№ 6003-25-00-2к/803

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

9 сентября 2025 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Рустембекова Ж.К., судей Тохтарбаевой В.Е., Тлеубаевой А.К., с участием прокурора Пернеева О.С.,

представителя истца Хайнарбаева Т.Т., представителя ответчиков Думчебаевой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Акимата города Алматы к Тажибаевой Майре Джумабаевне, Тасову Алмасу Аскаровичу о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка и иного недвижимого имущества для государственных нужд и выселении, поступившее по кассационной жалобе истца на решение Наурызбайского районного суда города Алматы от 20 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 21 апреля 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Акимат города Алматы обратился в суд с вышеуказанным иском.

Решением Наурызбайского районного суда города Алматы от 20 февраля 2025 года иск удовлетворен частично. Постановлено:

Произвести принудительное отчуждение для государственных нужд земельного участка, кадастровый № 20-322-004-513 общей площадью 0,1500 га, по адресу: г.Алматы, Наурызбайский район, микрорайон Калкаман-2, улица Машана, дом 2/10.

Определить цену за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и жилой дом, находящихся по адресу: г.Алматы, Наурызбайский район, микрорайон Калкаман-2, улица Машана, дом 2/10, в сумме 194 844 254 (сто девяносто четыре миллиона восемьсот сорок четыре тысячи двести пятьдесят четыре) тенге, для последующей выплаты Тажибаевой Майре Джумабаевне, Тасову Алмасу Аскаровичу.

Принудительно прекратить право собственности Тажибаевой Майры Джумабаевны, Тасова Алмаса Аскаровича на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г.Алматы, Наурызбайский район, микрорайон Калкаман-2, улица Машана, дом 2/10.

После выплаты денежной компенсации выселить Тажибаеву Майру Джумабаевну, Тасова Алмаса Аскаровича со всеми совместно проживающими лицами из занимаемого земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: Наурызбайский район, микрорайон Калкаман-2, улица Машана, дом 2/10.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 21 апреля 2025 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истца указывает, что при определении размера денежной компенсации судами не учтено, что решением районного суда № 2 Ауэзовского района города Алматы от 11 января 2024 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Алматы от 24 апреля 2024 года постановлено снести незаконно возведенное нежилое помещение в виде автомойки на земельном участке с кадастровым номером 20-322-004-513, расположенное по адресу: г. Алматы, Наурызбайский район, мкр. Калкаман2, ул.Толе би (ныне Машана), 308/54, Литер А., Автомойка площадью 1261,5 кв.м., за счет средств ответчиков.

В связи с чем, в отчете об оценке рыночной стоимости имущества за № А178 от 15 июля 2024 года, выполненном ТОО «Бағалау эксперт» по заказу истца, была произведена оценка только земельного участка и стоимость убытков, которая составила 106 351 865 тенге.

Истец указывает, что в заключении эксперта, положенном в основу решения, при определении размера денежной компенсации в рыночную стоимость изымаемого имущества включена стоимость незаконного строительства, при этом в пункте 1.1 заключения экспертом указано, что Литер А. СТО, автомойка площадью 1261,5 кв.м. выстроен без разрешительных документов. Заявитель не согласен, что экспертом стоимость незаконного строения определена затратным методом. Обращает внимание, что незаконное строение подлежало сносу за счет средств ответчиков до обращения в суд с настоящим иском. Считает, что у суда не было оснований подвергать сомнению отчет, выполненный ТОО «Бағалау эксперт», в связи с чем, просит снизить взысканную судом сумму компенсации, определив ее в размере 106 351 865 тенге

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, возражения представителя ответчиков, а также заключение прокурора, полагавшего судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее–ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные

статьей 427 настоящего кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении данного гражданского дела судами допущены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением акимата города Алматы от 24 августа 2023 года подлежит принудительному отчуждению (выкупу) для государственных нужд для пробивки улицы Толе би земельный участок, расположенный в мкр. Калкаман-2 Наурызбайского района города Алматы.

В границах изымаемого земельного участка подлежит принудительному отчуждению (выкупу) земельный участок, расположенный по адресу: город Алматы, Наурызбайский район, микрорайон Калкаман-2, улица Машана, дом 2/10, кадастровый номер 20-322-004-513, общей площадью 0,1500 га.

Собственниками земельного участка на основании договора куплипродажи от 2 июня 2021 года являются Тажибаева М.Д. и Тасов А.А.

1 ноября 2023 года собственникам вручено уведомление о принудительном выкупе.

6 сентября 2024 года собственникам направлен проект договора с предложением денежной компенсации в размере 106 351 865 тенге, от которой собственники отказались.

Правомерность изъятия земли, находящейся в собственности ответчиков, для государственных нужд с выплатой компенсации сторонами не оспаривается. Спор возник по вопросу размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 84 Земельного кодекса Республики Казахстан земельный участок может быть принудительно отчужден для государственных нужд в исключительных случаях при условии равноценного возмещения имущества с согласия собственника или негосударственного землепользователя либо по решению суда.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» рыночная стоимость земельного участка, а также недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, отчуждаемого для государственных нужд, определяется в размере их рыночной стоимости независимо от оснований возникновения прав на земельный участок. Рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд определяется оценщиком на дату проведения оценки.

