Қ А У Л Ы

2026 жылғы 18 маусым №6003-26-00-2к/1255 Астана қаласы

Азаматтық істер жөніндегі кассациялық соты құрамында төрағалық етуші судья Г.Б.Бастаубаев, судьялар Н.А.Жумагулова, Н.О.Косанов,

талап қоюшы өкілі К[...], жауапкерлер өкілдері Б[...] және Н[...], жеке нотариус С[...], аудармашы Т[...] бейнебайланыс арқылы қатысуларымен,

ашық сот отырысында талап қоюшы А[...] (бұдан әрі - талап қоюшы) жауапкерлер Н[...], А[...], жеке нотариус С[...], «SC[...]» жауапкершілігі шектеулі серіктестігіне (бұдан әрі - Cеріктестік) мәмілені жарамсыз деп тану және келтірілген шығынды өндіру туралы электрондық азаматтық істі жауапкердің Шымкент қалалық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2025 жылғы 3 ақпандағы қаулысына берген кассациялық шағымымен қарап,

А Н Ы Қ Т А Д Ы :

Талап қоюшы сотқа аталған талап қоюмен жүгініп, оны жауапкерлер тұрғын үйін заңсыз сатып, бұзып тастағандарымен негіздеген.

Шымкент қаласының азаматтық істер жөніндегі ауданаралық сотының 2025 жылғы 17 қазандағы шешімімен талап қою ішінара қанағаттандырылып, жауапкер Н[...] талап қоюшының пайдасына келтірілген залал сомасы 1 506 696 теңге, өкілдің көмегіне ақы төлеу бойынша шығыстары 150 670 теңге және мемлекеттік баж салығын төлеуге жұмсаған 15 670 теңге өндірілген.

Апелляциялық сот алқасының қаулысымен бірінші сатыдағы соттың шешімі өзгертіліп, жауапкер Н[...] талап қоюшының пайдасына келтірілген залал сомасы ретінде өндірілген 1 506 696 теңге 4 858 860 теңгеге дейін, өкілінің көмегіне ақы төлеу бойынша сот шығыстары өндірілген 150 670 теңге 480 588 теңгеге дейін және мемлекеттік баж салығын төлеуге жұмсағаны үшін өндірілген 15 670 теңге 48 588 теңгеге дейін ұлғайтылған, шешімнің өзге бөлігі өзгеріссіз қалдырылған.

Жауапкер Н[...] кассациялық шағымында апелляциялық сатыдағы сотпен материалдық және процестік құқық нормалары бұзылғанын көрсетіп, апелляциялық сот алқасының қаулысының күшін жоюды, бірінші сатыдағы соттың шешімін күшінде қалдыруды сұраған.

Кассациялық сот істегі дәлелдемелерді зерттеп, іске қатысушылардың жауаптарын тыңдап, кассациялық шағым уәждерін зерделеп, төмендегі тұжырымға келді.

Қазақстан Республикасы Азаматтық процестік кодексінің (бұдан әрі - АПК) 438-бабының 5-бөлігіне сәйкес заңсыз сот актiсiн шығаруға әкеп соққан, материалдық және процестік құқық нормаларының елеулi түрде бұзылуы,

заңды күшіне енген сот актілерін кассациялық тәртіппен қайта қарауға негiздер болып табылады.

Іс бойынша соттармен осындай бұзушылықтарға жол берілген.

АПК-тің 449-бабының 2-бөлігінде кассациялық сатыдағы сот заңдылық мүддесiнде кассациялық шағымның немесе наразылықтың шегiнен шығуға және шағым жасалған, наразылық келтірілген сот актісінің заңдылығын толық көлемде тексеруге құқылы екені бекітілген.

Талап қоюшы Шымкент қаласы, Ремесленный тұйығы, №16 мекен-жайы бойынша орналасқан жер учаскесі (кадастрлық №[...]) мен тұрғын үйдің (бұдан әрі - тұрғын үй) 40% үлесі бар ортақ меншік иесі.

Тұрғын үйдің [...]% ортақ үлесі бар М[...] атынан әрекет еткен А[...] 2015 жылғы 28 тамызда аталған тұрғын үйдегі өзінің үлесін А[...], соңғысы 2015 жылғы 4 қыркүйекте өзінің үлесін А[...], соңғысы 2020 жылғы 15 маусымда өзінің үлесін жауапкер А[...] (талап қоюшының немересі) сатқан.

2021 жылғы 17 наурызда жауапкер А[...] тұрғын үйді сатып алу-сату шарты негізінде (бұдан әрі - даулы шарт) жауапкер Н[...] сатқан.

