6001-22-00-3г/1961

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

20 июня 2022 года город Нур-Султан

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ноздрин В.В.,

предварительно рассмотрев с истребованием гражданского дела ходатайство директора товарищества с ограниченной ответственностью «КОХ[...]» Р[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2022 года

по гражданскому делу по иску акимата города Алматы к товариществу с ограниченной ответственностью «КОХ[...]» о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка и нежилого строения для государственных нужд, определении цены, прекращении права собственности, возложении обязанности освободить занимаемый земельный участок и нежилое строение,

УСТАНОВИЛ:

Акимат города Алматы обратился в суд с вышеназванными требованиями.

Истец указал, что во исполнение Генерального плана города Алматы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 19 декабря 2002 года № 1330, на основании постановления акимата города Алматы «О начале принудительного отчуждения земельных участков или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд» от 28 августа 2019 года № 3/440-2515 и подпункта 4 пункта 2 статьи 84 Земельного Кодекса Республики Казахстан (далее – Кодекс) для строительства объекта автомобильного транспорта, принудительному отчуждению, в том числе путем выкупа, для государственных нужд подлежит принадлежащие ответчикам земельный участок кадастровый № [...] общей площадью 0,1223 га и нежилое помещение – АЗС, расположенные по адресу: город Алматы, [...], с выплатой компенсации в сумме 66 849 180 тенге, на основании отчёта об оценке недвижимого имущества ТОО «НЭО[...]» от 31 декабря 2019 года.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 5 января 2021 года исковые требования удовлетворены частично.

Постановлено произвести принудительное отчуждение для государственных нужд земельного участка, кадастровый номер [...], общей площадью 0,1223 га и нежилого строения (комплекс АЗС общей площадью 155,9 кв.м), расположенных по адресу: город Алматы, [...], принадлежащих ТОО «КОХ[...]».

Определить размер возмещения за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое строение (комплекс АЗС) в размере 485 742 497 тенге для последующей выплаты ТОО «КОХ[...]».

Прекратить право собственности ТОО «КОХ[...]» на земельный участок и указанное нежилое строение.

Обязать ТОО «КОХ[...]» освободить занимаемый земельный участок и нежилое строение.

Взыскать с ТОО «КОХ[...]» в доход государства государственную пошлину в сумме 5 556 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2021 года решение районного суда изменено.

В части определения цены за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое помещение судебный акт отменен.

В указанной части принято новое решение.

Постановлено определить цену за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое строение в сумме 375 058 366 тенге.

В остальной части решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 5 января 2021 года по данному делу оставить без изменения.

Апелляционную жалобу истца акимата города Алматы удовлетворить частично.

Апелляционную жалобу ответчика ТОО «КОХ[...]» оставить без удовлетворения.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 3 ноября 2021 года постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алматинского городского суда в ином составе судей.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2022 года решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 5 января 2021 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы истца и ответчика, без удовлетворения.

В ходатайстве представитель ответчика – директор ТОО «КОХ[...]» Р[...], ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить оспариваемый судебный акт с вынесением нового решения в части определения размера возмещения за принудительное отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и нежилое строение в сумме 980 906 488 тенге, согласно заключению судебно-товароведческой экспертизой комиссии экспертов Филиала РГКП «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан» Института судебных экспертиз по городу НурСултан №194 от 25 февраля 2022 года.

Изучив ходатайство в пределах, предусмотренных частью 2 статьи 449 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) судья считает, что основания для пересмотра оспариваемого судебного акта имеются.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Из материалов дела, следует, что ответчик на основании договора купли-продажи от 4 октября 2017 года и акта на право частной собственности на земельный участок от 4 мая 2009 года является собственником земельного участка площадью 0,1223 га, кадастровый номер [...], предназначенного для строительства и эксплуатации стационарной автозаправочной станции, расположенной по адресу: город Алматы, [...].

В целях реализации Генерального плана города Алматы, утвержденного постановлением Правительства РК №1330 от 19 декабря 2002 года, акиматом города Алматы в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 84 Кодекса, 28 августа 2019 года принято постановление № 3/440-2515 о принудительном отчуждении (выкупе) для государственных нужд земельный участок, расположенный в Жетысуском районе города Алматы, выкупаемый с целью строительства объекта автомобильного транспорта.

Согласно перечню земельных участков, являющемуся приложением к названному постановлению, принудительному отчуждению подлежит принадлежащий ответчику вышеуказанный земельный участок с нежилым строением.

Во исполнение постановления, ответчику вручено уведомления о предстоящем отчуждении земельного участка для государственных нужд с проектом договора выкупа, содержащим сведения о сумме компенсации.

Согласно предоставленному истцом отчету об оценке №1811/2019 от 31 декабря 2019 года, произведенный ТОО «НЭО[...]», рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 66 849 180 тенге.

По отчету об оценке объекта недвижимого имущества ТОО «ЮГ[...]» от 17 августа 2020 года, представленному по ходатайству ответчика на основании определения суда от 30 июня 2020 года, рыночная стоимость объекта составляет 977 241 304 тенге, в том числе стоимость земельного участка 122 114 157 тенге.

