ПОСТАНОВЛЕНИЕ

9 апреля 2026 года №6003-25-00-2к/3608 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Каирбекова А.З., судей Хан Н.С., Жумагуловой Н.А.,

с участием прокурора К[...], представителя истца Б[...], представителей ответчиков Д[...], Р[...], частного нотариуса К[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску коммунального государственного учреждения «Управление градостроительного контроля города Алматы» к К[...], С[...] о признании недействительным акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, об отмене государственной регистрации, о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, о сносе третьего этажа строения и приведении в соответствие первого и второго этажа путем сноса части строения за счет средств ответчика К[...],

поступившее по кассационной жалобе ответчика С[...] на решение Жетысуского районного суда города Алматы от 15 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 14 апреля 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Коммунальное государственное учреждение «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее - Управление) обратилось в суд к К[...] и С[...] с вышеуказанными требованиями, мотивируя тем, что введенный в эксплуатацию дом не соответствуют выданным разрешительным документам, оспариваемая сделка заключена в нарушение требований гражданского законодательства.

Решением Жетысуского районного суда города Алматы от 15 января 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 14 апреля 2025 года, иск Управления удовлетворен частично. Постановлено: признать недействительным акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 17 апреля 2024 года на объект, расположенный по адресу: город Алматы, [...][...], кадастровый номер дома: [...]:1/А, кадастровый номер земельного участка: [...]; признать недействительным договор купли, заключенный 23 апреля 2024 года между К[...] и С[...]; снести незаконно возведенный 3-й этаж, размерами 26,1 метров на 14,6 метров на земельном участке по адресу: город Алматы, [...], за счет средств ответчика К[...]; привести в соответствие 1 и 2 этажи согласно согласованному эскизному проекту №KZ56VUA01036195 от 13 декабря 2023 года, а именно, путем сноса дополнительно построенного 6,5 метров на 14,6 метров здания со стороны улица Ботаническая за счет средств ответчика К[...]; в удовлетворении остальной части иска отказать. Разрешен вопрос о судебных расходах.

Не соглашаясь с судебными актами, в кассационной жалобе ответчик С[...] просит их отменить с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Заслушав представителей ответчиков, поддержавших доводы жалобы, представителя истца, просившего оставить судебные акты без изменения, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, оставившего результаты рассмотрения жалобы на усмотрение суда, заключение прокурора К[...] о законности судебных актов, изучив материалы дела, суд полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению в силе по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Таких нарушений по данному делу не допущено.

По делу установлено, что жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: город Алматы, [...] (далее - спорный дом) принадлежал К[...] на основании договора купли-продажи от 10 августа 2023 года.

К[...] получено архитектурно-планировочное задание (далее - АПЗ) №KZ70VUA00994233 от 6 октября 2023 года на производство строительных работ, однако, эскизный проект с уполномоченным органом не согласован.

На основании акта о назначении проверки №2375000002200242/01082 от 28 ноября 2023года Управлением произведена проверка спорного дома, в результате которого установлено, что проводятся строительно-монтажные работы по заливке железобетонного фундамента, с наружными размерами 26,1 м. на 14,6 м., без получения согласованного эскизного проекта с коммунальным государственным учреждением (далее - КГУ) «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

5 декабря 2023года К[...] привлечен к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 316 части 1 КоАП. 5 декабря 2023 года внесено предписание К[...] об устранении нарушений №1231/620 на приведение строительного объекта в соответствие с согласованием эскизного проекта в КГУ Управление городского планирования и урбанистики города Алматы», на приостановление строительно-монтажных работ до получения эскизного проекта сроком до 15 января 2024 года. Тем самым, уполномоченным органом ответчику была предоставлена возможность для приведения объекта в соответствие с обязательными требованиями. Сведения об исполнении К[...] данных требований отсутствуют.

11 января 2024 года Управлением направлен запрос К[...] о необходимости предоставления информации об исполнении предписания, однако, информация об исполнении предписания не предоставлена.

Управлением направлены запросы в уполномоченные органы по вопросам согласования эскизного проекта и о собственнике вышеуказанного объекта.

Согласно полученным ответам К[...] выдавалось АПЗ №KZ70VUA00994233 от 6 октября 2023 года, эскизный проект объекта строительства №KZ56VUA01036195 К[...] согласован в уполномоченном органе 13 декабря 2023 года. При этом, согласованный проект предусматривал строительство двухэтажного жилого дома с наружными размерами 19,6 м x 14,5м.

