6001-20-00-3гп/175

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 июля 2020 года город Нур-Султан Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – и.о.председателя коллегии Султанова Н.К., судей Ералиевой Б.Р., Куанышбаевой Р.А.,

с участием прокурора С[...], представителя истца Б[...],

ответчика Е[...], его представителя И[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи «True Conf» гражданское дело по иску акимата города Алматы к Е[...] о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка для государственных нужд, поступившее по ходатайству представителя ответчика И[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 января 2020 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Акимат города Алматы (далее –акимат) обратился в суд с иском к Е[...] о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка и домостроения для государственных нужд, мотивируя тем, что в целях строительства [...] подлежит принудительному выкупу для государственных нужд земельный участок, кадастровый номер [...] ([...]), площадью 0,0992 га, расположенный на нем жилой дом, общей площадью 871,2 кв.м., по адресу: город Алматы, [...] (далее – спорный участок), принадлежащий Е[...]

По мнению истца, стоимость изымаемого земельного участка с недвижимым имуществом при изъятии для государственных нужд должна определяться в размере рыночной стоимости 248 672 000 тенге.

Решением Наурызбайского районного суда города Алматы от 25 октября 2019 года иск удовлетворен частично. Произведено принудительное отчуждение для государственных нужд земельного участка, кадастровый номер [...] ([...]), площадью 0,0992 га и находящегося на нем жилого дома общей площадью 871,2 кв.м., по адресу: город Алматы, [...], принадлежащий Е[...] Определена цена за принудительно отчуждаемый земельный участок и жилой дом с возмещением убытков в сумме 428 030 875 тенге для последующей выплаты Е[...] Прекращено право собственности Е[...] на указанную недвижимость с выселением его со всеми совместно проживающими лицами из недвижимого имущества. Взыскана с Е[...] в доход государства государственная пошлина в сумме 5 050 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 января 2020 года решение суда изменено. Определена цена за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок с жилым домом в сумме 248 672 000 тенге для последующей выплаты Е[...] В остальной части решение суда оставлено без изменения. В ходатайстве заявитель просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

З[...] пояснения Е[...], его представителя И[...], поддержавших доводы ходатайства, пояснение представителя акимата Б[...], просившего оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, заключение прокурора, полагавшей необходимым оставить постановление суда апелляционной инстанции в силе, исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы ходатайства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по рассматриваемому делу установлены.

Из материалов дела следует, что Е[...] купил земельный участок у К[...] на основании договора купли-продажи от 26 мая 2010 года.

З[...][...] зарегистрировано право собственности в уполномоченном органе на изымаемое недвижимое имущество, включающее земельный участок, площадью 0,0992 га и недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 871,2 кв.м., на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 мая 2010 года, акта приемочной комиссии от 12 июня 2012 года, акта на право частной собственности на земельный участок от 25 июня 2010 года.

Уведомление об изъятии земельного участка вручено истцом ответчику 23 ноября 2018 года.

Согласно пунктам 2-4 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» (далее – Закон), стоимость земельного участка, а также недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, отчуждаемого для государственных нужд, определяется в размере их рыночной стоимости независимо от оснований возникновения прав на земельный участок.

Рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд определяется оценщиком на дату проведения оценки с учетом положений пункта 1 статьи 208 настоящего Закона.

Размер возмещения определяется в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 9 Гражданского кодекса Республики Казахстан исходя из стоимости имущества и убытков в полном объеме, причиненных собственнику или негосударственному землепользователю в результате принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд и (или) вызванных досрочным прекращением исполнения собственником или негосударственным землепользователем обязательств перед третьими лицами.

