П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 апреля 2026 года № 6003-25-00-2к/5251 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Даненовой А.А., судей Ибрагимовой М.Н.,Токсанбаева А.Б.,

с участием представителя истца Т[...], представителя ответчика У[...], представителя третьего лица Ч[...]- И[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску коммунального государственного управления «Управление градостроительного контроля города Алматы» к индивидуальному предпринимателю «К[...]» в лице К[...], С[...] о признании акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 16 августа 2024 года - недействительным, об отмене регистрации в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы акта приемки построенного объекта, о признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, о сносе надстройки к нежилому помещению, поступившее по кассационной жалобе ответчика на решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 17 апреля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 июля 2025 года

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 17 апреля 2025 года иск коммунального государственного управления «Управление градостроительного контроля города Алматы» - удовлетворен частично.

Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 16 августа 2024 года - признан недействительным. Договор купли-продажи нежилого помещения за №4343 от 16 октября 2024 года, заключенный между К[...] и С[...] - признан недействительным.

Договор купли-продажи нежилого помещения за №4720 от 10 ноября 2024 года, заключенный между С[...] и К[...] - признан недействительным.

Постановлено снести надстройку к нежилому помещению на террасе с общей площадью 165 кв.м., расположенного по адресу: город Алматы, [...], н.п.79 за счет средств ответчика «ИП К[...]» в лице К[...]

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 июля 2025 года решение суда оставлено без изменения. В кассационной жалобе ответчик, не согласившись с судебными актами, просит их отменить, указывая на неправильное применение норм материального и процессуального права по делу. Выслушав представителей ответчика, третьего лица, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя истца, изучив материалы дела и проверив доводы жалобы, кассационный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее-ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении настоящего дела такие нарушения не допущены. В силу части 1 статьи 449 ГПК при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет законность судебных актов, вынесенных судами, по имеющимся в деле материалам в пределах доводов кассационной жалобы.

19 октября 2022 года «К[...]» Г.Ж. приобрела встроенное нежилое помещение №79 общей площадью 589,2 кв.м, расположенное на первом и втором этажах дома по адресу: город Алматы, [...]574/5, с соответствующей долей в общем имуществе жилого комплекса (5,1%), на основании договора купли-продажи, заключённого с согласия супруга.

18 августа 2023 года на основании обращения товарищества с ограниченной ответственностью «BCS2[...]» органом архитектурностроительного контроля зарегистрирован акт назначения внеплановой проверки №813.

По результатам проверки составлен акт от 28 августа 2023 года, в котором зафиксировано, что на террасе площадью 165 кв.м ведётся строительство надстройки без утверждённой проектно-сметной документации, без экспертизы и без сопровождения авторского и технического надзоров, что нарушает подпункты 4, 4-1 и 6 пункта 1 статьи 17 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (далее-Закон). После завершения проверки К[...] выдано предписание №813/433 от 28 августа 2023 года об устранении нарушений, предписано приостановить строительно-монтажные работы и привести объект в первоначальное состояние.

16 августа 2024 года «К[...]» Г.Ж., несмотря на наличие предписания, оформила акт самостоятельного ввода объекта в эксплуатацию, который был зарегистрирован 6 сентября 2024 года. Указанный акт включал как внутреннюю перепланировку, так и фактически завершённую надстройку

на террасе. После регистрации данного акта совершены вышеуказанные договоры купли-продажи с участием К[...]. и С[...] Р[...] по существу спор, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что акт о приёмке объекта в эксплуатацию от 16 августа 2024 года является недействительным, поскольку строительство надстройки произведено с нарушением обязательных требований законодательства: без уведомления государственного архитектурностроительного контроля (далее-ГАСК), без проектной документации, без экспертизы, без авторского и технического надзоров. Также нарушение требований статьи 17 Закона и пункта 22 Правил №750, утверждённых приказом министерства национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 №750; произведённая надстройка в силу положений статьи 244 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее-ГК) квалифицируется как самовольная постройка и подлежит сносу; договоры купли-продажи от 16 октября 2024 года и 10 ноября 2024 года заключены в отношении объекта, право на который возник на основании недействительного акта приёмки в эксплуатацию, вследствие чего сделки признаны недействительными на основании статьей 157, 158 ГК как сделки, совершённые с нарушением законодательства.