Пунктами 1 и 4 статьи 236 Гражданского кодекса (далее –ГК) установлено, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. До момента государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 244 ГК самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Истцом в обоснование размера денежной компенсации за изымаемое имущество представлен суду отчет ТОО «Бағалау эксперт» с установлением рыночной стоимости спорного имущества в сумме 106 351 865 тенге. Данная стоимость определена путем применения сравнительного метода оценки земельного участка, стоимость которого составила 105 235 710 тенге и убытков в виде услуг риэлтора, расходов по государственной регистрации всего в сумме 1 116 155 тенге.

Судом первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, в основу решения принято заключение судебной экспертизы № 1332 от 24 января 2025 года, согласно которому стоимость имущества на момент проведения исследования установлена в сумме 194 844 254 тенге, которая сложилась из стоимости земельного участка, определенного сравнительным методом, в сумме 89 897 530 тенге, расчета стоимости автомастерской, автомойки с пристройками общей площадью 1261,5 кв.м. с применением затратного подхода в сумме 97 968 056 тенге, зеленых насаждений в сумме 1 000 562 тенге и убытков 5 978 106 тенге.

Суд считает, что приведенные истцом доводы, подлежали тщательной проверке. Однако в оспариваемых судебных актах доводам истца не дана правовая оценка.

Из акта экспертного осмотра объекта исследования, приложенного к заключению экспертов от 24 января 2025 года следует, что на земельном участке, площадью 0,1500 га расположено нежилое строение площадью 1 261,5 кв.м, которое на момент осмотра действует как СТО, строение не узаконено. О наличии жилого дома в заключении экспертов не указано.

Из Заключения об изменении технических характеристик объекта недвижимости от 22 ноября 2023 года следует, что техническим обследованием установлено изменение технических характеристик объекта недвижимости мастерская для ремонта автомобилей и автомойка с пристройками площадью 1261,5 кв.м., выстроенных без разрешения.

Согласно части 1 статьи 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.

При вынесении решения суд оценивает доказательства, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли заявленное требование удовлетворению (часть 1 статьи 225 ГПК).

Суд соглашается с доводами кассационной жалобы о том, что при определении размера денежной компенсации за изымаемое для государственных нужд имущество не должна учитываться стоимость строения площадью 1261,5 кв.м., поскольку на момент рассмотрения настоящего спора вступившим в законную силу решением суда строение уже было признано незаконным и подлежало сносу за счет средств ответчиков.

Выводы судов о том, что отчет об оценке, представленный истцом, не может быть положен в основу принятия решения в связи с истечением его срока, кассационный суд считает необоснованными.

Отчет ТОО «Бағалау эксперт» составлен 15 июля 2024 года, предложение ответчикам с суммой компенсации, определенной на основании данного отчета, направлено 6 сентября 2024 года. В связи с несогласием ответчиков с предложенной суммой истец 4 октября 2024 года обратился в суд. То есть на день обращения в суд срок действия отчета не истек.

Также не обоснован вывод суда апелляционной инстанции о том, что при оценке оценщиком использованы несопоставимые земельные участки, поскольку оценщиком для сравнения приняты земельные участки, расположенные в одном Наурызбайском районе города Астаны, в микрорайонах «Калкаман-2» и «Шугыла», с целевым назначением «для индивидуального жилого строительства». Различие в площади сопоставляемых земельных участков значения не имеет, поскольку оценщиком расчет произведен на основании стоимости одной сотки земли.

Следует отметить, что средняя стоимость одной сотки земли, определенной в отчете ТОО «Бағалау эксперт», составляет 7 051 714 тенге. В заключении судебной экспертизы использованы аналоги, расположенные также в микрорайонах «Калкаман-2» и «Шугыла», и средняя стоимость одной сотки составляет 5 993 169 тенге, то есть ниже, чем предложенной истцом. В связи с чем, рассматривая дело в пределах доводов кассационной жалобы, суд считает, что при определении размера денежной компенсации следует принять стоимость земельного участка и убытков, определенную в отчете ТОО «Бағалау эксперт», в размере 106 351 865 тенге.

Таким образом, обстоятельства дела судами установлены в полном объеме, однако допущена ошибка в применении норм материального права. В связи с чем, судебные акты подлежат изменению в части определения размера денежной компенсации. Поскольку истцом в жалобе не опровергается наличие на изымаемом земельном участке ответчиков зеленых насаждений, представитель истца в суде против включения их стоимости 1 000 562 тенге, в стоимость компенсации не возражает, кассационный суд считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате ответчикам, в сумме 107 352 427 тенге.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 21 апреля 2025 года, решение Наурызбайского районного суда города Алматы от 20 февраля 2025 года изменить.

Определить компенсацию за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок, находящийся по адресу: г.Алматы, Наурызбайский район, микрорайон Калкаман-2, улица Машана, дом 2/10, в размере 107 352 427 (сто семь миллионов триста пятьдесят две тысячи четыреста двадцать семь) тенге.

В остальной части судебные акты оставить без изменения. Кассационную жалобу истца удовлетворить.

Председательствующий Ж. Рустембеков

В. Тохтарбаева

Судьи

А.Тлеубаева