№ 6003-25-00-2к/1874

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 декабря 2025 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Рустембекова Ж.К., судей Тлеубаевой А.К., Тохтарбаевой В.Е.,

с участием представителя истца А[...],

представителя ответчика ТОО «ЕГС[...]» К[...], представителя третьего лица М[...] -Малик Н.,

представителя третьего лица К[...], М[...] -Б[...],

представителя третьего лица ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» Б[...], представителя третьего лица АО Банк «RBK Bank» -Балтабаевой С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Объединения собственников имущества «ЧА2И2[...]» к Товариществу с ограниченной ответственностью «ЕГС[...]», С[...], М[...], третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования на предмет спора Государственному учреждению «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны», Некоммерческому акционерному обществу «Государственная корпорация «Правительство для граждан по городу Астане», Акционерному обществу «Банк «RBK Bank», М[...], нотариусу города Астаны С[...] о признании недействительными протоколов общего собрания, признании недействительными договоров передачи нежилых помещений, поступившее по кассационной жалобе ответчика ТОО «ЕГС[...]» на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 11 июня 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Объединение собственников имущества «ЧА2И2[...]» (далее - ОСИ «ЧА2И2[...]») обратилось в суд с вышеназванными требованиями. Решением суда иск удовлетворен. Судом постановлено: Признать протокол №6 общего собрания собственников помещения (квартир) жилого дома №[...] [...]

от 28 февраля 2017 года недействительным.

Признать протокол №6 общего собрания собственников помещения (квартир) жилого дома №[...] [...] от 5 марта 2020 года недействительным.

Признать недействительным договор передачи нежилого помещения за №2 от 26 апреля 2021 года, общей площадью 89,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Астана, [...], заключенный между участниками кондоминиума в лице С[...] и ТОО «ЕГС[...]».

Признать недействительным договор передачи нежилого помещения за №3 от 1 июня 2021 года, общей площадью 140,1 кв.м, расположенный по адресу: г.Астана, [...], заключенный между участниками кондоминиума в лице С[...] и М[...].

Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским дела суда города Астаны от 11 июня 2025 года указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе ответчик ТОО «ЕГС[...]» просит отменить постановление судебной коллегии по гражданским дела суда города Астаны от 11 июня 2025 года и направить дело на новое рассмотрение, указав на неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, доводы жалобы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Таких нарушений судом первой и апелляционной инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что 20 августа 2016 года протоколом собрания №8 собственников помещений (квартир) жилых домов №27 и 29 (письменного опроса), расположенных по адресу: город Астана, [...] и 29, проведенного по инициативе собственников принято решение об утверждении нового органа управления объектом кондоминиума ТОО «ЕГС[...]».

Судом первой инстанции установлено, что в настоящее время общее количество квартир в доме №[...] составляет 74, нежилых помещений - 3; в доме №[...] - квартир [...], нежилых помещений - 2.

15 июня 2015 года актом государственной приемочной комиссии вышеназванные жилые дома приняты в эксплуатацию.

28 февраля 2017 года протоколом №6 общего собрания собственников помещения (квартир) жилых домов №27, проведенного по инициативе собственников принято решение о перепланировке и переоборудовании с измененением целевого назначения объекта недвижимости, расположенного по адресу: [...]; о делегировании полномочий С[...] представлять интересы всех жильцов для перепланировки и переоборудования с изменением целевого назначения объекта недвижимости в ЦОНе, ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны», а также во всех государственных и негосударственных организациях и учреждениях Республики Казахстан, получать и сдавать любые документы и справки в различных организациях, учреждениях и предприятиях, оплачивать государственную пошлину; о получении С[...] в ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» акт ввода в эксплуатацию жилого дома №[...] [...]. 3 сентября 2019 года актом приемки собственником самостоятельно принято в эксплуатацию нежилое помещение №2 в доме №[...] [...] (далее - спорное НП 2), регистрация произведена 3 декабря 2020 года.

5 марта 2020 года протоколом №6 общего собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного дома (проводимого путем письменного опроса) принято решение о передаче части объекта кондоминиума, расположенного по адресу: г.Астана, [...], общей площадью 139,4 кв.м. в частную собственность на безвозмездной основе С[...]; о получении С[...] разрешения на перепланировку и переоборудование указанной части объекта кондоминиума в ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны».

