П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

4 марта 2026 года № 6003-25-00-2к/4587 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Даненовой А.А., судей Айтжанова К.Р., Токсанбаева А.Б.,

с участием истца индивидуального предпринимателя Усеновой А.К., представителя истца - Абрамбаева Р.А., представителей ответчика - Абдиева Э.Н., Дегтярева И., представителя третьего лица - Кайыр Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя «AU-999» в лице Усеновой Алтынай Кольбаевны к товариществу с ограниченной ответственностью «Magnum Cash&Carry», третьему лицу на стороне ответчика товариществу с ограниченной ответственностью «TRG Retail» о расторжении договора аренды и взыскании суммы, поступившее по кассационной жалобе истца на решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 6 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 13 мая 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 6 февраля 2025 года в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя «AU-999» в лице Усеновой А.К. (далееИП) отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 13 мая 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные акты, указывая, что судами неправильно определены обстоятельства по делу и выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, не дана надлежащая оценка, что привело к неправильному разрешению спора.

Выслушав истца и представителя истца, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителей ответчика и третьего лица, изучив материалы дела, жалобу в пределах его доводов, предусмотренных частью 1 статьи 449 Гражданского процессуального кодекса (далее-ГПК), кассационный суд считает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Такие нарушения при рассмотрении дела судами не допущены. Согласно статье 540 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далееГК) по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется

предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу статьи 401 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 6 февраля 2025 года иск в части требования о расторжении дополнительного соглашения №1 от 8 июля 2022 года к договору аренды нежилого помещения от 24 июня 2021 года оставлен без рассмотрения на основании подпункта 1) статьи 279 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК).

Наименование истца ИП «AU-7» Усенова Алтынай Кольбаевна переименовано в ИП «AU-999» Усенова Алтынай Кольбаевна.

Иск мотивирован тем, что ответчиком созданы препятствия к реализации истцом права на изменение арендной платы, а также не исполнены обязательства по выполнению капитального ремонта, что в силу норм законодательства является основанием расторжения договора аренды, поскольку является существенным нарушением условий договора аренды.

Предметом иска являются требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24 июня 2021 года между ИП «AU-999» и товариществом с ограниченной ответственностью «TRG Retail» недвижимости по адресу: город Астана, район Есиль, улица Туркестан, дом 8, ВП-12, в аренду с целевым назначением: торгово-розничная деятельность, площадью 257 кв.м., 2 этаж, 13 этажного жилого дома, сроком на 10 лет; о взыскании с ТОО «Magnum Cash&Carry» суммы 8 288 250 тенге за непроизведенный капитальный ремонт.

Между ИП «AU-999» и ТОО «TRG Retail» заключен договор аренды нежилого помещения от 24 июня 2021 года, в соответствии с которым ТОО «TRG Retail» предоставлено помещение, общей площадью 257 кв.м., по адресу: город Астана, район Есиль, улица Туркестан, дом 8, ВП-12.

8 июля 2022 года между ИП «AU-999», ТОО «TRG Retail» и ТОО «Magnum Cash&Carry» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилого помещения от 24 июня 2021 года, согласно которому ТОО «TRG Retail» уступило ТОО «Magnum Cash&Carry» права и обязательства по договору аренды нежилого помещения от 24 июня 2021 года.

Цель аренды: торгово-розничная деятельность (пункт 1.2 договора). Срок аренды 10 лет. Общая площадь арендуемого помещения 257 кв.м.

Торговый объект функционирует. У ответчика долги перед истцом по оплате арендной плате отсутствуют.

Материально-правовые требования иска о расторжении договора мотивированы тем, что ТОО «Magnum Cash&Carry» допущено существенное нарушение условий договора в связи с препятствием к реализации истцом права на изменение арендной платы, а также в виду неисполнения обязательств по выполнению капитального ремонта.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 392 ГК).

Нормами гражданского законодательства определены основания расторжения договора, основополагающими из которых законодатель определяет существенное нарушение его условий. Законодатель определяет, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В указанном случае в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора, стороны определили, что предметом договора аренды помещения является временное владение и пользование нежилым помещением.

Законодатель также определяет, что по требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут, если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий. Тогда как стороной истца доказательств, указывающих на письменное предупреждение ответчика о недопущении пользования имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, представлено не было. При этом суды не усмотрели существенных нарушений условий договора. Установлено, что ответчик использует и владеет арендуемым помещением в соответствии с заключенным договором аренды.

Условиями заключенного договора определено, что арендодатель имеет право пересматривать сумму арендной платы за месяц по соглашению сторон (подпункт 4.2.4.). При этом пунктом 5.1. договора закреплено, что арендная плата устанавливается договором и изменяется только по письменному соглашению сторон.

Возникновение, изменение и/или прекращение прав и обязанностей допускается на основании соответствующих сделок/договоров, заключение которых и определение их существенных условий, в том числе условий об определении стоимости имущественного найма, обуславливается действительным волеизъявлением каждой стороны.

Отсутствие соглашения между сторонами об изменении стоимости имущественного найма (арендной платы) не может служить существенным нарушением условий заключенного договора, что, как следствие, явилось бы основанием для расторжения такого договора. В силу статьи 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Уведомлением истца от 14 октября 2024 года поднимался вопрос о расторжении договора. В качестве правового основания использованы нормы статьи 401 ГК - существенные нарушения договора другой стороной.

Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательства по проведению капитального ремонта. По мнению истца пункта 6.3 договора аренды закрепляет обязательства за арендатором в части проведения капитального ремонта, соответственно, по мнению истца со ссылкой на нормы статьи 556 ГК, неисполнение данного обязательства является существенным нарушением условий договора аренды.

