6001-22-00-3ГП/433

30 ноября 2022 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего - председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Абдрахманова С.А., Токтаровой Б.Ж.

с участием представителя истца Б[...] - А[...], представителей А[...] - Н[...], Ғ[...], представителя А[...] - Б[...], представителя АО «Банк ЦентрКредит» - Д[...], нотариуса А[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи электронное гражданское дело

по иску Б[...] к А[...], А[...], с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора на стороне ответчика, нотариуса А[...], АО «Банк ЦентрКредит», о признании недействительным договора купли-продажи и переводе прав и обязанностей покупателя,

по встречному иску А[...] к Б[...], с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора на стороне ответчика, частного судебного исполнителя У[...], НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан», о признании договора куплипродажи недействительным и восстановлении нарушенного права А[...] путем перевода прав и обязанностей покупателя,

поступившее по ходатайству третьего лица АО «Банк Центр Кредит» о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 июля 2022 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Стороны обратились в суд с вышеуказанными взаимными требованиями, мотивируя нарушением преимущественного права покупки при заключении оспариваемой сделки.

Решением районного суда № 2 Ауэзовского района города Алматы от 11 апреля 2022 года в удовлетворении исков отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 июля 2022 года решение суда первой инстанции изменено.

В части отказа в удовлетворении иска Б[...] отменено с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении иска.

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 201,4 кв.м. (далее – спорное помещение), с долей в 0,0196 га в общем земельном участке общей площадью 0,1300 га, расположенного по адресу: город Алматы, [...] (далее – спорный земельный участок), заключенный 9 ноября 2021 года между А[...] и А[...]

Права и обязанности покупателя спорного помещения А[...] переведены на Б[...]

В остальной части решение суда оставлено без изменения, разрешен вопрос о судебных расходах.

В ходатайстве заявитель, не соглашаясь с постановлением суда апелляционной инстанции, просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на нарушения норм материального и процессуального права.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, доводы ходатайства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по рассматриваемому делу установлены.

Из материалов дела следует, что Б[...] с 30 июня 2018 года является собственником нежилого помещения площадью 1364 кв.м. и доли в 0,1109 га в спорном земельном участке.

Указанное нежилое помещение и право на долю в общем земельном участке ею приобретены на основании договора купли-продажи, заключенного в порядке реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства. А[...] с 25 марта 2005 года является собственником спорного помещения площадью 201,4 кв.м. в здании по вышеуказанному адресу, в котором находится нежилое помещение Б[...], и доли 0,0196 га в общем земельном участке площадью 0,1300 га.

12 октября 2021 года в адрес Б[...] поступило письмо от А[...], в котором она сообщила о своем намерении продать спорное помещение за 28 000 000 тенге.

9 ноября 2021 года А[...] (продавец) и А[...] (покупатель) заключили нотариально удостоверенный договор куплипродажи спорного помещения и доли в спорном земельном участке.

10 ноября 2021 года в ответ на письмо А[...] Б[...] направила удостоверенное нотариусом заявление о готовности приобрести вышеуказанное имущество по указанной стоимости на основании права преимущественной покупки.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда и удовлетворяя иск Б[...], пришел к выводу о том, что А[...], реализовав спорное помещение А[...], нарушила право Б[...] на преимущественную покупку недвижимого имущества, посчитав месячный срок с момента вручения последней письма от 12 октября 2021 года.

Данные выводы суда апелляционной инстанции являются необоснованными, поскольку не соответствуют нормам материального права и обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Согласно правоустанавливающим документам спорное помещение находится в раздельной индивидуальной собственности, при этом помещений общего пользования нет (коридор, туалет, входные группы раздельные). Таким образом, даже при наличии общей долевой собственности на земельный участок собственник нежилого помещения может свободно распорядиться своей собственностью без уведомления другого собственника нежилого помещения, так как распоряжается индивидуальной (раздельной) собственностью, а не долей в общей собственности.

Кроме того, судебной коллегией достоверно установлено, что А[...] извещала Б[...] о своем намерении продать принадлежащее ей спорное имущество.

Согласно скрин-шотам, переписка между сторонами велась со 2 сентября 2021 года через мессенджер «WhatsApp», неоднократно сделаны телефонные звонки.

Таким образом, истец достоверно знала о намерении ответчика продать свое имущество за два месяца до заключения оспариваемого договора, однако своевременно никаких мер для покупки имущества не предприняла.

В силу пункта 3 статьи 216 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Между тем, требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, совершенному с нарушением преимущественного права приобретения, подлежит удовлетворению, только если лицо, чьё право нарушено, докажет наличие у него реальной возможности исполнить обязанности покупателя.

Однако таких доказательств Б[...] в суд не представлено.

Кроме того, перевод прав и обязанностей покупателя спорного имущества на Б[...] судом апелляционной инстанции осуществлен без учета интересов банка, являющегося залогодержателем.

Установлено, что А[...] является добросовестным приобретателем имущества, спорное имущество приобрела в рамках Государственной программы поддержки и развития бизнеса «Дорожная карта бизнеса 2025», предоставив его в залог банку. Погашение кредита предусматривалось именно за счет использования спорного помещения.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи заключен в установленном законом порядке, при наличии волеизъявления сторон, с соблюдением требований, предъявляемых к форме и содержанию.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска Б[...], в связи с чем, решение суда подлежит оставлению в силе.

Учитывая, что по делу не требуется сбора и дополнительной проверки доказательств, обстоятельства дела установлены полно, но допущена ошибка при применении материального права, судебная коллегия считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе.

В соответствии со статьей 109 ГПК с истца в пользу заявителя ходатайства подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 141 459 тенге.

Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия,

П О С Т А Н О В И Л А:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 июля 2022 года отменить.

Решение районного суда № 2 Ауэзовского района города Алматы от 11 апреля 2022 года оставить в силе.

Взыскать с Б[...] в пользу АО «Банк Центр Кредит» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 141 459 (сто сорок одна тысяча четыреста пятьдесят девять) тенге.

Ходатайство АО «Банк Центр Кредит» удовлетворить.

Председательствующий: Н. Шарипов Судьи: С. Абдрахманов

Б. Токтарова

Копия верна. Судья

С. Абдрахманов