный суд считает, что постановление судебной коллегии подлежит отмене как необоснованное и незаконное с оставлением в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

Ответчик по делу в силу статьи 668 Налогового кодекса Республики Казахстан освобожден от уплаты государственной пошлина в судах, в связи с этим в соответствии с частью 3 статьи 109 ГПК государственная пошлина подлежит взысканию в доход государства (УГД ДГД по Сарыаркинскому району по городу Астаны) с Шакеновой Р.Б. в сумме 6 350 тенге. Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 24 декабря 2025 года по данному делу отменить.

Решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 6 октября 2025 года - оставить в силе.

Кассационную жалобу ответчика удовлетворить.

Взыскать с Шакеновой Розы Батыржановны в доход государства государственную пошлину в сумме 6 350 (шесть тысячи триста пятьдесят) тенге.

Судьи Ибрагимова М.Н.