6001-23-00-3гп/345

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

6 сентября 2023 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего – председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Абдрахманова С.А., Жусупбековой Г.К.,

рассмотрев с участием истца О[...] и его представителя И[...], представителя ответчика А[...] - Т[...],

в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по искам О[...] к А[...] о взыскании суммы и компенсации морального вреда, взыскании материального ущерба и компенсации морального вреда,

по встречному иску А[...] к О[...] о взыскании задатка и стоимости неотделимых улучшений,

поступившее по ходатайству представителя А[...] - адвоката Т[...] о пересмотре решения Алматинского районного суда города Астаны от 19 декабря 2022 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 15 марта 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

О[...] обратился в суд с вышеуказанными исками к А[...], мотивируя требования неисполнением обязательств по погашению налоговой задолженности за имущество полученными по расписке денежными средствами и самовольным сносом ограждения. Просил взыскать с ответчика по расписке 2 000 000 тенге и компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 тенге, материальный ущерб в размере 650 000 тенге и компенсацию морального вреда в размере 800 000 тенге.

А[...] предъявил встречный иск о взыскании с О[...] задатка в размере 3 000 000 тенге ввиду прекращения действия соглашения о задатке, и стоимости неотделимых улучшений 8 195 850 тенге. В том числе расходов на ремонтные работы в сумме 4 557 000 тенге и приобретение строительных материалов в размере 3 638 850 тенге.

Решением Алматинского районного суда города Астаны от 19 декабря 2022 года иски О[...] удовлетворены частично. Взысканы с А[...] в его пользу денежные средства в сумме 1 735 000 тенге, материальный ущерб в размере 650 000 тенге. В удовлетворении остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска А[...] отказано.

Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 15 марта 2023 года решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве адвокат Т[...], ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит судебные акты изменить. В части взыскания в пользу О[...] по основному иску 500 000 тенге и отказа во встречном иске судебные акты отменить. В иске О[...] о взыскании суммы в размере 500 000 тенге отказать, вынести новое решение об удовлетворении встречных требований о взыскании в пользу А[...] суммы задатка и стоимости неотделимых улучшений.

В отзыве на ходатайство представитель истца просит оспариваемые судебные акты оставить в силе.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы ходатайства и отзыва, судебная коллегия Верховного Суда (далее – судебная коллегия) приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу допущены.

В силу статьи 449 ГПК при рассмотрении дела в кассационном порядке Верховный Суд проверяет законность судебных актов, вынесенных судами, по имеющимся в деле материалам в пределах доводов ходатайства, представления, протеста.

Из материалов дела следует, что 15 ноября 2021 года между сторонами заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым А[...] передал О[...] задаток в сумме 3 000 000 тенге в обеспечение заключения договора купли-продажи нежилого помещения из двух этажей (СТО, бильярдная, кафе, гостиница, офис, сауна), общей площадью 821,60 кв.м. с земельным участком, общей площадью 0,10000 га, расположенного по адресу: город Астана, [...] (далее - Нежилое помещение).

Стоимость объекта недвижимости оценена сторонами в 82 000 000 тенге. Оставшаяся сумма в размере 79 000 000 тенге будет передана в день заключения договора купли-продажи, то есть по 30 декабря 2021 года.

Пунктами 2 и 3 соглашения определено, что в случае неисполнения обязательства, отказа от заключения с задаткодателем договора куплипродажи либо отчуждения имущества третьим лицам О[...] обязан выплатить двойную сумму задатка. В случае неплатежеспособности или отказа от покупки А[...], либо неисполнения обязательств по его вине, задаток остается у О[...]

В установленный срок договор купли-продажи стороны не заключили. Распиской от 27 ноября 2021 года А[...] подтвердил получение от О[...] денежных средств в размере 2 000 000 тенге на оплату налогов коммерческого здания (Нежилого помещения) до 30 декабря 2021 года.

Рассматривая требования О[...] о взыскании 2 000 000 тенге на основании расписки от 27 ноября 2021 года, суды учли возврат ответчиком суммы 265 000 тенге по квитанции о переводе и произвели возмещение в размере 1 735 000 тенге.

При этом отклонили доводы ответчика о переводе 500 000 тенге на счет супруги истца О[...] в АО «Kaspi Bank» по квитанции от 27 декабря 2021 года, ссылаясь на перечисление денег третьему лицу.

