№ 6003-25-00-2к/1874

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 декабря 2025 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе

председательствующего судьи Рустембекова Ж.К., судей Тлеубаевой А.К., Тохтарбаевой В.Е.,

с участием представителя истца Алиевой С.Г.,

представителя ответчика ТОО «Есиль групп сервис» Карибаевой Х.С., представителя третьего лица Мугазова А.Т. -Малик Н.,

представителя третьего лица Кусманова Д.А., Мейрамгалиева Т.М. -Баймуханова А.Т.,

представителя третьего лица ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» Бекмұхамет М., представителя третьего лица АО Банк «RBK Bank» -Балтабаевой С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Объединения собственников имущества «Чингиза Айтматова 27 и 29» к Товариществу с ограниченной ответственностью «Есиль групп сервис», Сарсембаеву Серикболу Жуахановичу, Макаровой Диане Сергеевне, третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования на предмет спора Государственному учреждению «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны», Некоммерческому акционерному обществу «Государственная корпорация «Правительство для граждан по городу Астане», Акционерному обществу «Банк «RBK Bank», Мугазову Адилю Турсуновичу, нотариусу города Астаны Султанбаевой Гульнар Калменовне о признании недействительными протоколов общего собрания, признании недействительными договоров передачи нежилых помещений, поступившее по кассационной жалобе ответчика ТОО «Есиль групп сервис» на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 11 июня 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Объединение собственников имущества «Чингиза Айтматова 27 и 29» (далее - ОСИ «Чингиза Айтматова 27 и 29») обратилось в суд с вышеназванными требованиями. Решением суда иск удовлетворен. Судом постановлено: Признать протокол №6 общего собрания собственников помещения (квартир) жилого дома №27 по улице Ш.Айтматова

от 28 февраля 2017 года недействительным.

Признать протокол №6 общего собрания собственников помещения (квартир) жилого дома №27 по улице Ш.Айтматова от 5 марта 2020 года недействительным.

Признать недействительным договор передачи нежилого помещения за №2 от 26 апреля 2021 года, общей площадью 89,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Астана, район Нура, улица Ш.Айтматова дом 27, заключенный между участниками кондоминиума в лице Сарсембаева Серикбола Жаухановича и ТОО «Есиль групп сервис».

Признать недействительным договор передачи нежилого помещения за №3 от 1 июня 2021 года, общей площадью 140,1 кв.м, расположенный по адресу: г.Астана, район Нура, ул.Ч.Айтматова дом 27, заключенный между участниками кондоминиума в лице Сарсембаева Серикбола Жаухановича и Макаровой Дианой Сергеевной.

Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским дела суда города Астаны от 11 июня 2025 года указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе ответчик ТОО «Есиль групп сервис» просит отменить постановление судебной коллегии по гражданским дела суда города Астаны от 11 июня 2025 года и направить дело на новое рассмотрение, указав на неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, доводы жалобы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Таких нарушений судом первой и апелляционной инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что 20 августа 2016 года протоколом собрания №8 собственников помещений (квартир) жилых домов №27 и 29 (письменного опроса), расположенных по адресу: город Астана, улица Чингиза Айтматова, дома 27 и 29, проведенного по инициативе собственников принято решение об утверждении нового органа управления объектом кондоминиума ТОО «Есиль групп сервис».

Судом первой инстанции установлено, что в настоящее время общее количество квартир в доме №27 составляет 74, нежилых помещений - 3; в

доме №29 - квартир 66, нежилых помещений - 2.

15 июня 2015 года актом государственной приемочной комиссии вышеназванные жилые дома приняты в эксплуатацию.

28 февраля 2017 года протоколом №6 общего собрания собственников помещения (квартир) жилых домов №27, проведенного по инициативе собственников принято решение о перепланировке и переоборудовании с измененением целевого назначения объекта недвижимости, расположенного по адресу: ул.Ш.Айтматова, дом 27; о делегировании полномочий Сарсембаеву Серику Жаухановичу представлять интересы всех жильцов для перепланировки и переоборудования с изменением целевого назначения объекта недвижимости в ЦОНе, ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны», а также во всех государственных и негосударственных организациях и учреждениях Республики Казахстан, получать и сдавать любые документы и справки в различных организациях, учреждениях и предприятиях, оплачивать государственную пошлину; о получении Сарсембаевым С.Ж. в ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» акт ввода в эксплуатацию жилого дома №27 по улице Ш.Айтматова. 3 сентября 2019 года актом приемки собственником самостоятельно принято в эксплуатацию нежилое помещение №2 в доме №27 улица Ш.Айтматова (далее - спорное НП 2), регистрация произведена 3 декабря 2020 года.

5 марта 2020 года протоколом №6 общего собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного дома (проводимого путем письменного опроса) принято решение о передаче части объекта кондоминиума, расположенного по адресу: г.Астана, ул.Ш.Айтматова, дом 27, общей площадью 139,4 кв.м. в частную собственность на безвозмездной основе Сарсембаеву Серикболу Жаухановичу; о получении Сарсембаевым С.Ж. разрешения на перепланировку и переоборудование указанной части объекта кондоминиума в ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны».