Согласно заключению экспертов Института судебных экспертиз по городу Алматы от 24 декабря 2020 года, подготовленному на основании определения суда, рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества составляет 485 742 497 тенге (стоимость строений – 396 368 262 тенге, земельного участка – 125 719 080 тенге).

Суд первой инстанции, при разрешении вопроса о стоимости изымаемого имущества, исходил из того, что компенсация за изымаемое имущество должна осуществляться по рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы и принял в качестве допустимого доказательства результаты проведенной экспертизы, посчитав их объективными и обоснованными.

Суд апелляционной инстанции при первичном рассмотрении настоящего дела, не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что экспертами стоимость строений завышена, что привело к необоснованному увеличению цены изымаемого имущества. Мотивировав свои выводы тем, что ответчик приобрел объект недвижимости в 2017 году за 175 000 000 тенге, что является реально понесенными затратами при покупке изымаемого имущества, суд апелляционной инстанции окончательную сумму компенсации установил путем выведения среднего арифметического значения из сложения суммы сделки, рыночной стоимости земельного участка и находящихся на нем строений, определенных заключением экспертизы от 24 декабря 2020 года, с применением коэффициента поправки 0,5%.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан, отменяя судебный акт апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, указала, что при определении рыночной стоимости объектов следует руководствоваться пунктом 3 статьи 67, статьей 208 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе», Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и другими нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности, устанавливающими требования к проведению оценки.

В постановлении также указано, что имеющиеся в материалах дела заключения об оценке изымаемого имущества имеют существенные расхождения и противоречия, которые судом не устранены. Подвергая заключение судебной экспертизы обоснованным сомнениям, суд апелляционной инстанции повторное экспертное исследование не назначил, произвел самостоятельный расчет стоимости имущества, не предусмотренный действующим законодательством.

При новом рассмотрении судом апелляционной инстанции, в целях правильного разрешения спора, 28 декабря 2021 года по данному делу назначена повторная судебно - товароведческая экспертиза, производство которой поручено экспертам Филиала РГКП «Центр судебных экспертиз

Министерства юстиции Республики Казахстан» Института судебных экспертиз по городу Нур-Султан.

Согласно заключению экспертизы №194 от 25 февраля 2022 года, рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем комплекса имущества автозаправочной станции (Литер А, общей площадью 155,9 кв.м. с дополнительными строениями) расположенное по адресу: город Алматы, [...], на момент проведения исследования может составить 980 906 488 тенге.

Суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что указанное заключение является необоснованным, поскольку ее выводы по определению рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости не соответствует ее реальной рыночной стоимости.

Коллегией принято во внимание, что ответчик приобрел данный объект недвижимости в 2017 году за 175 000 000 тенге, что является реально понесенными затратами по покупке изымаемого имущества, и к настоящему моменту стоимость всех строений и имущества не может быть выше в 5,5 раз чем стоимость приобретения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, посчитал, что судом первой инстанции правильно применены нормы пункта 2 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе».

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что при значительном изменении курса тенге к доллару США на момент проведения исследования, произошло существенное удорожание объектов недвижимости в тенге. В связи с чем, определенная экспертом стоимость изымаемого объекта недвижимости ответчика, не может быть признана объективной, отражающей ее реальную рыночную стоимость и является завышенной.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что заключение экспертов Института судебных экспертиз по городу Алматы от 24 декабря 2020 года, положенное судом первой инстанции в основу принятого решения, является объективным, поскольку соответствует требованиям стандарта «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного приказом Министра юстиции РК от 25 февраля 2015 года и Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», а установленная цена объекта недвижимости соответствует ее реальной стоимости к настоящему моменту.

Между тем, в ходатайстве заявителем указано, что между первоначальной экспертизой и последней временной интервал составляет 2 года. За указанный период рыночная стоимость объектов недвижимости по всей стране значительно выросла.

По мнению заявителя, не надо обладать специальными познаниями, чтобы понимать, что если в 2020 году активность на рынке недвижимости была снижена из-за пандемии и карантинных ограничений, то в 2021 году отложенный спрос дал о себе знать. Выводы коллегии о наличии причинно – следственной связи между курсом доллара и оценкой объекта недвижимости ничем не подтверждены и каких-либо доводов о необоснованности выводов экспертов судом апелляционной инстанции не приведено.

Заявитель полагает, что заключение комиссии экспертов Филиала РГКП «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан» Института судебных экспертиз по городу Нур-Султан № 194 от 25 февраля 2022 года, является объективным, поскольку оно соответствует требованиям стандарта «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года и Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», а установленная цена объекта недвижимости его реальной стоимости к настоящему моменту.

Таким образом, суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела, формально выполнив рекомендации Верховного Суда о проведении комиссионной экспертизы, фактически не дал оценку этому заключению экспертизы и необоснованно не принял его во внимание и постановил решение, основанное на предположениях.

Указанные в ходатайстве, и другие доводы свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра судебного акта, которые подлежат проверке в судебном заседании кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444, частью 2 статьи 449 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство директора товарищества с ограниченной ответственностью «КОХ[...]» Р[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 марта 2022 года передать для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить лицу, подавшему ходатайство.

Судья В. Ноздрин Копия верна Судья В. Ноздрин