6001-21-00-3г/4804

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

5 декабря 2022 года город Астана

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ибрашев Т.А.,

предварительно рассмотрев с истребованием дела ходатайство представителя истца Т[...] – адвоката В[...] о пересмотре решения районного суда № 2 Осакаровского района Карагандинской области от 24 января 2022 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 31 марта 2022 года

по гражданскому делу по иску Т[...] к К[...] о признании предварительного договора куплипродажи квартиры основным,

УСТАНОВИЛ:

Т[...] обратился в суд с требованием о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Карагандинская область, [...] (далее – спорная квартира), между продавцом К[...] и покупателем Т[...] - основным.

Решением районного суда № 2 Осакаровского района Карагандинской области от 24 января 2022 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 31 марта 2022 года, в удовлетворении иска отказано.

В ходатайстве заявитель, не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и вынести новое решение об удовлетвоернии иска, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

По мнению заявителя такие нарушения по делу допущены.

Из материалов дела следует, что 19 июля 2018 года между К[...] и Т[...] был заключен нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.

Согласно его условиям К[...] и Т[...] обязались заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры в срок до 1 августа 2021 года.

При этом отчуждаемая квартира сторонами оценена на общую сумму 1 800 000 тенге, которую Т[...] обязалась выплачивать ежемесячно по 50 000 тенге наличными с отметкой о передаче денег в течение трех лет с 1 августа 2018 года по 1 августа 2021 года до заключения и подписания договора купли-продажи.

Судами установлено, что истец Т[...] является наследником по закону после смерти матери Т[...], умершей 12 февраля 2021 года.

П[...][...] вступил в наследственные права 9 сентября 2021 года согласно свидетельству о праве на наследство, то есть по истечении срока действия предварительного договора.

Согласно позиции К[...], она отказывается от намерений заключать основной договор купли-продажи квартиры и готова возвратить сумму, частично оплаченную Т[...] за квартиру в пользу её правопреемников. Считает, что стороной покупателя не исполнены существенные условия предварительного договора по полной оплате стоимости квартиры до 1 августа 2021 года, кроме того не поступило письменное предложение о заключении основного договора купли продажи. Т[...][...] мотивированы тем, что после смерти матери обнаружил тетрадь с записями о выплаченных суммах и обратился к К[...] с предложением выплатить остаток долга.

К[...] согласилась и он выплатил ей 17 февраля - 50 000 тенге и 1 июля 2021 года - 26 484 тенге, но в последующем она отказалась от заключения сделки и, соответственно от принятия оставшейся части оплаты за проданную квартиру.

Отказывая в удовлетворении иска, местные суды исходили из положений пункта 4 статьи 390 ГК согласно которым обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом посчитали, что условия договора были изначально нарушены. До момента срока исполнения договора купли-продажи, то есть до 1 августа 2021 года каких-либо гарантий по полной оплате стоимости спорной квартиры предоставлено не было и письменных предложений о необходимости заключения основного договора купли-продажи квартиры не заявлено.

Не согласившись с такими выводами, автор ходатайства считает, что суды не учли доводы истца о том, что заключенный договор содержит все признаки договора купли-продажи в рассрочку (в кредит).