8 декабря 2020 года актом принято в эксплуатацию нежилое помещение №3 в доме №[...] [...], регистрация произведена 3 декабря 2021 года.

26 апреля 2021 года С[...] передано ТОО «ЕГС[...]» по договору передачи НП 2, общей площадью 89,9 кв.м.

1 июня 2021 года С[...] передано по договору передачи М[...] нежилое помещение №3, (далее - спроное НП №)3 общей площадью 140,1 кв.м.

17 июня 2021 года М[...] НП 3 продано К[...] за 1 000 000 тенге.

12 августа 2021 года ТОО «ЕГС[...]» НП 2 продано К[...] за 1 000 000 тенге. 20 декабря 2022 года К[...] по договорам купли-продажи (реестровые №№ 2009 и 2010) произвел отчуждение спорных нежилых помещений М[...]: НП 2 - по стоимости 34 000 000 тенге; НП 3 - по стоимости 42 000 000 тенге. 19 октября 2023 года Б[...], действующий по доверенности от имени М[...], заключил сделки купли-продажи спорных помещений с М[...] (реестровые №№ 1669 и 1670), удостоверенные нотариусом города Астаны С[...]

В качестве обеспечения исполнения обязательств по соглашению о финансировании (о присоединении) от 30 октября 2023 года, заключенному между АО «Bank RBK» (далее - Банк) и ИП «М[...]» в лице М[...], заключен договор залога недвижимого имущества от 30 октября 2023 года, согласно которому в залог в Банк были предоставлены указанные спорные нежилые помещения.

8 августа 2023 года в регистрирующем органе произведена регистрация ОСИ «ЧА2И2[...]», председателем ОСИ зарегистрирована К[...]

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, при удовлетворении заявления правильно исходил из того, что ответчики С[...] и М[...] не являются собственниками какого-либо помещения в жилом доме №[...], в котором расположены спорные нежилые помещения, собрания, проведенные инициативной группой 28 февраля 2017 года и 5 марта 2020 года проведены с нарушением положений действующего законодательства, следовательно, сделки о передаче спорных помещений также совершены незаконно. Ходатайство ответчика о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности правильно местными судами не удовлетворено, поскольку ОСИ создано 8 августа 2023 года, о нарушенном праве истец узнал в октябре 2024 года, когда произошло затопление цокольного этажа жилого дома №[...].

Данные выводы суда являются правильными и соответствующими требованиям пунктов 1 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях» (далее - Закон в редакции от 1.01.2016 года), собственники помещений (квартир) в месячный срок со дня образования кондоминиума должны на общем собрании решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм управления объектом кондоминиума.

В силу пункта 2 статьи 31 Закона - каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 2 статьи 42-2 Закона каждый собственник помещения (квартиры) имеет при проведении письменного опроса один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), то он имеет соответствующее количество голосов.

Согласно пункту 14) статьи 2 Закона (в редакции от 26 декабря 2019 года) общее имущество объекта кондоминиума - части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Доводы жалобы о том, что решения были приняты собственниками квартир в количестве 55 человек, что составляет 2/3 голосов, наличия кворума, а также что истцом должны быть заявлены требования о признании решений, оформленных протоколом, недействительными являются несостоятельными.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Ответчики С[...], М[...] не имели и не имеют в собственности какоелибо помещение в жилом доме №[...], соответственно они не могут распоряжаться объектом кондоминиума Итоги голосования и принятые решения оформлены протоколами, и представляют собой единый документ. В связи с чем доводы жалобы о том, что оспариванию подлежат принятые решения, а не протокола не являются основанием для отмены судебных актов. В соответсвии с пунктом 5 статьи 8 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее- ГК) не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением

Позиция местных судов соответствует обстоятельствам, имеющим значение для дела, а также положениям статьи 8 ГК.

Основания и мотивы принятого решения подробно изложены в судебных актах с приведением конкретных норм закона, которые подлежали применению. Несогласие стороны отвечика с выводами суда, соответствующими закону и объективным обстоятельствам дела, не являются основанием для отмены судебных актов.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 11 июня 2025 года оставить в силе, кассационную жалобу ТОО ««ЕГС[...]» - без удовлетворения.

Председательствующий судья Рустембеков Ж.К.

Судья Тлеубаева А.К.

Судья Тохтарбаева В.Е.