6003-25-00-2к/4713

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 апреля 2026 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Нурабай С.К., судей Рустембекова Ж.К., Тохтарбаевой В.Е.,

с участием представителя истца Б[...],

представителя ответчиков Ю[...], Ю[...] - С[...],

представителя третьего лица КГУ «Управление архитектуры и градостроительства города Алматы» К[...],

представителя заинтересованных лиц П[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску коммунального государственного учреждения (далее-КГУ) «Управление градостроительного контроля города Алматы» к Ю[...], Ю[...], с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора коммунальному государственному учреждению (далее-КГУ) «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы» к К[...], Ю[...] о сносе объекта, поступившее по кассационной жалобе представителя заинтересованных лиц П[...] на решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 14 мая 2024 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 29 сентября 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее — Управление) обратилось в суд с иском к Ю[...], Ю[...] о сносе незаконно возводимых объектов.

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 14 мая 2024 года иск удовлетворен. Постановлено снести незаконно возводимый жилой дом, размерами 12х19 м, расположенный по адресу: г.Алматы, [...]71/5, кадастровый номер [...], за счет средств ответчика Ю[...]

Снести незаконно возводимый 3-х этажный жилой дом с цокольным этажом, размерами 28,7х22м, расположенный по адресу: г.Алматы,

Бостандыкский район, [...]71/6, кадастровый номер [...], за счет средств ответчика Ю[...] Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегией по гражданским делам Алматинского городского суда от 29 сентября 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель заинтересованных лиц П[...] просит отменить судебные акты, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска ссылаясь на допущенные нарушения норм материального и процессуального права. Указывая, что снос не отвечает балансу интересов сторон.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, доводы жалобы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Таких нарушений судами не допущено.

Судом первой инстанции установлено, что в Управление поступили два обращения:

• Ю[...] от 30 сентября 2022 года о незаконном строительстве объекта - ЖК «Баракат» по адресу: г.Алматы, [...], кадастровый номер [...];

• К[...] от 17 апреля 2023 года о незаконном строительстве объекта - ЖК «Баракат» по адресу: г.Алматы, [...], кадастровый номер [...].

Собственником обоих земельных участков с целевым назначением для индивидуального жилого дома является Ю[...]

Управлением по первому обращению проведена внеплановая проверка за № 743 от 9 ноября 2022 года, в ходе которой установлено, что в нарушение требований законодательства об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности собственником на земельном участке [...] осуществлено строительство жилого дома без утвержденной проектной документации. На момент проверки строительно-монтажные работы ведутся на стадии залития железобетонного монолитного каркаса 2-го этажа. Возводимый жилой дом прямоугольной формы размерами в осях: 12х19м. По факту нарушений в отношении Ю[...] составлен административный протокол по статье 316 части 1 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях (далее - КоАП), также выдано предписание об устранении нарушений № 743/326 от 22 ноября 2022 года, в котором предписано до устранения нарушений приостановить строительно-монтажные работы (далее - СМР), разработать проекто-сметную документацию (далее - ПСД).

По второму обращению в ходе внеплановой проверки № 451 от 16 мая 2023 года установлено, что собственником на земельном участке [...] ведется строительство 3-х этажного жилого дома с цокольным этажом, без утвержденной ПСД прошедшей в установленном порядке экспертизу, без сопровождения авторского и технического надзоров, без уведомления уполномоченного органа в сфере градостроительства.

На момент проверки СМР велись на стадии 3-го этажа. Жилой дом размерами: 28,7х22м, и консолью 1,4м. Высота цокольного этажа от пола до потолка - 3,2м, высота 1-го этажа от пола до потолка - 3м, высота 2-го этажа от пола до потолка - 3м, высота 3-го этажа от пола до потолка - 3м.

По данным нарушениям в отношении Ю[...] составлены административные протоколы по статьям 316 части 2, 321 КоАП и выдано предписание об устранении нарушений № 451/245 от 29 мая 2023 года, в котором предписано в срок до 17 июля 2023 года разработать ПСД, получить положительное заключение экспертизы по проекту, заключить договоры авторского и технического надзоров, подать уведомление о начале СМР, получить техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений.

Постановлением специализированного межрайонного суда по административным правонарушениям города Алматы от 15 июня 2023 года Ю[...] признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 316 части 2 КоАП, с наложением административного взыскания в виде штрафа и приостановлением СМР на участке [...] на один месяц. Вышеуказанные предписания об устранении нарушений Ю[...] не были исполнены. 17 января 2024 года КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы» выданы Ю[...] два АПЗ на строительство индивидуального жилого дома по адресу: г.Алматы, [...].

12 февраля 2024 года указанным уполномоченным органом согласованы два эскизных проекта объектов «Строительство индивидуального жилого дома» на участках [...] и 71/6.

В ходе выездного заседания судом первой инстанции установлено, что возведенные ответчиком строения по характеристикам не соответствуют согласованным эскизным проектам, ответчиком возведено одно строение в 4

этажа, а второе строение в 2 этажа с мансардой.

Кроме того, в выданных АПЗ в разделе «Характеристика участка» указанно на отсутствие строений, что не соответствует действительности.