В ходатайстве сторона ответчика указывает, что между А[...] и супругами О[...] правоотношения сложились исключительно по купле-продаже Нежилого помещения, О[...] участвовала в решении вопросов по реализации недвижимости, подготовке документов, перевод денег на ее счет произведен по просьбе самого О[...]

Приведенные доводы не опровергнуты, достоверные доказательства, свидетельствующие о наличии между А[...] и О[...] заемных или иных договорных правоотношений в обоснование законности перевода денег, истцом не представлены. В связи с чем, оснований считать о получении О[...] исполнения в виде 500 000 тенге по другим обязательствам или иным договорам не имеется.

При таких обстоятельствах судебные акты в указанной части подлежат изменению путем снижения взысканной с А[...] в пользу О[...] суммы по расписке с 1 735 000 тенге до 1 235 000 тенге.

Отказывая в удовлетворении встречного требования А[...] о взыскании задатка, местные суды пришли к выводу, что сделка куплипродажи не состоялась ввиду неплатежеспособности покупателя, поэтому по условиям соглашения задаток должен остаться у продавца.

Судебная коллегия считает выводы судов в указанной части не основанными на законе и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 337 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее

по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

В силу пункта 1 статьи 338 ГК при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, наступившей без их вины, задаток должен быть возвращен, без наступления последствий, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Доводы встречного иска А[...] обоснованы тем, что продавец не располагал необходимой документацией для осуществления сделки, поскольку идентификационные документы на Нежилое помещение были старого образца, имели множество исправлений и приписок. Выполняя поручение О[...], он привел документы в соответствие, 25 ноября 2021 года получил новый государственный акт на земельный участок, новый технический паспорт на Нежилое помещение был изготовлен 14 февраля 2022 года, что повлекло нарушение срока заключения договора. В своих возражениях О[...] указывал, что на момент окончательного расчета покупатель не располагал денежными средствами ввиду отказа банка в выдаче кредита.

Исходя из буквального толкования соглашения о задатке, окончательный расчет и оформление купли-продажи должны были происходить одновременно, что, с учетом пояснений сторон, являлось невозможным ввиду несоответствия правоустанавливающих документов продавца и неплатежеспособности покупателя, что указывает на отсутствие вины конкретной из сторон.

Также по делу не представлены надлежащие доказательства готовности обеих сторон к оформлению договора и совершения действий, направленных на совершение сделки в согласованную дату. В частности, уведомления другой стороны о явке к нотариусу, направления предложения о подписании договора с указанием времени и места.

Судами не дана надлежащая оценка подписанному сторонами 15 марта 2022 года соглашению о полной ответственности за нежилое помещение (далее – Соглашение), согласно которому Нежилое помещение передано А[...] во временное пользование с последующим выкупом с 15 марта по 15 мая 2022 года, что свидетельствует об изменении сроков исполнения обязательства в письменной форме.

В этой связи, следует считать, что обязательства по соглашению о задатке, обеспечивающему исполнение основного договора, были прекращены по договоренности сторон, и условие о задатке утратило значение. Следовательно, О[...] не имеет правовых оснований для удержания денежных средств, переданных ему покупателем в качестве задатка, которые подлежит возврату согласно пункту 1 статьи 338 ГК.

На основании изложенного судебные акты в указанной части подлежат отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении встречного требования А[...] о взыскании суммы задатка.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами судебных инстанций в части отказа во встречном иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Как следует из материалов дела, истцом требования заявлены по аналогии со статьей 555 ГК, предусматривающей, что в случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя улучшения, неотделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором.

По смыслу вышеуказанной нормы необходимое одобрение наймодателя (арендодателя) заключается в согласовании с ним не только самого факта произведения улучшений, но также их объема и стоимости, так как улучшение качественных характеристик объекта недвижимости влечет увеличение стоимости имущества, и является условием возмещения арендатору понесенных расходов.

В обоснование своей позиции А[...] указал, что разделом 4 Соглашения ему предоставлено право производить необходимые ремонтные работы в здании и благоустройство прилегающей территории, привлекая свои финансовые средства и возможности без участия собственника, а также с письменного согласия собственника производить переоборудование и перепланирование помещений в здании применительно к своим задачам и в установленном законом порядке.