8 декабря 2020 года актом принято в эксплуатацию нежилое помещение №3 в доме №27 улица Ч.Айтматова, регистрация произведена 3 декабря 2021 года.

26 апреля 2021 года Сарсембаевым С.Ж. передано ТОО «Есиль групп сервис» по договору передачи НП 2, общей площадью 89,9 кв.м.

1 июня 2021 года Сарсембаевым С.Ж. передано по договору передачи Макаровой Д.С. нежилое помещение №3, (далее - спроное НП №)3 общей площадью 140,1 кв.м.

17 июня 2021 года Макаровой Д.А. НП 3 продано Кусманову Данияру Амангалиевичу за 1 000 000 тенге.

12 августа 2021 года ТОО «Есиль групп сервис» НП 2 продано Кусманову Данияру Амангалиевичу за 1 000 000 тенге. 20 декабря 2022 года Кусманов Д.А. по договорам купли-продажи (реестровые №№ 2009 и 2010) произвел отчуждение спорных нежилых помещений Мейрамгалиеву Танатхану Молдагазиевичу: НП 2 - по стоимости 34 000 000 тенге; НП 3 - по стоимости 42 000 000 тенге. 19 октября 2023 года Баймуханов А.Т, действующий по доверенности от имени Мейрамгалиева Т.М., заключил сделки купли-продажи спорных помещений с Мугазовым Адилем Турсуновичем (реестровые №№ 1669 и 1670), удостоверенные нотариусом города Астаны Султанбаевой Г.К.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по соглашению о финансировании (о присоединении) от 30 октября 2023 года, заключенному между АО «Bank RBK» (далее - Банк) и ИП «Мугазов» в лице Мугазова Адиля Турсуновича, заключен договор залога недвижимого имущества от 30 октября 2023 года, согласно которому в залог в Банк были предоставлены указанные спорные нежилые помещения.

8 августа 2023 года в регистрирующем органе произведена регистрация ОСИ «Чингиза Айтматова 27 и 29», председателем ОСИ зарегистрирована Корнякова Г.Ю.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, при удовлетворении заявления правильно исходил из того, что ответчики Сарсембаев С.Ж. и Макарова Д.С. не являются собственниками какого-либо помещения в жилом доме №27, в котором расположены спорные нежилые помещения, собрания, проведенные инициативной группой 28 февраля 2017 года и 5 марта 2020 года проведены с нарушением положений действующего законодательства, следовательно, сделки о передаче спорных помещений также совершены незаконно. Ходатайство ответчика о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности правильно местными судами не удовлетворено, поскольку ОСИ создано 8 августа 2023 года, о нарушенном праве истец узнал в октябре 2024 года, когда произошло затопление цокольного этажа жилого дома №27.

Данные выводы суда являются правильными и соответствующими требованиям пунктов 1 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях» (далее - Закон в редакции от 1.01.2016 года), собственники помещений (квартир) в месячный срок со дня образования кондоминиума должны на общем собрании решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую

систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм управления объектом кондоминиума.

В силу пункта 2 статьи 31 Закона - каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 2 статьи 42-2 Закона каждый собственник помещения (квартиры) имеет при проведении письменного опроса один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), то он имеет соответствующее количество голосов.

Согласно пункту 14) статьи 2 Закона (в редакции от 26 декабря 2019 года) общее имущество объекта кондоминиума - части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Доводы жалобы о том, что решения были приняты собственниками квартир в количестве 55 человек, что составляет 2/3 голосов, наличия кворума, а также что истцом должны быть заявлены требования о признании решений, оформленных протоколом, недействительными являются несостоятельными.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Ответчики Сарсембаев С.Ж., Макарова Д.С. не имели и не имеют в собственности какоелибо помещение в жилом доме №27, соответственно они не могут распоряжаться объектом кондоминиума Итоги голосования и принятые решения оформлены протоколами, и представляют собой единый документ. В связи с чем доводы жалобы о том, что оспариванию подлежат принятые решения, а не протокола не являются основанием для отмены судебных актов. В соответсвии с пунктом 5 статьи 8 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее- ГК) не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением

Позиция местных судов соответствует обстоятельствам, имеющим значение для дела, а также положениям статьи 8 ГК.

Основания и мотивы принятого решения подробно изложены в судебных актах с приведением конкретных норм закона, которые подлежали применению. Несогласие стороны отвечика с выводами суда, соответствующими закону и объективным обстоятельствам дела, не являются основанием для отмены судебных актов.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 11 июня 2025 года оставить в силе, кассационную жалобу ТОО «Есиль групп сервис - без удовлетворения.

Председательствующий судья Рустембеков Ж.К.

Судья Тлеубаева А.К.

Судья Тохтарбаева В.Е.