Между тем, К[...] возвел 3-х этажное здание с наружными размерами 26,1 м. в длину и 14,6 м. в ширину, тогда как по АПЗ №KZ70VUA00994233 от 6 октября 2023 года и эскизному проекту №KZ56VUA01036195 от 13 декабря 2023 года должен был построить 2-х этажный жилой дом, с наружными размерами 19,6 м. в длину и 14,5 м. в ширину.

Актом приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 17 апреля 2024 года ответчик К[...] ввел в эксплуатацию построенный спорный дом и на основании договора куплипродажи от 23 апреля 2024 года произвел отчуждение спорного дома С[...], которая приходится супругой его отцу.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования частично, местные суды правомерно руководствовались требованиями пунктов 1, 4 статьи 158, пунктов 1,2 статьи 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК), статьями 68, 74 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон), и Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства №750, утвержденных Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года (далее - Правила).

Статьей 74 Закона установлен перечень объектов, принимаемых в эксплуатацию собственником самостоятельно, к которым относятся завершенные строительством технически не сложные объекты, указанные в пункте 2 статьи 60 Закона.

Согласно пункту 3 статьи 74 Закона нормы настоящей статьи не распространяются на строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей.

Следовательно, в силу прямого запрета закона ответчик не вправе самостоятельно осуществлять приемку в эксплуатацию жилого строения, состоящего из 3-х этажей. Приемка таких объектов регулируется статьей 75 Закона, декларативным методом с участием заказчика, авторского и технического надзоров.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, местные суды правильно указали, что надстройка третьего этажа и расширение здания на 6,5 м. произведены без разрешительных документов, а именно, без АПЗ и согласованного проекта на момент строительства. На надстроенный третий этаж не разработана проектная документация, не получено положительное заключение экспертизы по проекту, строительство произведено без сопровождения авторского и технического надзора, отсутствует уведомление о начале строительно-монтажных работ в орган, осуществляющий архитектурностроительный контроль.

На момент проверки строительство завершено не было. По факту проверки К[...] выдано предписание, которое в установленном законом порядке не оспорено. Кроме того, К[...] не приостановил строительно-монтажные работы.

Доказательств обратного судам не представлено.

Выводы местных судов о признании недействительным акта приемки построенного объекта, сносе самовольного строительства и приведении в соответствие двух этажей соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующего градостроительную и строительную деятельность в Республики Казахстан, которым предусмотрено прохождение разрешительных процедур при строительстве новых либо изменении существующих объектов. Согласно пункту 5 Правил, самовольное строительство объектов различного назначения на территории населенных пунктов не допускается. По общему правилу, предусмотренному пунктами 2,3 статьи 244 ГК, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из материалов дела следует, что К[...] заключил договор купли-продажи спорного дома с самовольным строением с ответчиком С[...], являющейся его родственником, при этом последняя достоверно знала о наличии вынесенного предписания на приведение объекта в соответствие с согласованием эскизного проекта и приостановления строительно-монтажных работ.

Требования истца о признании сделки недействительной согласуются с вышеуказанными нормами права и доказаны материалами дела.

Представленные же ответчиком С[...] документы, среди которых имеется положительное экспертное заключение от 18 декабря 2024 года, судами обоснованно не приняты во внимание, поскольку данные и характеристики спорного объекта, указанные в заключении, разнятся с данными построенного объекта, кроме того, технический проект №232/04 и решение на реконструкцию объекта получены С[...] после строительства спорного объекта К[...] с нарушением требований законодательства и ввода объекта в эксплуатацию.

Доказательств приведения спорного объекта в соответствие с АПЗ от 6 октября 2023года и эскизным проектом, согласованным 3 декабря 2023 года, не предоставлено, что подтверждается предоставленными фотоснимками объекта, на которых изображен 3-х этажный дом, что не оспаривалось сторонами.

Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и не указывают на существенные нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов. Судами юридически значимые обстоятельства установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 14 апреля 2025 года оставить в силе, кассационную жалобу ответчика С[...] - без удовлетворения.

А. Каирбеков

Председательствующий:

Судьи:

Н. Хан

Н. Жумагулова