В силу общего требования пункта 1 статьи 60 Закона Республики Казахстан (далее - Закон) «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» строительство объектов осуществляется по ПСД, разработанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами детальной планировки, проектом застройки, выполненными на основании генерального плана населенного пункта.

Строительство без ПСД по эскизам (эскизным проектам) допускается для индивидуальных жилых домов не выше двух этажей (подпункт 1) пункта 2 статьи 60 Закона). Проект (ПСД) новых зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций должен содержать градостроительную обоснованность местоположения объекта, экономические, архитектурные, объемно-планировочные, функциональные, технологические, конструктивные, инженерные, природоохранные, энергосберегающие и иные решения в объеме, необходимом для ведения строительства и сдачи завершенного строительством объекта в эксплуатацию (пункт 1 статьи 63 Закона).

Согласно пункту 22 правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года №750 (далее - Правила) в этапы реализации проектов по строительству входят:

1. получение исходных материалов для разработки проектов строительства;

2. разработка и согласование эскиза (эскизного проекта);

3. разработка ПСД и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства;

4. уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурностроительный контроль и надзор о начале производства строительномонтажных работ, осуществление строительно-монтажных работ;

5. приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В соответствии с пунктами 68, 69 правил проектирование и строительство индивидуальных жилых домов осуществляются в строгом соответствии с градостроительной документацией и государственным нормативам в области архитектуры, градостроительства и строительства.

Строительство индивидуального жилого дома осуществляется в соответствии с эскизом (эскизным проектом), согласованным со структурным подразделением местного исполнительного органа, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, за исключением строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей.

Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, осуществляется по проектной документации, которая подлежит обязательной экспертизе.

Согласно пункту 5 правил самовольное строительство объектов различного назначения на территории населенных пунктов не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.

В силу пункта 2 статьи 244 ГК лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Исключения, предусмотренные в пунктах 3 и 4 статьи 244 ГК, по данному делу отсутствуют.

Поскольку ответчиками Ю[...], Ю[...] строительство жилых домов осуществлено с нарушением основных требований к процессу строительства, предусмотренных статьей 68 Закона, а также правилами, и, соответственно без получения предусмотренных законом разрешений, суды пришли к правильному выводу о том, что возводимые ответчиком жилые дома являются самовольными постройками, в связи с чем, подлежат сносу.

Суд апелляционной инстанции обоснованно признал несостоятельными доводы заинтересованных лиц о том, что принятым решением нарушены их права.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиками велось только строительство домов и в них никто не проживал, что подтверждается фотографиями, приобщенными к материалам дела.

Заинтересованными лицами не представлено надлежащих документов, подтверждающих их права на помещения в жилых домах, которые являются самовольными постройками.

Представленные представителем заинтересованных предварительные договоры купли-продажи квартир кассационным судом не прияты во внимание в связи с тем, что они не были предметом исследования в суде апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что судом первой инстанции не принималось решение в отношении прав и обязанностей заинтересованных лиц.

Ответчик Ю[...], зная о незаконности строительства и обязанности осуществить снос самовольных построек, не только не исполнил решение суда, а напротив продолжил строительство, что видно из фотографий в технических проектах, приложенных к материалам дела. Так, согласно техническим проектам о сейсмобезопасности объектов и пригодности их к эксплуатации на участке [...] построенный индивидуальный жилой дом представляет собой трехэтажное строение с подвалом, прямоугольное в плане, размерами по наружному контуру 10,39х19,06м. Общая площадь составляет 781,1м2. На участке [...] построенный индивидуальный жилой дом представляет собой трехэтажное строение с подвалом, прямоугольное в плане, размерами по наружному контуру 22,5х29,35м. Общая площадь составляет 2 530,1 м2.

При этом, построенные жилые дома не соответствуют эскизным проектам индивидуальных жилых домов, утвержденным 12 февраля 2024 года.

Эскизные проекты, согласно которым ответчик осуществил строительство жилых домов, не утверждены уполномоченным органом.

Поскольку жилые дома выше двух этажей их строительство должно было осуществляться по проектной документации, подлежащей обязательной экспертизе с привлечением авторского и технического надзоров.

Однако, ответчиком Ю[...] грубо нарушены данные этапы реализации проектов по строительству и, как видно из представленного заинтересованными лицами протокола общего собрания жильцов и собственников от 23 мая 2025 года, построил объект именуемый ЖК «Баракат», который в настоящее время пытается узаконить.

Таким образом, ответчики, несмотря на решение суда о сносе возводимых объектов, продолжили их строительство без получения на это разрешений, предусмотренных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Уполномоченным органом до обращения в суд ответчику была предоставлена возможность для приведения объекта в соответствие с обязательными требованиями, что им не было сделано.

Ответчики Ю[...], Ю[...] правом обжалования судебного акта в апелляционном порядке не воспользовались.

Таким образом, местными судами полно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, обстоятельствам дела дана надлежащая оценка, ввиду чего оснований для отмены оспариваемых судебных актов и удовлетворения жалобы, суд не усматривает.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 14 мая 2024 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 29 сентября 2025 года оставить в силе, кассационную жалобу представителя заинтересованных лиц П[...] - без удовлетворения.

Председательствующий судья Нурабай С.К.

Судья Рустембеков Ж.К. Судья Тохтарбаева В.Е.