П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

3 декабря 2025 года № 6003-25-00-2к/2529 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Нусуповой Ш.М., судей Кочубей Г.А., Майшибаева Ч.И., с участием представителя истца Абдикеримовой А.С., представителя ответчика Дощанова Н.Б., третьего лица АО «Kaspi Bank» Жумабаева Ж.Б., АО КЖК Жусупова А., АО Народный банк Конырова Е., нотариуса Бикитеевой С.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молдабековой Гулнары Давлетгалиевны к Караеву Нурлану Кенжебаевичу, Нуримовой Злихе Абдинаймовне о признании сделки действительной, поступившее по кассационной жалобе представителя истца на решение Карасайского районного суда Алматинской области от 26 декабря 2024 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 19 марта 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Молдабекова Г.Д. обратилась в суд с иском к Караеву Н.К., Нуримовой З.А. о признании договора купли-продажи квартиры действительной, мотивируя тем, что ежемесячно оплачивает взносы за спорную квартиру, несет бремя содержания имущества. Соглашение о задатке заключено сроком на 7 лет до 3 ноября 2024 года, ею в полном объеме исполнены обязательства, стоимость спорной квартиры с учетом задатка, ежемесячных платежей по ипотеке и других денежных выплат на имя Караева Н.К. и Нуримовой З.А., выплачена полностью. Ответчики отказываются освободить спорное имущество от залога и заключить с ней договор купли-продажи.

Решением Карасайского районного суда Алматинской области от 26 декабря 2024 года иск Молдабековой Г.Д. оставлен без удовлетворения.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 19 марта 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель истца, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

Заслушав представителя истца поддержавшего жалобу, возражения представителей ответчика и третьего лица не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора АО «Казахстанская жилищная компания», мнения представителей третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора АО «Kaspi Bank», АО «Народный Банк Казахстана» и нотариуса, оставивших принятие решение на усмотрение суда, изучив материалы дела, суд считает, что кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения

норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела не допущены.

Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи от 29 января 2008 года Караев Н.К. является собственником квартиры № 24, расположенной в Алматинской области, Карасайский район, город Каскелен, микрорайон Алтын-Ауыл, дом №5 (далее - спорная квартира).

По договору банковского займа №056Ф/2008-10 от 2 апреля 2008 года, для приобретения спорной квартиры Караев Н.К. получил в АО «Банк «Каспийский» (ныне - АО «Kaspi Bank») заем в размере 4 999 182 тенге на срок с 11 апреля 2008 года по 4 апреля 2028 года.

Ипотечным договором от 2 апреля 2008 года истец во исполнение обязательств перед АО «Банк «Каспийский» по договору банковского займа предоставил в залог спорную квартиру.

АО «Банк «Каспийский» уступило право требования к истцу АО «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная организация» (ныне - АО «Казахстанская жилищная компания»), путем осуществления передаточной надписи (индоссамента) на ипотечном свидетельстве от 2 апреля 2008 года.

3 ноября 2017 года между продавцом Караевым Н.К., с согласия супруги Нуримовой З.А., и покупателем Молдабековой Г.Д. заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель передает продавцу задаток в размере 6 500 000 тенге в счет приобретения спорной квартиры, а продавец, получивший задаток в сумме 6 500 000 тенге, в случае неисполнения договора (отказа от заключения договора купли-продажи принадлежащей ему жилой квартиры) уплачивает покупателю двойную сумму задатка в размере 13 000 000 тенге. Сумма сделки составляет 20000000 тенге. Оставшуюся сумму 13 500 000 тенге покупатель обязуется выплатить продавцу до 3 ноября 2024 года, ежемесячный платеж будет составлять 100 000 тенге, который должен осуществляться не позднее 3 числа каждого месяца на протяжении 7 лет.

Согласно пунктам 4 и 5 указанного соглашения, продавец Караев Н.К. обязался подготовить все правоустанавливающие документы на квартиру, снять с обременения (залога) с АО «Kaspi Bank» до 3 ноября 2018 года, а после снятия с обременения переоформить на покупателя Молдабекову Г.Д. и подписать договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса (далее - ГК) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со статьей 18 Закона «О жилищных отношениях» (далее - Закон) с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.

На основании пункта 1 статьи 339 ГК право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании законодательного акта.

Судом установлено, что в настоящее время АО «Казахстанская жилищная компания» является кредитором по ипотечному займу и залогодержателем спорной недвижимости. Договор между Караевым Н.К. и кредитором АО «Казахстанская жилищная компания» имеет силу, не расторгнут, не признан недействительным и не изменены какие-либо существенные условия. Истец свои требования обосновал тем, что сделка фактически между сторонами состоялась, так как Караев Н.К. получил денежную сумму за продажу квартиры, и она проживает в спорном жилье.

В силу пункта 2 статьи 154 ГК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению стороны вправе признать сделку действительной.

Из приведенной нормы следует, что сделка может быть признана действительной в судебном порядке, если она фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

Спорная квартира предоставлена банку в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, в настоящее время кредит ответчиком не погашен.

Пунктом 2 статьи 315 ГК определено, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Однако как установлено из обстоятельств дела, ни ответчики, ни истец при заключении соглашения о задатке по спорной квартире в банк не обращались о предоставлении согласия на реализацию залогового имущества, а банк разрешения не давал.

По смыслу вышеуказанной нормы, право залогодателя распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя возникает только тогда, когда это специально предусматривается в договоре о залоге, вытекает из существа залога или такое право предоставляется законодательными актами.

Оснований дающих залогодателю такое право по делу не установлено.

Действия спорящих сторон не соответствуют требованиям закона, нарушают права и законные интересы залогодержателя - банка, что свидетельствует о злоупотреблении правом в противоречие с его назначением.

При таких обстоятельствах, выводы местных судов об отказе в удовлетворении иска являются правильными.

Они соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального и процессуального права и исследованных доказательствах.

Основания и мотивы принятого решения подробно изложены в оспариваемых судебных актах с приведением конкретных норм закона, подлежащих применению.

При таких обстоятельствах, судебные акты являются законными и обоснованными, основания для их отмены отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 113 ГПК, по ходатайству стороны, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны понесенные ею расходы по оплате помощи представителя, участвовавшего в процессе и не состоящего с этой стороной в трудовых отношениях, в размере фактически понесенных стороной расходов.

Из договоров на оказание юридической помощи от 27 ноября 2025 года, квитанций об оплате от 2 декабря 2025 года следует, что Караев Н.К. и Нуримова З.А. оплатили адвокату Дощанову Н.Б. каждый по 100 000 тенге за участие и представление интересов ответчиков в кассационном суде.

На основании части 1 статьи 113 ГПК, судебные расходы понесенные ответчиком подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь подпунктом 1 части 2 статьи 451, статьи 452 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Карасайского районного суда Алматинской области от 26 декабря 2024 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 19 марта 2025 года по данному делу оставить в силе, кассационную жалобу представителя истца оставить без удовлетворения.

Взыскать с Молдабековой Гулнары Давлетгалиевны в пользу Караева Нурлана Кенжебаевича судебные расходы по оплате помощи представителя в размере 100 000 (сто тысяч) тенге.

Взыскать с Молдабековой Гулнары Давлетгалиевны в пользу Нуримовой Злихы Абдинаймовны судебные расходы по оплате помощи представителя в размере 100 000 (сто тысяч) тенге.

Председательствующий судья

Нусупова Ш.М.

Кочубей Г.А.

Судьи

Майшибаев Ч.И.