С данными выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции обоснованно согласилась, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы ответчика о том, что надстройка является не капитальным сооружением, а временной конструкцией типа «навеса» и не требует проектно-сметной документации (далее-ПСД) и экспертизы; что перепланировка не затрагивает несущие конструкции; что суды не исследовали представленную проектную документацию, выданную лицензированной организацией, и не был привлечён супруг, как сособственник; что договоры купли-продажи заключены на законных основаниях, при наличии зарегистрированного права собственности, судами проверены и им даны надлежащие правовые оценки.

Суды первой и апелляционной инстанций обосновано указали о несостоятельности доводов ответчика о не квалифицированности надстройки, как капитального строительства, поскольку они противоречат материалам дела. Надстройка, возведённая на террасе, по кадастровому паспорту зафиксирована как объект с увеличением площади на 183,3 кв.м, что существенно изменяет технические характеристики здания. Никаких доказательств того, что данная конструкция носит временный, сборноразборный или некапитальный характер, ответчиком судам не представлено. Ссылки ответчика на технический проект и эскиз, оформленные без государственной экспертизы, не обоснованы. Выводы судов о признании данных документов не допустимыми доказательствами правильны. Поскольку ответчиком не подтверждена законность строительства в отсутствие ПСД и уведомления ГАСК. Акт ГАСК от 28 августа 2023 года содержит конкретные нарушения, предписание не оспорено ответчиком надлежащим образом. Согласно пункту 3 статьи 36 Закона об архитектурной деятельности, предписания, выданные органами архитектурно-строительного контроля, являются обязательными для исполнения. Ответчик их не исполнил, акт самовольной приёмки был оформлен спустя почти год после составления предписания. При таких обстоятельствах суды обоснованно признали акт приёмки недействительным.

В соответствии со статьей 244 ГК, в силу которой возведённые без соблюдения градостроительных требований строения признаются самовольными и подлежат сносу. Аргументы о «лёгком» или «некапитальном» характере конструкции не опровергают факта её создания вне правового поля, без утверждённой проектной документации, разрешения и контроля со стороны уполномоченных органов.

К доводу ответчика о том, что спорные объекты являются совместной собственностью супругов, не влияют на правовую квалификацию нарушений. Доказательства того, что неучастие супруга «К[...]» Р.К. в деле нарушило его право на защиту, не представлены. Сам акт оформлялся от имени одного из супругов, в сделках оба участвовали с согласия друг друга, а потому не установлены нарушения прав супруга ответчика.

Более того, супругом ответчика какие-либо требования истцу не предъявлены.

К доводам ответчика о правомерности сделок купли-продажи, местные суды исходили из того, что сделки, совершенные на основании недействительного правоустанавливающего документа, в данном случае акта приёмки, подлежат признанию недействительными, поскольку объект не имел законного статуса в момент отчуждения.

Ссылка на статью 155 ГК о регистрации права собственности является несостоятельной, поскольку основание для такой регистрации (акт приёмки) признан судом недействительным. Таким образом, доводы кассационной жалобы несостоятельны, основаны на неверном толковании норм права, и не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций.

Акт приёмки построенного объекта в эксплуатацию, оформленный собственником самостоятельно, представляет собой юридически значимое действие, подлежащее проверке на предмет соответствия нормам материального права. При выявлении нарушений обязательных требований закона при строительстве - такой акт теряет правовую силу вне зависимости от факта его регистрации, поскольку сама регистрация не легализует противоправные действия. Допущенные ответчиком нарушения затрагивают сферу публичного интереса в части соблюдения строительных норм, обеспечения безопасности эксплуатации объектов недвижимости и предотвращения незаконной застройки.

При таких обстоятельствах, суд считает, что местными судами правильно установлены обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению, дана надлежащая правовая оценка представленным сторонами доказательствам в совокупности, подтверждающим обоснованность иска.

Доводы жалобы не опровергают выводы местных судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств. Доказательства о существенных нарушениях судом норм материального и процессуального права автором жалобы не представлены.

По изложенным выше мотивам, основания для отмены оспариваемых судебных актов отсутствуют, ввиду чего кассационная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения. Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 17 апреля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 июля 2025 года по данному делу оставить в силе. Кассационную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя «К[...]» в лице К[...] удовлетворения.

Председательствующий, судья Даненова А.А.

Судьи Ибрагимова М.Н.