Кейіннен жер учаскесінде орналасқан тұрғын үйді жауапкер Н[...] келісімімен Серіктестік бұзып тастаған. Талап қоюшымен ұсынылған «БД[...]» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінің 2025 жылғы 10 шілдедегі жылжымайтын мүлікті бағалау есебіне сәйкес тұрғын үй ғимараты мен жер телімінің нарықтық құны 13 804 187 теңге, оның ішінде тұрғын үй ғимаратының нарықтық құны 12 147 151 теңге, ал жер учаскесінің нарықтық құны 1 657 036 теңге құрайтыны анықталған. Жауапкер Н[...] ұсынылған «Saraptama Group» жеке кәсіпкері жасаған 2025 жылғы 15 қазандағы №211-2025 сарапшының қорытындысында тұрғын үй ғимаратының 2021 жылғы кезеңдегі нарықтық құны 3 766 740 теңгені құрағаны көрсетілген. Талап қоюшы талап қоюында және нақтылауында даулы шартты жарамсыз деп танып, келтірілген шығынды жауапкерлер мен Серіктестіктен ортақ түрде өндіруді, талап қою мерзімін қалпына келтіруді сұраған.

Бірінші сатыдағы сот талапты ішінара қанағаттандыру барысында Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің (бұдан әрі - АК) 216-бабының 3-тармағына сай үш айлық талап қою мерзімі өтіп кеткен, тұрғын үй ғимараты бұзылғанымен жер учаскесі талап қоюшының ортақ меншігінен шығарылмаған, келтірілген шығын жауапкер Н[...] өзінің ұсынған бағалау есебіне сай өндірілуі тиіс деген тұжырымға келген.

Өз кезегінде, апелляциялық сатыдағы сот бірінші сатыдағы соттың тұжырымдарымен келіскен, тек ғана өндірілген соманы талап қоюшымен ұсынған бағалау есебіне сай ұлғайтуға қаулы еткен.

Алайда, жергілікті соттардың бұл тұжырымдары негізсіз және істің мәнжайларына қайшы келеді.

АК-тің 188-бабының 5-тармағына сай меншiк құқығының мерзiмi шексiз. Мүлiкке меншiк құқығы осы Кодексте көзделген негiздер бойынша ғана ықтиярсыз тоқтатылуы мүмкiн.

АК-тің 213-бабының 1-тармағында үлестi меншiктегi мүлiктi иелену және пайдалану оның барлық қатысушыларының келiсуiмен, ал келiсiмге келмеген жағдайда - сот белгiлейтiн тәртiппен жүзеге асырылатыны бекітілген.

Даулы шартқа сәйкес жауапкер А[...] тұрғын үйдегі [...]% үлесін емес, оны бір тұтас кешен ретінде (жер және тұрғын үй ғимараты) толығымен 100% сатқаны, талап қоюшының тұрғын үйдегі [...]% үлесін сатуға қандай да бір келісімі (ауызша, жазбаша, нотариалды) болмағаны көрінеді.

Бұл ретте талап қоюшының өзінің меншік құқығының бұзылғаны және бұл құқығы өзінің келісімінсіз тоқтатылғаны, тұрғын үйді сатуға келісімі болмағаны және бұл жөнінде мүлдем бейхабар болғаны туралы уәждері негізді болып табылады.

Сондықтан, АК-тің 158-бабының 1-тармағының негізінде даулы шарт мазмұны заңнама талаптарына сәйкес келмейтін және құқықтық тәртіп негіздеріне көрінеу қайшы келетін мақсатпен жасалған мәміле болғандықтан жарамсыз деп танылуға жататын дауланатын мәміле.

Істің мұндай тұрғысында жергілікті соттардың тұрғын үй ғимараты бұзылғанымен жер учаскесі талап қоюшының ортақ меншігінен шығарылмаған деген тұжырымы негізсіз, себебі даулы шарт бойынша тұрғын үй бір тұтас кешен ретінде сатылып кеткен, ал Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 52бабының 1-тармағына сай үйге (құрылысқа, ғимаратқа) меншік құқығы көрсетілген үйлер (құрылыстар, ғимараттар) орналасқан жер учаскесiне заңнамада белгiленген тәртiппен меншiк құқығын бiлдiредi, көрсетілген құқықтар бiр-бiрiнен ажыратылмайды.

Соттар АК-тың 216-бабының 3-тармағын қате басшылыққа алған, бұл заң нормалары үлестi меншiктiң қатысушысының сатып алушының құқықтары мен мiндеттерiн аударуды талап етуге қатысты дауға қолданылады, ал талап қоюшы сотқа мәмілені жарамсыз деп тану жөніндегі талаппен жүгінген.

