6001-23-00-3гп/176

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 мая 2023 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего – председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Жусупбековой Г.К., Токтаровой Б.Ж.,

рассмотрев с участием истца А[...] и его представителя - К[...],

представителя ответчика ТОО «SCG[...]» (С[...]) - А[...],

третьего лица А[...] и ее представителя - Н[...], представителя третьего лица А[...] – К[...],

в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску А[...] к ТОО «SCG[...]» (С[...]) (далее – Товарищество), индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) К[...], К[...] о признании недействительным договора приемки-передачи квартиры, признании недействительным и отмене трехстороннего медиативного соглашения, признании права собственности и обязании передать квартиру,

поступившее по ходатайству третьего лица А[...] о пересмотре решения Есильского районного суда города Астаны от 28 сентября 2022 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 14 декабря 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

А[...] обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что по договору цессии от 28 сентября 2015 года к нему перешло право требования жилого помещения в ЖК «Семейный». Однако договором приемки-передачи от 15 октября 2020 года недвижимое имущество передано застройщиком ИП К[...], который обязался после снятия всех арестов и ограничений передать объект недвижимости А[...] во исполнение условий медиативного соглашения от 15 сентября 2021 года. Приговором суда директор Товарищества А[...] признан виновным в завладения денежными средствами дольщиков путем мошенничества.

Решением Есильского районного суда города Астаны от 28 сентября 2022 года иск удовлетворен частично.

Признан недействительным договор приемки-передачи трехкомнатной квартиры в ЖК «Семейный» по адресу: город Нур-Султан, [...],

[...], общей площадью 85,9 кв.м., в том числе жилой площадью 49,6 кв.м., заключенный 15 октября 2020 года между Товариществом и ИП К[...]

Признано недействительным и отменено соглашение об урегулировании спора (конфликта) в порядке медиации от 15 сентября 2021 года, заключенное между Товариществом, ИП К[...] и А[...]

В удовлетворении остальной части иска и в иске к К[...] отказано. Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 14 декабря 2022 года решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве и дополнении к нему заявитель просит изменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истцом и третьим лицом А[...] представлены отзывы на ходатайство.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения местными судами не допущены.

Как следует из материалов дела, по предварительному договору куплипродажи от 5 февраля 2015 года (далее – Предварительный договор) А[...] приобрел у Товарищества трехкомнатную квартиру, общей площадью 85,8 кв.м., с условным номером 4, в черновой отделке, на 2 этаже в ЖК «Семейный» (блок А), стоимостью 9 495 486 тенге (далее – спорная квартира).

27 августа 2015 года застройщиком в лице прежнего директора М[...] выдана справка за № 122 с подтверждением полной оплаты по Предварительному договору и отсутствии задолженности А[...], а также даче согласия на уступку права требования.

Согласно договору о переуступке прав и обязанностей (цессии) от 28 сентября 2015 года А[...] уступил право требования спорной квартиры А[...] за 14 000 000 тенге, оплаченные полностью до подписания договора (далее – Договор цессии).

29 сентября 2015 года между Товариществом и А[...] заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору об изменении наименования и реквизитов покупателя.

Справкой Товарищества в лице директора А[...] от 14 августа 2018 года подтверждается, что А[...] произвел оплату по Предварительному договору в полном объеме, задолженности не имеет, является единственным владельцем спорной квартиры.

23 сентября 2019 года директор Товарищества А[...] заключил с А[...] предварительный договор купли-продажи спорной квартиры стоимостью 18 187 406 тенге.

Согласно договору приемки-передачи № 4 от 15 октября 2020 года Товарищество продало спорную квартиру ИП К[...] за 17 180 000 тенге в счет оплаты оказанных услуг по договору подряда от 3 мая 2018 года (далее – Договор приемки-передачи).

18 ноября 2020 года за покупателем К[...] и его супругой К[...] произведена регистрация права собственности на указанное недвижимое имущество.

15 сентября 2021 года между Товариществом, ИП К[...] и А[...] заключено медиативное соглашение (далее – Медиативное соглашение). По его условиям ИП К[...] обязался передать спорную квартиру в собственность А[...] в течение трех рабочих дней после снятия всех арестов и ограничений.

А[...] оспорил в суде Договор приемки-передачи и Медиативное соглашение, ссылаясь на их недействительность и мнимость, просил признать за ним право собственности на спорную квартиру, обязать Товарищество передать недвижимое имущество по акту приема-передачи для регистрации права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

В силу пункта 1 статьи 160 ГК сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), признается недействительной судом по иску заинтересованного лица, надлежащего государственного органа или прокурора.

Рассматривая спор и частично удовлетворяя требования истца, местные суды исходили из того, что при заключении Предварительного договора стороны в соответствии со статьей 390 ГК достигли соглашения о предмете, цене и сроках оформления в будущем договора купли-продажи.

Оплата стоимости спорной квартиры подтверждена квитанцией к приходному кассовому ордеру № 127 от 5 февраля 2015 года и справкой Товарищества от 14 августа 2018 года об отсутствии задолженности.

Уступка права требования А[...] совершена в письменной форме с соблюдением положений статьи 346 ГК, с согласия застройщика, о чем свидетельствует заключение сторонами дополнительного соглашения к Предварительному договору.

В спорной квартире проживает А[...], который произвел в ней ремонт, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные расходы.

Вышеуказанные сделки сторонами не расторгнуты и не признаны недействительными, имеют юридическую силу, что исключало совершение ответчиками оспариваемых сделок с недвижимым имуществом.