Однако данные обстоятельства не являются существенными нарушениями условий договора аренды со стороны ответчика и не могут служить основаниями для расторжения.

Так, подпунктом 4.4.2 договора аренды, арендатору предоставлено право производит ремонтные работы, в том числе перепланировку, в данном случае речь идет исключительно о праве арендатора, а не об обязанности.

Из пункта 6.3 договора аренды защищены права арендатора и установлен порядок компенсации на произведенные неотделимые улучшения, если таковые имели место, в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Ни один из разделов договора аренды и дополнительных соглашений не содержит обязательств арендатора на проведение капитального ремонта. Проведение капитального ремонта является правом арендатора, но никак не обязанностью.

Между тем, ответчиком проведены ремонтные работы. Из материалов дела следует, что 25 июня 2021 года между ТОО «Magnum Cash&Carry» и ТОО «Falcons» заключен договор подряда на производство строительномонтажных и электромонтажных работ.

Согласно договору подряда, одним из объектов, в том числе значилось нежилое помещение по адресу: город Астана, район Есиль, улица Туркестан, дом 8, ВП-12. Актами выполненных работ №14 от 4 августа и №15 от 16 сентября 2021 года монтажные работы на сумму 7 729 602 тенге завершены.

Ввиду чего, довод истца о не проведении монтажных работ, не соответствует действительности.

Согласно пункту 5 договора аренды, арендная плата складывается из двух частей: фиксированная часть арендной платы, которая выплачивается ежемесячно в размере 900 000 тенге; Сверх фиксированной арендной платы введена плата с товарооборота в размере 3% от ежемесячной суммы оборота арендатора в арендуемом помещении. Таким образом арендная плата формируется из двух частей, фиксированной и переменной части, которая зависит от товарооборота арендатора, что на момент подписания не вызвало возражений и по существу устраивало обеих сторон сделки.

Письмом за №2822 от 1 декабря 2022 года ответчиком дано согласие на увеличение суммы фиксированной части арендной платы. Во исполнение, заключено дополнительное соглашение №3.

Согласно заключенному дополнительному соглашению №3 фиксированная часть арендной платы с 1 декабря 2022 года увеличена до 989 450 тенге. Дополнительное соглашение №3 было заключено 3 февраля 2023 года, однако условие по соглашению сторон (пункт 6) распространялось на правоотношения сторон с 1 декабря 2022 года. Расчеты в этой части с арендодателем произведены.

Этим же дополнительным соглашением №3, фиксированная часть арендной платы повышалась и с 1 мая 2023 года до 1 040 850 тенге.

Из изложенного следует, что фиксированная часть арендной платы повышалась арендодателю ежегодно с момента заключения договора аренды, то есть в 2022 году и в 2023 году, следовательно, довод истца об игнорировании интересов партнера и злоупотреблении правами со стороны ответчика не соответствует действительности.

Истец же сам не использовал свое право на получение отчетов со стороны ответчика о прибыли, что указывает на процессуальное упущение истца.

При этом истцом не учтены, что согласно пункту 8.4 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор лишь: в случае ненадлежащего исполнения арендатором денежных обязательств по уплате арендных платежей более чем на 30 (тридцать) календарных дней; в случае неплатежеспособности арендатора, и/или если арендатор находится в стадии ликвидации, и/или в отношении него возбуждено конкурсное производство, и/или иных обстоятельств, дающих арендодателю полагать, что арендатор будет не в состоянии выполнить свои договорные обязательства.

Как видно из приведенной выдержки из договора аренды, вышеназванные условия являются исчерпывающими основаниями для расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, иных оснований договором аренды не предусмотрено. Факт отказа от увеличения

фиксированной части арендной платы уровень, которой устраивали бы арендодателя, не подпадают под действие пункт 8.4 договора аренды, из чего следует, что ответчиком существенным образом не нарушены договорные обязательства, являющиеся основанием для отказа от исполнения обязательств со стороны арендодателя.

Все ранее заключенные дополнительные соглашения, так и сам договор аренды, заключены добровольно по обоюдному согласию сторон.

По результатам рассмотрения настоящего гражданского дела оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения, определенных нормами гражданского законодательства и условиями заключенного договора, носящих исчерпывающий характер и не подлежащих расширительному толкованию, а также обстоятельств и фактов, указывающих на допущение ТОО «Magnum Cash&Carry» нарушения существенных условий договора аренды нежилого помещения от 24 июня 2021 года, не установлено.

Довод истца о нарушении судами подсудности при рассмотрении данного дела не обоснован, поскольку, из условий в дополнительных соглашениях следует, что все споры, вытекающие из дополнительного соглашения, подписанного ответчиком ТОО «Magnum Cash&Carry», подлежат рассмотрению в специализированном межрайонном экономическом суде по городу Алматы. А ТОО «TRG Retail» в числе ответчиков не числится. Кроме того, ответчик зарегистрирован в Ауэзовском районе города Алматы, то есть иск предъявлен по месту нахождения ответчика.

На основании статьи 4 ГПК задачей гражданского судопроизводства является защита и восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с требованиями пункта 4 статьи 8 ГК граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования.

При таких обстоятельствах судами правильно разрешен спор.

Доводы жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств. Доказательства о существенных нарушениях судами норм материального и процессуального права в жалобе истца не представлены.

По изложенным выше мотивам, основания для отмены оспариваемых судебных актов отсутствуют, ввиду чего кассационная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 6 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 13 мая 2025 года по данному делу оставить в силе, а кассационную жалобу истца без удовлетворения.

Председательствующий, судья

Даненова А.А.

Айтжанов К.Р.

Судьи

Токсанбаев А.Б.