№6003-25-00-2к/4651

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 мая 2026 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Нусуповой Ш.М., судей Майшибаева Ч.И., Кочубей Г.А.,

с участием прокурора С[...], представителя истца А[...], представителя ответчика Х[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску М[...] (С[...]) Ш[...] к товариществу с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «АҮ[...]», жилищному кооперативу (далее – ЖК) «А2[...]», акционерному обществу (далее – АО) «Qazaq Banki», частному судебному исполнителю (далее – ЧСИ) Э[...], ЧСИ Б[...], ЧСИ Т[...], ЧСИ П[...], ЧСИ Б[...], республиканскому государственному учреждению «Департамент юстиции Актюбинской области» о признании соглашения купли-продажи состоявшимся (действительным), освобождении имущества от обременений, поступившее по кассационной жалобе ответчика АО «Qazaq Banki» в лице ликвидационной комиссии на решение суда города Актобе от 21 мая 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 15 июля 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

М[...] обратилась в суд с иском о признании действительной сделки (соглашения) купли-продажи квартиры №[...], расположенной по адресу: город Актобе, [...] (далее – спорная квартира), заключенной между ней и ТОО «А[...]», освобождении квартиры от обременений, наложенных во исполнение судебных актов о взыскании долга с ТОО «О[...]», ТОО «АҮ[...]» и иных кредиторов, мотивируя тем, что с момента передачи ЖК «А2[...]» квартиры проживает в ней с семьей, открыто пользуется имуществом, несет бремя его содержания. Она произвела полную оплату за квартиру, что подтверждается протоколом общего собрания участников ТОО «АҮ[...]» от 20 января 2025 года. Сделка купли-продажи имущества фактически исполнена сторонами. Не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру ввиду имеющихся ограничений.

В уточнении иска М[...] просила признать сделку (соглашение) купли-продажи спорной квартиры, заключенную 25 мая 2016 года между ЖК «А2[...]» и ней, состоявшейся (действительной).

Решением суда города Актобе от 21 мая 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 15 июля 2025 года, иск удовлетворен, постановлено:

Признать соглашение купли-продажи от 25 мая 2016 года недвижимого имущества в виде квартиры №[...], расположенной в городе Актобе, [...], заключенного между ЖК «А2[...]» и М[...] (С[...]) Ш.О. действительным.

Освободить недвижимое имущество в виде спорной квартиры от обременений, наложенных согласно договору залога № 04/Z-91/102 от 31 марта 2016 года АО «Qazaq Banki», постановлении ЧСИ Э[...] от 14 ноября 2022 года, 21 ноября 2023 года, 29 марта 2021 года, 12 ноября 2024 года, ЧСИ Т[...] от 2 декабря 2022 года, ЧСИ П[...] от 8 апреля 2024 года, ЧИ Б[...] от 28 мая 2024 года, ЧСИ Б[...] от 21 ноября 2024 года, государственного судебного исполнителя М[...] от 23 ноября 2016 года, государственного судебного исполнителя К[...] от 8 сентября 2023 года, по уведомлению АО «Qazaq Banki» о невыполнении обязательств №16/1665 от 1 сентября 2016 года.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

В кассационной жалобе представитель ответчика АО «Qazaq Banki» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в иске, указывая на допущенные судами существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Представители ответчиков ТОО «АҮ[...]», ЖК «А2[...]», РГУ «Департамент юстиции Актюбинской области», ответчики ЧСИ Э[...], ЧСИ Б[...], ЧСИ Т[...], ЧСИ П[...], ЧСИ Б[...], извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном суде, в судебное заседание не явились, что не является препятствием для рассмотрения дела в силу части 3 статьи 445 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК).

Заслушав пояснения представителя ответчика АО «Qazaq Banki», поддержавшего жалобу, возражения представителя истца, заключение прокурора, исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, кассационный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами по рассматриваемому делу допущены.

Из материалов дела следует, что 23 апреля 2014 года между АО «Qazaq Banki» (далее - Банк) и ТОО «О[...]» заключены cоглашения о предоставлении кредитной линии №04/К-91 и №04/К-92, по условиям которых Банк открыл ТОО «О[...]» кредитную линию с лимитом на общую сумму 1 500 000 000 тенге, сроком на 36 месяцев.

27 октября 2015 года между ТОО «О[...]» (продавец) и ТОО «А[...]» (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

24 ноября 2015 года актом государственной приемочной комиссии

принят в эксплуатацию жилой комплекс, расположенный по адресу город Актобе, [...], в котором расположена спорная квартира, и зарегистрирован за ТОО «АҮ[...]» 3 декабря 2015 года.

22 февраля 2016 года между ТОО «АҮ[...]» и ЖК «А2[...]» заключен договор купли-продажи спорной квартиры за сумму 8 900 000 тенге. Указанная сделка не зарегистрирована в уполномоченном органе, спорная квартира значится зарегистрированной за ТОО «АҮ[...]».

31 марта 2016 года между АО «Qazaq Banki» (залогодержатель) и ТОО «АҮ[...]» (залогодатель) заключен договор залога, согласно которому спорная квартира передана в залог в обеспечение обязательств ТОО «О[...]» по договору займа перед Банком. Договор залога зарегистрирован в уполномоченном органе 19 апреля 2016 года.

