6001-22-00-3гп-278

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 июля 2022 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи Бектурганова М.Ж., судей Иманиязовой Ш.С., Куанышбаевой Р.А., рассмотрев с участием прокурора Д[...], представителей истца К[...],

ответчика товарищества с ограниченной ответственностью (далее – ТОО, Товарищество) «КОХ[...]» М[...],

посредством мобильной видеоконференцсвязи в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акимата города Алматы к ТОО «КОХ[...]» о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка и нежилого строения для государственных нужд, определении цены, прекращении права собственности, возложении обязанности освободить занимаемый земельный участок и нежилое строение,

поступившее по ходатайству директора ТОО «КО[...]» Р[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

Акимат города Алматы обратился в суд с иском о принудительном отчуждении для государственных нужд земельного участка, принадлежащего ответчику, с выплатой денежной компенсации в размере 66 849 180 тенге, на основании отчета об оценке недвижимого имущества ТОО «НЭО[...]» от 31 декабря 2019 года.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 5 января 2021 года исковые требования удовлетворены частично. Постановлено произвести принудительное отчуждение для государственных нужд земельного участка общей площадью 0,1223 га, кадастровый номер [...], и нежилого строения (комплекс АЗС общей площадью 155,9 кв.м), расположенных по адресу: город Алматы, [...], принадлежащих ТОО «КОХ[...]». Размер возмещения за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое строение (комплекс АЗС) определен в 485 742 497 тенге для последующей выплаты Товариществу. Прекращено право собственности ТОО «КОХ[...]» на земельный участок и указанное нежилое строение. На

Товарищество возложена обязанность освободить занимаемый земельный участок и нежилое строение.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2021 года решение суда изменено. В части определения цены за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое помещение судебный акт отменен, с принятием в этой части нового решения. Цена за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое строение определена в сумме 375 058 366 тенге. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 3 ноября 2021 года постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходатайстве представитель ответчика – директор ТОО «КОХ[...]» Р[...], ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить оспариваемый судебный акт с вынесением нового решения в части определения размера возмещения за принудительное отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое строение в сумме 980 906 488 тенге, согласно заключению судебно-товароведческой экспертизы комиссии экспертов филиала РГКП «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан» Института судебных экспертиз по городу НурСултану от 25 февраля 2022 года № 194.

Отзыв на ходатайство не представлен.

Заслушав пояснения представителей ответчика М[...] в обоснование доводов ходатайства, истца К[...], возражавшего против доводов ходатайства, заключение прокурора Д[...] об отмене оспариваемого судебного акта и направлении дела на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан (далее – судебная коллегия) приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела, следует, что ответчик на основании договора купли-продажи от 4 октября 2017 года и акта на право частной собственности на земельный участок от 4 мая 2009 года является собственником земельного участка площадью 0,1223 га, кадастровый номер [...], предназначенного для строительства и эксплуатации АЗС, расположенной по адресу: город Алматы, [...].

В целях реализации Генерального плана города Алматы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 19 декабря 2002 года № 1330, акиматом города Алматы в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 84 Кодекса, 28 августа 2019 года принято постановление № 3/440-2515 о принудительном отчуждении (выкупе) для государственных нужд земельного участка, расположенного в Жетысуском районе города Алматы, выкупаемого с целью строительства объекта автомобильного транспорта.

Постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд принято уполномоченным органом в пределах своей компетенции и ответчиком не оспаривается, процедура и сроки уведомления собственника об изъятии участка соблюдены.

Между сторонами не достигнуто согласие по цене за изымаемый земельный участок.

Судебные акты в части принудительного изъятия земельного участка сторонами не оспаривались.

Предметом спора является размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок.

Согласно предоставленному истцом отчету об оценке №1811/2019 от 31 декабря 2019 года, произведенному ТОО «НЭО[...]», рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 66 849 180 тенге.

По отчету об оценке объекта недвижимого имущества ТОО «ЮГ[...]» от 17 августа 2020 года, представленному по ходатайству ответчика на основании определения суда от 30 июня 2020 года, рыночная стоимость объекта составляет 977 241 304 тенге, в том числе стоимость земельного участка 122 114 157 тенге.

Заключением экспертов Института судебных экспертиз по городу Алматы от 24 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества определена в 485 742 497 тенге (стоимость строений – 396 368 262 тенге, земельного участка – 125 719 080 тенге).