Бұл жағдайда талап қою мерзімінің жалпы тәртіптері қолданылуы тиіс (АК-тің 178-бабының 1-тармағы) және талап қою мерзiмi өтiп кетуiнiң себебiн сот орынды деп таныған кезде қалпына келтірілуі мүмкін (АК-тің 185бабының 1-тармағы).

Істің мән-жайларына сәйкес талап қоюшының тұрғын үйде тұрақты тұрмаған соң даулы шарттың жасалғаны және тұрғын үй ғимараты бұзылғаны туралы білмегенін, бұл жөнінде жауапкер А[...] талап қоюшыға айтпағанын және даулы шарт жасауға келісімін алмағанын, өзіне белгілі болған кезде заңда көзделген шараларды жасағанын (полицияға арызданған, сотқа талаппен жүгінген) ескере отырып, талап қою мерзiмi өтiп кетуiнiң себебi

орынды деп танылуы және талап қоюшының талап қою мерзімін қалпына келтіру жөніндегі өтінішхаты қанағаттандырылуы тиіс.

АК-тің 8-бабының 5 және 6-тармақтарына сәйкес азаматтар мен заңды тұлғалардың басқа тұлғаға зиян келтiруге, құқықты өзге нысандарда теріс пайдалануға, сондай-ақ құқықты оның мақсатына қайшы келетiндей етiп жүзеге асыруға бағытталған әрекеттерiне жол берiлмейдi.

Ешкім де өзінің теріс пиғылды мінез-құлқымен артықшылық алуға құқылы емес.

АК-тің 9-бабының 4-тармағына сай құқығы бұзылған адам, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, өзiне келтiрiлген залалдың толық өтелуiн талап ете алады. Құқығы бұзылған адам жасаған немесе жасауға тиiстi шығыстар, оның мүлкiнiң жоғалуы немесе зақымдануы (нақты нұқсан), сондай-ақ сол адамның құқығы бұзылмаған болса, дағдылы айналым жағдайында оның алуына болатын, бiрақ алынбай қалған табыстары (айрылып қалған пайда) залалдар деп түсiнiледi.

Осыған орай, талап қоюшыға тұрғын үй ғимаратын бұзу түріндегі келтірілген нақты нұқсан оны келтірген тұлғадан, яғни даулы шартты заңсыз жасаған жауапкер А[...] талап қоюшымен ұсынылған бағалау есебінің негізінде оның 40% үлесі көлемінде өндірілуі тиіс.

Жауапкер Н[...] келтірілген залалда кінәсі жоқ, себебі мәміле бойынша оған тұрғын үй толығымен (100%) сатылған, ол тұрғын үйдің [...]% заңсыз сатылғаны туралы білмеген.

Істің мұндай тұрғысында соттардың сот актілерінің күші жойылып, талап қою ішінара қанағаттандырылуға, талаптың даулы шартты жарамсыз деп тану және келтірілген шығынды жауапкер А[...] өндіру туралы бөлігін қанағаттандыру жөнінде жаңа шешім шығарылуға, кассациялық шағым ішінара қанағаттандырылуға жатады.

АПК-тің 451-бабының 2-бөлігінің 8) тармақшасын, 452-бабын басшылыққа алып, сот

Қ А У Л Ы Е Т Т І:

Шымкент қаласының азаматтық істер жөніндегі ауданаралық сотының 2025 жылғы 17 қазандағы шешімінің және Шымкент қалалық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2025 жылғы 3 ақпандағы қаулысының күші жойылып, талап қоюшы А[...] талап қоюын ішінара қанағаттандыру жөнінде жаңа шешім шығарылсын.

Ж[...] Н[...] және А[...] арасында 2021 жылғы 17 наурызда жасалған Шымкент қаласы, Аль-Фараби ауданы, Ремесленный тұйығы, 16 «А» мекен-жайы бойынша орналасқан тұрғын үй мен жер учаскесін (кадастрлік №[...]) сатып алу-сату шарты жарамсыз деп танылсын.

Жауапкер А[...] талап қоюшы А[...] пайдасына келтірілген залал сомасы 4 858 860 (төрт миллион сегіз жүз елу сегіз мың сегіз жүз алпыс) теңге, іс бойынша төленген мемлекеттік баж сомасы 50 555 (елу мың бес жүз елу бес) теңге, өкілге жұмсалған шығын 485 886 (төрт жүз сексен бес мың сегіз жүз сексен алты) теңге өндірілсін.

Жауапкер Н[...] кассациялық шағымы ішінара қанағаттандырылсын.

Төрағалық етуші Г.Бастаубаев

Судьялар Н.Жумагулова