25 мая 2016 года между ЖК «А2[...]» и С[...] (ныне М[...]) Ш.О. заключено соглашение №56 о вступлении в ЖК «А[...]» (далее - Соглашение №56), согласно которому спорная квартира продана истцу за 9 522 000 тенге, в рассрочку сроком на 10 лет, с ежемесячной оплатой в сумме 63 468,80 тенге. Дополнительным соглашением №1 от 12 декабря 2016 года предоставлена скидка по соглашению №56 в сумме 1 000 000 тенге.

По акту приема-передачи квартиры от 19 октября 2016 года ЖК «А2[...]» спорную квартиру передал истцу.

8 февраля 2017 года решением специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области с ТОО «О[...]» и ТОО «А[...]» в пользу Банка взыскана задолженность в сумме 1 054 127 872 тенге.

Приговором суда №2 города Актобе от 6 декабря 2017 года осуждены бывшие руководители ТОО «О[...]», ТОО «АҮ[...]» и ЖК «А[...]» за совершение мошенничества в группе лиц по предварительному сговору, с причинением ущерба потерпевшим в особо крупном размере.

Указанным приговором установлено, что обременения с квартир по договорам залога были незаконно сняты в результате преступных действий должностных лиц, уполномоченных регистрационных органов.

По данному уголовному делу истец С[...] (ныне М[...]) Ш.О. признана потерпевшей, установлен размер ущерба, причиненный ей, в сумме 3 885 000 тенге.

Протоколом общего собрания участников ТОО «АҮ[...]» №15 от 20 января 2025 года принято решение об оформлении права собственности М[...] (С[...]) Ш.О. на спорную квартиру в связи с отсутствием задолженности.

ЖК «А2[...]» также подтвердил полную оплату истцом стоимости квартиры и её передачу ему.

Удовлетворяя иск о признании сделки состоявшейся, суды первой и апелляционной инстанций указали, что истец при приобретении квартиры по соглашению с ЖК «А2[...]» от 25 мая 2016 года не знал и не мог знать о наличии притязаний Банка на спорную квартиру. Сделка фактически

исполнена, поскольку стороны выполнили обязательства по Соглашению №56 - полная стоимость квартиры оплачена покупателем, передана истцу, М[...] длительное проживает в квартире, несет бремя ее содержания, со стороны ЖК «А2[...]», ТОО «АҮ[...]» отсутствуют какие-либо претензии.

Суды также приняли во внимание, что приговором суда истец признан добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Кассационный суд с указанными выводами судов не соглашается по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной.

В силу пункта 2 статьи 188 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из указанного выше следует, что признание сделки состоявшейся возможно в том случае, когда сделка совершена между собственником имущества и покупателем, но не оформлена надлежащим образом, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

Первоначально истец просил признать действительной сделку между ним и ТОО «АҮ[...]». В дальнейшем, изменив требования, просил признать состоявшейся сделку между ним и ЖК «А2[...]».

Между тем, ЖК «А2[...]» собственником спорной квартиры никогда не являлся, его право на спорную квартиру не зарегистрировано, квартира до настоящего времени зарегистрирована за ТОО «АҮ[...]».

В свою очередь ТОО «АҮ[...]» не имело право отчуждать спорную квартиру, поскольку та находилась в залоге у АО «Qazaq Banki» по договору залога от 31 марта 2016 года.

Тем самым, спорное имущество не принадлежало лицу, совершившему его отчуждение, и не подлежало отчуждению самим собственником ввиду нахождения под обременением.

Приговором суда от 6 декабря 2017 года установлено, что истцу причинен ущерб в сумме 3 885 000 тенге, то есть М[...] оплатила только часть стоимости спорной квартиры.

В ходе расследования уголовного дела истцу уже было известно о притязаниях Банка, однако, оставшуюся часть стоимости спорной квартиры истец вносил в ЖК «А2[...]» после вынесения приговора.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно. Ввиду вышеизложенного истец не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества.

При таких обстоятельствах, иск о признании сделки состоявшейся не

подлежал удовлетворению, так как указанная сделка противоречит требованиям закона, предъявляемым к форме, содержанию, участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, не соответствует форме установленной законом, нарушает права и интересы Банка. Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения являются существенными, привели к неправильному разрешению дела, что влечет отмену оспариваемых судебных актов.

Поскольку обстоятельства дела установлены судами полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, кассационный суд считает, что по делу необходимо вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска о признании сделки состоявшейся.

Требование об освобождении имущества от обременений является производным иска о признании сделки состоявшейся, соответственно, также подлежит отказу в удовлетворении.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451, 453 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда города Актобе от 21 мая 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 15 июля 2025 года по данному делу отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска М[...] (С[...]) Ш[...].

Кассационную жалобу ответчика акционерного общества «Qazaq Banki» в лице ликвидационной комиссии удовлетворить.

Председательствующий

Ш. Нусупова

Ч. Майшибаев

Судьи

Г. Кочубей