Суд первой инстанции, при разрешении вопроса о стоимости изымаемого имущества, исходил из того, что компенсация за изымаемое имущество должна осуществляться по рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы и принял в качестве допустимого доказательства результаты проведенной экспертизы, посчитав их объективными и обоснованными.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда при первичном рассмотрении настоящего дела и устанавливая окончательную сумму компенсации путем выведения среднего арифметического значения из сложения суммы сделки, рыночной стоимости земельного участка и находящихся на нем строений, определенных заключением экспертизы от 24 декабря 2020 года, с применением коэффициента поправки 0,5%, исходил из того, что экспертами стоимость строений завышена, а также объект недвижимости был приобретен Товариществом в 2017 году за 175 000 000 тенге, что является реально понесенными затратами при покупке изымаемого имущества.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции, в целях правильного разрешения спора, по делу назначил повторную судебнотовароведческую экспертизу. Согласно экспертному заключению от 25 февраля 2022 года № 194, рыночная стоимость имущества в виде земельного участка и находящегося на нем комплекса АЗС (Литера А, общей площадью 155,9 кв.м с дополнительными строениями), расположенного по адресу: город Алматы, [...], на момент проведения исследования может составить 980 906 488 тенге.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное заключение является необоснованным, поскольку выводы по определению рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости не соответствуют ее реальной рыночной стоимости. При этом обратил внимание, что приобретение объекта недвижимости в 2017 году за 175 000 000 тенге является реально понесенными затратами по покупке изымаемого имущества, и к настоящему моменту стоимость всех строений и имущества не может быть выше в 5,5 раз, чем стоимость приобретения. Также указал, что при значительном изменении курса тенге к доллару США на момент проведения исследования, произошло существенное удорожание объектов недвижимости в тенге.

В этой связи, апелляционная инстанция посчитала, что экспертное заключение от 24 декабря 2020 года, положенное судом первой инстанции в основу принятого решения, является объективным, соответствующим требованиям стандарта «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года и Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

С такими выводами суда апелляционной инстанции коллегия не может согласиться.

Так, между первоначальной экспертизой и последней, временной интервал составляет два года. По мнению автора ходатайства, за указанный период рыночная стоимость объектов недвижимости по стране выросла. Полагает, что в 2020 году активность на рынке недвижимости была снижена

из-за пандемии и карантинных ограничений, а уже в 2021 году отложенный спрос дал о себе знать.

Вместе с тем выводы апелляционной инстанции о наличии причинноследственной связи между курсом доллара и оценкой объекта недвижимости ничем не подтверждены, каких-либо доводов о необоснованности выводов экспертов не приведено, тогда как в постановлении суда должны быть указаны доводы принятия оценочного акта в качестве доказательства либо его отказа.

Пунктом 12 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд» разъяснено, что при исследовании отчетов и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования).

Отменяя апелляционное постановление, состоявшее ранее, и направляя дело на новое рассмотрение, Верховным Судом было обращено внимание на то, что при исследовании вопроса о цене за отчуждаемый земельный участок, суды должны учитывать положения статьи 67 Закона «О государственном имуществе». А при определении рыночной стоимости объектов необходимо руководствоваться пунктом 3 статьи 67, статьей 208 Закона «О государственном имуществе», Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и другими нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности, устанавливающими требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке.

Однако, при повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, формально выполнив вышеуказанные рекомендации о проведении комиссионной экспертизы, фактически не дал оценку заключению экспертизы и постановил решение, основанное на предположениях.

В силу вышеизложенного доводы ходатайства о том, что судебный акт апелляционной инстанции построен на доказательствах, вызывающих сомнения, обоснованы.

Допущенные нарушения являются существенными, так как привели к неправильному разрешению дела, что в соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК влечет отмену апелляционного постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное, рассмотреть дело в полном объеме, достоверно установить обстоятельства дела, дав им надлежащую оценку, и в зависимости от добытого, в соответствии с нормами материального и процессуального права, постановить законное и обоснованное решение.

Руководствуясь подпунктом 5) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алматинского городского суда в ином составе судей. Ходатайство удовлетворить частично.

Бектурганов М.Ж.

Председательствующий

Судьи Иманиязова Ш.С.

Куанышбаева Р.А.

Копия верна Судья Куанышбаева Р.А.