Товарищество, достоверно зная, что право на спорную квартиру является предметом исполненного обязательства, в нарушение законных интересов истца и требований статей 272, 273 ГК, повторно реализовало недвижимость ответчикам, лишив истца права на получение имущества по договору передачи.

В этой связи действия застройщика по реализации спорной квартиры ИП К[...] судом правильно расценены как противоречащие принципам добросовестности и справедливости, предусмотренным пунктами 4, 5 статьи 8 ГК, совершенные с целью уклонения от исполнения обязательств перед А[...] и получения материальной выгоды путем повторного отчуждения.

С учетом установленных обстоятельств, пояснений сторон, анализа материалов дела и представленных доказательств, судебными инстанциями сделан обоснованный вывод о том, что Договор приемки-передачи носит мнимый характер, поскольку условия сделки сторонами не исполнены, денежный расчет не произведен, спорная квартира не передавалась, ее стоимость покупателем не оплачивалась, так как имущество передано в счет погашения задолженности за подрядные работы.

В суде К[...] подтвердил изложенные обстоятельства и пояснил, что требует погашения задолженности по договору подряда, на объект недвижимости не претендует.

Тем самым, данная сделка не повлекла за собой юридические последствия, переход права собственности на спорную квартиру произведен формально.

В этой связи, учитывая, что Медиативное соглашение заключено лицами, не имеющими право на его совершение, суды правомерно признали соглашение недействительным на основании пункта 1 статьи 158 ГК.

В силу пункта 3 статьи 157 ГК требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено заинтересованными лицами, надлежащим государственным органом либо прокурором. Заинтересованным лицом является лицо, права и законные интересы которого нарушены или могут быть нарушены в результате совершения указанной сделки.

Судами правильно указано, что истец является заинтересованным лицом по предъявленному иску, поскольку оспариваемыми сделками затрагиваются его права и законные интересы как фактического владельца недвижимого имущества. Право истца основано на положениях статьи 265 ГК, предусматривающих защиту вещных прав лица, не являющегося собственником.

При изложенных обстоятельствах выводы судов о признании Договора приемки-передачи и Медиативного соглашения недействительными основаны на надлежащей оценке установленных по делу обстоятельств и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Приведенные в ходатайстве доводы не являются основанием для отказа в удовлетворении иска А[...] в указанной части.

Из материалов дела следует, что приговором районного суда № 2 Сарыаркинского района города Нур-Султана от 2 февраля 2022 года А[...] признан виновным в совершении мошенничества в особо крупном размере по факту завладения денежными средствами дольщиков. В том числе потерпевшей А[...] с причинением ущерба на сумму 18 187 406 тенге.

Приговором установлено, что 25 июня 2014 года А[...] заключила с Товариществом предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры и внесла на расчетный счет застройщика 12 187 406 тенге. В последующем решила приобрести вместо нее трехкомнатную квартиру с доплатой суммы 7 000 000 тенге, 6 июня 2017 года заключила с директором А[...] дополнительное соглашение к договору на трехкомнатную квартиру № [...] на 9 этаже, стоимостью 19 187 406 тенге, внесла деньги в сумме 3 500 000 тенге. Оставшуюся сумму полагала оплатить к сроку сдачи объекта в эксплуатацию. В июле 2017 года А[...] в одностороннем порядке расторг предварительный договор ввиду неуплаты покупателем полной стоимости и 20 марта 2018 года реализовал квартиру № [...] ТОО «В[...]» в счет погашения долга по договору подряда. А[...] выдал гарантийное обязательство о предоставлении равноценной площади. По предложению подсудимого 23 сентября 2019 года А[...] заключила предварительный договор в отношении спорной квартиры, произвела доплату в размере 2 500 000 тенге. До начала ремонтных работ в квартиру пришел А[...] и предъявил документы о приобретении этого жилья по договору от 28 сентября 2015 года.

Таким образом, А[...] изначально приобрела другую трехкомнатную квартиру № [...], которую А[...] передал третьим лицам ввиду отсутствия полной оплаты. Впоследствии, согласившись с предложением А[...], оформила соглашение на приобретение спорной квартиры. При заключении сделки ей достоверно было известно о двойных продажах квартир, а также юридических притязаниях А[...] на указанное жилище, свидетельствующих о наличии спора между застройщиком и предыдущим покупателем, связанных с этим судебных разбирательствах и возбуждении уголовного дела.

О[...][...] не проявила должной осмотрительности, не приняла меры к расторжению возмездного договора, поэтому в ее действиях отсутствует добросовестность приобретения имущества.

В этой связи доводы ходатайства о недоказанности А[...] и А[...] факта оплаты стоимости спорной квартиры в отсутствие контрольно-кассового чека о произведенном наличном расчете не могут служить безусловным основанием к отмене (изменению) судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении прав и законных интересов А[...]

В силу статьи 188 ГК право распоряжения недвижимым имуществом обладает только собственник, зарегистрировавший на него свои права.

При этом последствия неполной оплаты переданного товара прямо определены пунктом 3 статьи 439 ГК, согласно которой, если покупатель не оплачивает переданный в соответствии с договором товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты неустойки.

Поскольку судебными инстанциями нормы материального и процессуального права применены правильно, обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены оспариваемых судебных актов и удовлетворения ходатайства не имеется.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Есильского районного суда города Астаны от 28 сентября 2022 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 14 декабря 2022 года по данному делу оставить в силе.

Ходатайство третьего лица А[...] оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Н. Шарипов Г. Жусупбекова Б. Токтарова