Стороной ответчика не было приведено никаких доказательств в опровержение доводов предъявленного иска, по содержанию оспариваемый договор содержит все признаки основного. Указывает, что по предварительному договору не может быть передано имущество и выплачена полная стоимость продаваемого имущества. Судами не учтено также, что большая часть стоимости спорной квартиры была выплачена. Остаток долга истец был готов выплатить в любой момент, но ответчик отказывается получить его. Истцом были приняты меры к размещению остатка суммы и на депозит нотариуса, и на депозит суда. Однако ему было отказано в этом (л.д. 16, 29). Мать истца проживала в спорной квартире до и после заключения договора, до момента своей смерти в феврале 2021 года, то есть спорное имущество фактически перешло к ней, как к покупателю. По сути, суды ставят в вину незаключение основного договора, умершей Т[...] (абзац 7, л. 3 решения). При этом указывают, что наследник Т[...] вступил в свои наследственные права 9 сентября 2021 года уже по истечению срока действия предварительного договора. Такая позиция суда противоречит нормам наследственного права. В соответствии со статьей 1072-2 ГК наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. К нотариусу за принятием наследства истец обратился своевременно, до истечения 6-месячного срока. При этом, согласно положениям статьи 1073 ГК свидетельство о праве на наследство выдается только по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Этот срок для истца Т[...] наступил лишь 13 августа 2021 года. До наступления этой даты истец не мог юридически оформить вступление в право наследования. При этом истец, после смерти матери произвел два платежа по оспариваемому договору, то есть своими действиями фактически принял наследство в виде неисполненных обязательств в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1072 ГК.

Спорная квартира жилой площадью 15,9 кв.м. приобретена Т[...] как для себя, так и для проживания своего сына, Т[...], имеющего психические проблемы с детства (инвалид с детства), что подтверждается ответом НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по Карагандинской области от 22 октября 2022 года. В настоящее время он может остаться без жилья. О том, что истец проживает и зарегистрирован в спорной квартире, свидетельствуют указанные во всех документах сведения об этом.

Судья считает указанные доводы ходатайства заслуживающими внимания в силу следующих обстоятельств. Согласно требованиям пунктов 1 и 4 статьи 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Так, согласно пункту 1 статьи 380 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством.

Заключив предварительный договор, К[...] тем самым выразила свою волю на передачу имущества и добровольно приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 272 ГК.

В силу требований статей 272, 273 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором. Достоверно установлено и подтверждено ответчиком, что согласно договору значительная часть стоимости спорной квартиры Т[...] оплачена (более половины).

Оставшаяся часть обязательства не исполнена ввиду смерти Т[...]

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 392 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте первом настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Данная норма по существу определяет порядок судебного исследования доказательств для выяснения смысла договора.

С учетом изложенного местным судам, независимо от наименования договора, следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Для переквалификации предварительного договора могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта.

Стороны именовали заключенный договор как предварительный. Между тем, в этом договоре, в частности в пункте 5, была предусмотрена обязанность стороны-2 принять спорную квартиру и выплатить за нее сумму 1 800 000 тенге, установленную пунктом 3 до заключения в будущем основного договора купли-продажи. Кроме того, в нем указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, определяющие расположение недвижимости, её площадь и индивидуальные признаки.

Таким образом, судья считает, что данный договор не является предварительным и его следует квалифицировать как состоявшийся договор купли-продажи спорной недвижимости, поскольку сторонами фактически исполнены все его существенные условия – имущество продавцом полностью передано, а покупателем внесена большая часть суммы. При этом остаток суммы не внесен своевременно ввиду смерти покупателя, а в данное время – не принимается ответчиком от наследника. Это обстоятельство не может быть признано уклонением от исполнения обязательства и соответственно, быть основанием для отказа от совершения сделки. Договор отвечает всем требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такому роду договорам. Пунктами 4 – 6 статьи 8 ГК предусмотрено, что граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели также правила деловой этики.

Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Анализ ситуации по данному делу свидетельствует о злоупотреблении правом, в результате которого ответчик извлекает преимущество из своего недобросовестного поведения.

Задачами гражданского судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан. Позиция местных судов по данному делу этому принципу не соответствует.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии безусловных оснований, предусмотренных статьей 438 ГПК, для возбуждения кассационного производства по пересмотру судебных актов, которые подлежат проверке в судебном заседании кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство представителя истца Т[...] – адвоката В[...] о пересмотре решения районного суда № 2 Осакаровского района Карагандинской области от 24 января 2022 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 31 марта 2022 года передать для рассмотрения в судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить сторонам по делу.

Судья Т. Ибрашев

Копия верна Судья Т. Ибрашев