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции были исследованы оценочные документы:

отчет об оценке ТОО «F[...]» от 7 июля 2018 года о рыночной стоимости земельного участка и жилого дома с надворными постройками в сумме 248 672 000 тенге, представленный истцом; отчет об оценке имущества от 20 мая 2019 года, составленный ИП Х[...], по которому рыночная стоимость недвижимости с земельным участком, хозяйственными постройками, зелеными насаждениями определена в сумме 498 566 255 тенге, представленный ответчиком;

заключение экспертов Института судебных экспертиз по городу Алматы Центра судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан от 16 июля 2019 года о рыночной стоимости недвижимости,

площадью 871,2 кв.м, с земельным участком, без учета восстановительной стоимости зеленых насаждений, в сумме 382 368 809 тенге, проведенного судом первой инстанции;

отчет об оценке недвижимого имущества от 16 августа 2019 года, составленный ИП «А[...]», по которому рыночная стоимость жилого дома с земельным участком и многолетними зелеными насаждениями определена в сумме 418 340 886 тенге, представленный ответчиком;

заключение эксперта (дополнительное) ТОО «ЦНЭОИП[...]» от 11 октября 2019 года, где рыночная стоимость земельного участка, площадью 0,0992 га, жилого дома, общей площадью 871,2 кв.м, надворных построек, элементов благоустройства, зеленых насаждений и убытков составляет 428 030 875 тенге, проведенного судом первой инстанции.

Суд первой инстанции, исследовав вопрос о размере компенсации за принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок и жилой дом, взял в основу заключение эксперта (дополнительное) ТОО «ЦНЭОИП[...]» от 11 октября 2019 года. Судом указано, что это заключение эксперта является объективным и обоснованным, рыночная стоимость отчуждаемого имущества в размере 428 030 875 тенге является справедливой.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об определении размера компенсации по заключению эксперта (дополнительное) ТОО «ЦНЭОИП[...]», указав, что при оценке стоимости исследуемого объекта не был применен доходный подход, экспертом применены некорректные для сравнения аналоги, а именно: в качестве аналога взяты отдельно стоящие жилые дома, площадь земельных участков которых в два раза больше площади земельного участка оцениваемого объекта, чрезмерно завышена стоимость убытков.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав все имеющиеся в материалах дела отчеты об оценках, принял во внимание отчет, представленный истцом, составленный 7 июля 2018 года ТОО «F[...]», по которому рыночная стоимость земельного участка и жилого дома с надворными постройками составляет 248 672 000 тенге.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.

Судебная коллегия считает, что вывод суда апелляционной инстанции не соответствует обстоятельствам дела, нарушает права и законные интересы Е[...] на получение равноценного возмещения при изъятии для государственных нужд его собственности.

Судом апелляционной инстанции не обращено внимание на то, что отчет об оценке объекта ТОО «F[...]» составлен 7 июля 2018 года, тогда как уведомление об изъятии земельного участка вручено ответчику только 23 ноября 2018 года, что противоречит требованию пункта 3 статьи 67 Закона.

Кроме того, оценка была произведена 7 июля 2018 года, а иск предъявлен 12 апреля 2019 года, который поступил в канцелярию суда 18 апреля 2019 года, то есть, по истечении шести месяцев в нарушение пункта 11 Требований к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденных приказом Министра финансов Республики Казахстан № 501 от 3 мая 2018 года.

Согласно названным требованиям итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, обоснованно ставится под сомнение в ходатайстве ответчика рыночная стоимость жилого дома с земельным участком и многолетними зелеными насаждениями.

Местные суды обоснованно не приняли во внимание отчет об оценке имущества от 20 мая 2019 года, составленный ИП Х[...], по которому рыночная стоимость недвижимости с земельным участком, хозяйственными постройками, зелеными насаждениями определена в сумме 498 566 255 тенге, представленный ответчиком, так как сопоставимые объекты с земельными участками находятся в разных микрорайонах: Калкаман-2, Таусамалы, Карагайлы, Шугыла, разные наружные отделки дома: у исследуемого объекта - облицовочный кирпич, у аналогов – сложный цементный раствор; метод затратного подхода применен только к хозяйственным постройкам.

Также обоснованно не было принято во внимание заключение эксперта Института судебных экспертиз по городу Алматы Центра судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан от 16 июля 2019 года о рыночной стоимости недвижимости, площадью 871,2 кв.м, с земельным участком, без учета восстановительной стоимости зеленых насаждений, в сумме 382 368 809 тенге, назначенной судом первой инстанции, так как сопоставимые объекты с земельными участками находятся в разных микрорайонах: Калкаман-2, Таусамалы и экспертом не были определены восстановительные стоимости зеленых насаждений из-за отсутствия у эксперта обновленной версии сборника «КО-Инвест» и поправочных коэффициентов, необходимых для проведения расчетов.