В подтверждение согласия собственника на производство неотделимых улучшений здания и подготовку его к целевой эксплуатации истец сослался на переписку сторон по мессенджеру WhatsApp от 29 марта 2022 года, где продавцом в сообщении указано, что А[...] можно «без сомнения подготовить и установить оборудование к запуску производства».

Между тем, из переписки буквально следует о предлагаемых продавцом вариантах выкупа Нежилого помещения. В частности, первый вариант предполагает заключение договора аренды с ежемесячной арендной платой и коммунальных услуг, с последующим одобрением банком кредитования на приобретение недвижимости, при этом А[...] может подготовить и установить оборудование к запуску производства. Другой вариант предусматривает заключение нотариального договора на полный выкуп здания. В связи с чем, нельзя достоверно утверждать, что данная переписка однозначно свидетельствует о согласовании сторонами осуществления неотделимых улучшений и даче собственником разрешения на выполнение работ.

Исходя из содержания статьи 555 ГК, понятие улучшений, неотделимых без вреда от арендованного помещения, используется в гражданском законодательстве для определения прав и обязанностей сторон договора аренды. Тогда как пояснениями сторон подтверждено, что договор аренды Нежилого помещения не заключался, А[...] арендная плата не вносилась.

Представленные документы в подтверждение выполнения работ (договор на подрядные работы, смета на услуги) носят противоречивый характер, поскольку из их содержания невозможно сделать вывод, какие работы относятся к переоборудованию, модернизации или реконструкции помещений и привели к неотделимым улучшениям, а какой объем работ сводится к расходам на текущий ремонт и поддержание имущества в надлежащем состоянии, возложенным на истца условиями Соглашения.

Кроме того, заявляя о возмещении стоимости улучшений на общую сумму 8 195 850 тенге, истец в нарушение статьи 72 ГПК первичные платежные документы в подтверждение достоверности понесенных затрат не представил, и такие доказательства в деле отсутствуют.

Учитывая, что истцом не доказано осуществление неотделимых улучшений с согласия и одобрения собственника, согласование сторонами конкретного перечня работ, их вида и стоимости, в материалы дела не представлены платежные документы о понесенных расходах на спорные улучшения за счет собственных средств в размере, предъявленном к возмещению, вынесенные по делу судебные акты в указанной части подлежат оставлению в силе.

Согласно части 1 статьи 109 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Если иск удовлетворен частично, то расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что по основному иску произведено уменьшение взысканной по расписке суммы, а встречный иск удовлетворен частично, с О[...] в пользу А[...] подлежит взысканию государственная пошлина в размере 47 500 тенге (30 000 тенге при подаче встречного иска о взыскании задатка и 15 000 тенге при подаче ходатайства о пересмотре судебных актов в кассационном порядке, а также 2 500 тенге в части оспаривания основного иска по взысканию 500 000 тенге).

Также с О[...] в пользу А[...] подлежат частичному взысканию расходы по оплате помощи представителя в судебных инстанциях в размере 900 000 тенге, подтвержденные материалами дела.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Алматинского районного суда города Астаны от 19 декабря 2022 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 15 марта 2023 года по настоящему делу изменить.

Снизить взысканную с А[...] в пользу О[...] сумму по расписке с 1 735 000 (один миллион семьсот тридцать пять тысяч) тенге до 1 235 000 (один миллион двести тридцать пять тысяч) тенге, государственную пошлину с 23 850 (двадцать три тысячи восемьсот пятьдесят) тенге до 18 850 (восемнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) тенге.

Отменить судебные акты в части отказа во встречном иске А[...] о взыскании задатка и принять в указанной части новое решение об удовлетворении встречного требования.

Взыскать с О[...] в пользу А[...] сумму задатка в размере 3 000 000 (три миллиона) тенге, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 47 500 (сорок семь тысяч пятьсот) тенге, по оплате помощи представителя в размере 900 000 (девятьсот тысяч) тенге.

В остальной части судебные акты оставить в силе.

Ходатайство представителя А[...] - адвоката Т[...] удовлетворить частично.

Председательствующий

Н. Шарипов

С. Абдрахманов

Судьи

Г. Жусупбекова