6001-24-00-6ап/1537

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 мая 2025 года город Астана

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – судьи Калашниковой И.А., судей – Дуйсенбаева Г.Б., Нурбаева Г.К.,

с участием представителя истца Аязбаева М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску акционерного общества «Forte Bank» к некоммерческому акционерному обществу «Государственная корпорация «Правительство для граждан» о признании незаконными действий по регистрации изменений идентификационных характеристик объекта недвижимости, аннулировании сведений о государственной регистрации,

поступившее по кассационной жалобе истца на решение специализированного межрайонного административного суда города Алматы от 23 января 2024 года, на постановление судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 24 апреля 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество «Forte Bank» (далее – залогодержатель, Банк) обратилось в суд с вышеназванным иском к некоммерческому акционерному обществу «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (далее – НАО).

Решением специализированного межрайонного административного суда города Алматы от 23 января 2024 года отказано в удовлетворении иска.

Постановлением судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 24 апреля 2024 года решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В силу статей 112, 115 Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – АППК) неявка лиц, участвующих в административном деле, не является препятствием к проведению судебного заседания при условии их надлежащего извещения. Стороны были надлежащим образом извещены путем направления судебного извещения, однако на суд кассационной инстанции сторона ответчика не явилась.

С учетом надлежащего извещения неявка ответчика без уважительных причин не является препятствием к рассмотрению дела в суде кассационной инстанции.

Заслушав доводы представителя истца, поддержавшего кассационную жалобу, исследовав материалы дела и доводы жалобы, судебная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан (далее – судебная коллегия) пришла к следующему выводу.

Согласно части первой статьи 169 АППК порядок кассационного обжалования и производство в суде кассационной инстанции определяются правилами Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК), если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с частью пятой статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке судебных актов являются существенные наруше~ния норм материального и процессуального права, предусмотре~~ нные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по данному делу установлены.

Из материалов дела следует, что между Банком и товариществом с ограниченной ответственностью «Алем Пром Бизнес» (далее – Заемщик/Залогодатель, Товарищество), товариществом с ограниченной ответственностью «Carlux Company» (далее – ТОО «Carlux Company») заключен ипотечный договор № Z-CL-AL-S-64-14 от 6 июня 2014 года и дополнительное соглашение к нему № 1 от 26 ноября 2014 года (далее - Договор ипотеки), по условиям которого заемщиком передан в залог банку объект недвижимости общей площадью 4109,5 кв.м, с земельным участком площадью 0,3887 га, принадлежащим ему на основании договора аренды сроком до 22 февраля 2056 года, расположенный по адресу: город Алматы, Жетысуский район, проспект Рыскулова, 130А.

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 9 апреля 2016 года взыскана в солидарном порядке с Товарищества и ТОО ««Carlux Company» в пользу Банка сумма задолженности в размере 268 606 672 тенге, в долевом порядке судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 029 100 тенге.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 27 июля 2017 года изменен способ и порядок исполнения решения суда от 9 апреля 2016 года путем обращения взыскания на залоговое имущество, расположенное по адресу: город Алматы, Жетысуский район, проспе~кт Рыскулова, 130 А.~~

постановление СКАД ВС РК от 29 мая 2025 года №6001-24-00-6ап/1537 3 ноября 2017 года в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения суда от 9 апреля 2016 года, между Товариществом и Банком, с письменного разрешения судебного исполнителя, заключен Договор купли-продажи арестованного имущества №38. 3 ноября 2017 года подписаны Акт приема-передачи имущества, расположенного по адресу: город Алматы, Жетысуский район, проспект Рыскулова, 130А и соглашение о порядке исполнения решения Медеуского районного суда города Алматы от 9 апреля 2016 года.

2 августа 2022 года специализированным межрайонным экономическим судом города Алматы вынесен судебный акт о регистрации договора куплипродажи арестованного имущества от 3 ноября 2017 года №38.

Решение суда исполнено, регистрация права собственности недвижимого имущества за Банком произведена.