Также обоснованно не был принят во внимание отчет об оценке недвижимого имущества от 16 августа 2019 года, составленный ИП «А[...]», по которому рыночная стоимость жилого дома с земельным участком и многолетними зелеными насаждениями определена в сумме 418 340 886 тенге, представленный ответчиком, поскольку завышена рыночная стоимость многолетних насаждений (23 614 682 тенге).

В дополнительном заключении эксперта ТОО «ЦНЭОИП[...]» от 11 октября 2019 года, назначенной судом, использованы методы затратного и сравнительного подхода, обоснованно не применен экспертом доходный подход, поскольку исследуемый объект не является коммерческой недвижимостью, проведен тест на сравниваемость объектов аналогов, определены стоимости незарегистрированных строений, зеленых насаждений, площади земельных участков примерно совпадают: исследуемый земельный участок – 9,92 соток, аналоги 15,00, 10,00, 7,20 сотки.

Коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, что площади строений жилого дома сравнительных объектов разные: исследуемый объект – 871,2 кв.м., аналоги – 550, 455, 300 кв.м. Однако в данном случае экспертом применена корректировка на площадь жилого дома аналогов, что допустимо требованиями Правил по применению субъектами оценочной деятельности стандарт оценки «Оценки стоимости недвижимого имущества», утвержденных приказом Министра финансов Республики Казахстан от 05 мая 2018 года № 519, на что не было обращено внимание суда апелляционной инстанции.

Кроме того, по отчету ТОО «F[...]» от 7 июля 2018 года, принятому во внимание судом апелляционной инстанции также не совпадали площади земельных участков (исследуемый 9,92 соток, аналоги: 7, 15, 10 соток), общие площади строений (исследуемый- 871,2 кв.м., аналоги: 365,0, 400,0 кв.м.), в связи с чем, оценщиком были произведены корректировки, также не был применен доходный подход.

Метод доходного подхода применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

Рыночная стоимость земельного участка по заключению эксперта (дополнительное) ТОО «ЦНЭОИП[...]» составляет 25 583 515 тенге, то есть меньше на (32 408 475 - 25 583 515) 6 824 960 тенге, чем указано в отчете об оценке ТОО «F[...]».

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что судом апелляционной инстанции дана не верная оценка материалам дела.

В данном случае оценка, указанная в заключении эксперта (дополнительное) ТОО «ЦНЭОИП[...]» от 11 октября 2019 года является более вероятной стоимостью имущества ответчика и она подходит для равноценного возмещения расходов, при принудительном изъятии недвижимого имущества Е[...] с земельным участком для государственных нужд.

В связи с чем, оспариваемый судебный акт подлежит изменению, отмене в части снижения суммы компенсации до 248 672 000 тенге, с оставлением в силе в этой части решения Наурызбайского районного суда города Алматы от 25 октября 2019 года.

В соответствии со статьей 109 ГПК с истца в пользу ответчика подлежит возмещению расходы по оплате государственной пошлины при подаче ходатайства в суд кассационной инстанции, в сумме 2 525 тенге.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 января 2020 года по данному делу изменить, в части снижения суммы компенсации до (двести сорок восемь миллионов шестьсот семьдесят две тысячи) тенге отменить, в этой части оставить в силе решение Наурызбайского районного суда города Алматы от 25 октября 2019 года.

В остальной части постановление оставить в силе.

Взыскать с акимата города Алматы в пользу Е[...] государственную пошлину в сумме 2 525 (две тысячи пятьсот двадцать пять) тенге. Ходатайство представителя ответчика И[...] удовлетворить.

Султанов Н.К. Ералиева Б.Р. Куанышбаева Р.А.

Председательствующий Судьи

Б.Ералиева Копия верна: Судья

Б.Ералиева