7 сентября 2022 года на обращение Товарищества о предоставлении согласия на регистрацию дополнительных площадей и строений согласно Акту приемки объекта в эксплуатацию от 25 августа 2022 года Банком отказано.

2~0 января 2023 года решением специализированного межрайон~~ ного экономического суда города Астаны отказано в удовлетворении иска Товарищества к банку об обязании предоставить письменное согласие на регистрацию объекта недвижимости под литером «Б», площадью 898,0 кв.м.

Определением специализированного межрайонного административного суда города Алматы от 25 января 2023 года утверждено соглашение между Товариществом и НАО, по условиям которого НАО обязуется аннулировать ошибочную запись от 24 ноября 2022 года о регистрации Договора куплипродажи № 38 от 3 ноября 2017 года и права собственности акционерного общества «ForteBank» на нежилое помещение общей площадью 4109,5 кв.м с земельным участком, расположенным по адресу: город Алматы, Жетысуский район, проспект Рыскулова, 130А.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 26 июня 2023 года отказано в удовлетворении иска Товарищества к Банку о признании недействительным договора купли-продажи арестованного имущества № 38 от 3 ноября 2017 года.

15 ноября 2023 года НАО отказало Банку в государственной регистрации права собственности недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Алматы, Жетысуский район, проспект Рыскулова, 130А ввиду несоответствия технических данных регистрируемого имущества сведениям правового кадастра недвижимости (по Договору площадь составляет 4 109,5 кв.м, согласно сведениям правового кадастра - 5 186,7 кв.м).

Согласно статье 9 АППК каждый вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

И~стец, обращаясь в суд с настоящим административным ис~~ ком, мотивировал требования тем, что Банк, фактически являясь собственником

постановление СКАД ВС РК от 29 мая 2025 года №6001-24-00-6ап/1537 имущества не имеет возможности владеть и пользоваться имуществом, согласно Договору залога залогодатель обязан не совершать отчуждение предмета ипотеки, не вносить конструктивные изменения и никаким иным способом не распоряжаться им без согласия залогодержателя. Согласие Банка на внесение изменений идентификационных характеристик получено Товариществом не было. Считают, что состоялось объединение объектов недвижимости литеров «А» и «Б», ввиду того, что согласие на регистрацию литера «Б» получено не было, Товарищество, заменив листы акта ввода в эксплуатацию фактически произвело регистрацию двух разных строений под литером «А», указав второе строение как пристройка.

Отказывая в удовлетворении иска, местные суды исходили из того, что наличие обременения в виде залога не является основанием для отказа в регистрации изменений идентификационных характеристик объекта недвижимости, не влекущих его разделение (объединение) или изменение целевого назначения.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами местных судов по следую~щим основаниям.~~

Частью первой статьи 7 АППК заложен принцип законности, согласно которому административный орган, должностное лицо осуществляют административные процедуры в пределах своей компетенции и в соответствии с Конституцией Республики Казахстан, настоящим Кодексом и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан.

В соответствии с частью второй статьи 5 АППК задачей административного судопроизводства является справедливое, беспристрастное и своевременное разрешение административных дел с целью эффективной защиты и восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов физических лиц, прав и законных интересов юридических лиц в публично-правовых отношениях.

Приведенная норма закона гласит, что целями административного судопроизводства являются эффективная защита и восстановление не только нарушенных, но и оспариваемых прав, свобод и законных интересов физических и юридических лиц в публично-правовых отношениях.

В свою очередь, задачей административного судопроизводства является, прежде всего, справедливое разрешение административных дел, то есть не формальное рассмотрение дела, а разрешение спора по существу.

Более того, принцип справедливости является основополагающим принципом административной юстиции.

Согласно подпункту 9) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Закон) обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвиж~имое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном зако~~ нами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в

постановление СКАД ВС РК от 29 мая 2025 года №6001-24-00-6ап/1537 ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом.

В соответствии с подпунктом 12) статьи 1 Закона идентификационные характеристики объекта недвижимости - сведения об объекте недвижимого имущества, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форма собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная), необходимые для целей ведения правового кадастра.

Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 6 Закона государственной регистрации в правовом кадастре подлежат: изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 4) пункта 1 статьи 31 Закона регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации при наличии обреме~нений, которые исключают государственную регистрацию права~~ или иного объекта государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1-1 настоящей статьи.

Согласно подпункту 7) пункту 1-1 статьи 31 Закона требования, установленные подпунктом 4) пункта 1 настоящей статьи, не применяются при регистрации изменений идентификационных характеристик объекта недвижимости, не влекущих его разделение (объединение) или изменение целевого назначения. Из указанных норм Закона следует, что в случае деления, объединения или изменения целевого назначения объекта недвижимости регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации имущества, если имеются обременения, препятствующие такой регистрации.

В силу подпункта 4) пункта 2 статьи 49 Закона регистрация объединения или разделения объектов недвижимости не допускается, если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования законодательства Республики Казахстан, обеспечивающие интересы лиц, являющихся обладателями ограниченных вещных и (или) иных прав на объект недвижимости, являющийся предметом объединения или разделения, в том числе залогодержателей, арендаторов, обладателей сервитутных прав или других пользователей.

Изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, влекущее его объединение, означает, что в результате какого-либо действия или процесса (например, реконструкции, перепланировки или изменения правового статуса) несколько объектов недвижимости (например, земельных участко~в, зданий или помещений) становятся одним целым.~~

постановление СКАД ВС РК от 29 мая 2025 года №6001-24-00-6ап/1537 По мнению местных судов, 27 сентября 2023 года НАО проведена регистрация Акта приемки объекта в эксплуатацию от 25 августа 2022 года, в части изменений идентификационных характеристик, а именно увеличения площади недвижимости.

Вместе с тем, местными судами не дана надлежащая правовая оценка следующим обстоятельствам:

• 20 января 2023 года решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны отказано в иске Товарищества к банку о возложении обязанности предоставить письменное согласие на регистрацию объекта недвижимости под литером «Б» площадью 898,0 кв.м.

• согласно техническому паспорту от 2014 года на земельном участке числились два объекта недвижимости: Литер «А» (кадастровый номер: 20:314:063:156:1) - 4109,5м2 и Литер «Б» (кадастровый номер: 20:314:063:156:2) площадью 898,0м2, не введенный в эксплуатацию. Оба объекта состояли на кадастровом учёте под разными номерами.

Следовательно, судами первой и апелляционной инстанций не был исследо~ван и оценен в надлежащем порядке вопрос о наличии (отсутст~~ вии) факта объединения объектов недвижимости, что не позволяет суду кассационной инстанции принять новое решение по существу спора.

В результате действий регистрирующего органа по отказу в регистрации в государственной регистрации права собственности недвижимого имущества нарушены права Банка как залогодержателя, несмотря на то, что его согласие на изменение идентификационных характеристик объекта получено не было, улучшение объекта недвижимости в виде дополнительных пристроек Банком не производилось. Указанное обстоятельство противоречит одной из главных задач Закона в виде реализаций и обеспечения гарантий прав, свобод и законных интересов физических и юридических лиц, имеющих законные права на залоговое недвижимое имущество, что является недопустимым.

Данному обстоятельству местными судами также не была дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, местными судами не принято достаточных мер к всестороннему, полному и объективному выяснению обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильно применены нормы процессуального права, не соблюдены принципы, не достигнуты цели и задачи административного судопроизводства.

Указанные нарушения существенны, что влечет отмену оспариваемого постановления апелляционной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, в ином составе.

С~уду апелляционной инстанции следует устранить вышеуказа~~ нные недостатки, проверить в полном объеме доводы истца и ответчика.

постановление СКАД ВС РК от 29 мая 2025 года №6001-24-00-6ап/1537 Следовательно, необходимо исследовать все обстоятельства имеющие значение для дела, дать надлежащую правовую оценку доказательствам и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь подпунктом 5) части второй статьи 451 ГПК, статьей 169 АППК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 24 апреля 2024 года по данному делу отменить и направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Кассационную жалобу истца удовлетворить частично.

постановление СКАД ВС РК от 29 мая 2025 года №6001-24-00-6ап/1537