ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 декабря 2024 года 6001-24-00-6ап/1788

город Астана

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Казахстан (судебная коллегия) в составе: председательствующего – судьи Баймаханова С.У., судей – Данияровой Ш.Т., Умралиева Е.Д.,

при участии представителей истца: товарищества с ограниченной ответственностью «Караганда-Бетон» – Дягтерева А.В., Жунуспекова С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ТОО «Караганда-Бетон» к государственному учреждению «Отдел земельных отношений города Караганды» (ОЗО, ответчик) о возложении обязанности утвердить землеустроительный проект для определения земельных долей в земельном участке, расположенном по адресу: город Караганда, район имени Казыбек би, проспект Шахтеров, строение 60/2,

по кассационной жалобе ответчика на решение специализированного межрайонного административного суда Карагандинской области (СМАС) от 28 декабря 2023 года и постановление судебной коллегии по административным делам Карагандинского областного суда (СКАД) от 25 апреля 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Решением СМАС от 28 декабря 2023 года иск удовлетворен. По существу решено: возложить обязанность на ОЗО принять благоприятный акт в отношении истца по утверждению землеустроительного проекта на земельный участок, расположенный по адресу: город Караганда, район имени Казыбек би, проспект Шахтеров, строение 60/2, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Постановлением СКАД от 25 апреля 2024 года решение СМАС оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.

Не соглашаясь с местными судами, ответчик в кассационной жалобе приводит доводы о том, что они неправильно определили и выяснили круг обстоятельств, имеющих значение для дела, а также их выводы не соответствуют этим обстоятельствам, в связи с чем кассатор просит отменить их судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Представители истца, напротив, полагают, что обжалованные кассатором судебные акты вынесены законно и обоснованно, просили оставить их в силе и отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Ответчик и иные лица, участвовавшие в судах предыдущих инстанций, надлежаще извещенные о дате, времени и формате судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили, что согласно части первой статьи 115 Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахстан (АППК) не препятствует его проведению.

В соответствии с частью первой статьи 169 АППК порядок кассационного обжалования и производство в суде кассационной инстанции определяются правилами Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (ГПК) , если иное не установлено настоящей статьей. Частью пятой статьи 438 ГПК предусмотрено, что основаниями к пересмотру в кассационном порядке судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Изучив обстоятельства дела и доводы кассатора, заслушав участников судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что постановлением акимата города Караганды №08/18 от 4 декабря 2012 года:

1. в государственную собственность изъята земельная доля площадью 0,8976 га из земельного участка объекта кондоминиума , кадастровый номер 09-142-141-573, в районе имени Казыбек би, проспект Шахтеров, 36/1;

2. истцу – ТОО «Караганда-Бетон» предоставлено право общей долевой собственности на земельную долю площадью 0,8976 из земельного участка вышеназванного объекта кондоминиума для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного и наземного паркинга.

На этом основании между ОЗО и истцом заключен договор куплипродажи вышеназванной земельной доли от 11 декабря 2012 года №3961 .

25 сентября 2023 года истец обратился к ОЗО с заявлением об утверждении землеустроительного проекта для определения земельных долей в земельном участке, расположенном по адресу: город Караганда, район имени Казыбек би, проспект Шахтеров, строение 60/2.

27 сентября 2023 года в удовлетворении заявления истца было отказано на том основании, что в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (Закон о жилье) государственная регистрация объекта кондоминиума принятого в эксплуатацию многоквартирного жилого дома осуществляется заказчиком (застройщиком) в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи в срок не позднее тридцати календарных дней с момента государственной регистрации права собственности первым собственником квартиры, нежилого помещения путем подачи заявления в регистрирующий орган в соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (Закон о госрегистрации недвижимости) . Государственная регистрация объекта кондоминиума производится после акта приемки объекта в эксплуатацию. Согласно пункту 1 статьи 62 Земельного Кодекса Республики Казахстан, входящий в состав

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 общего имущества объекта кондоминиума многоквартирного жилого дома земельный участок является неделимым, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. В соответствии со статьей 40 Закона о госрегистрации недвижимости каждый вторичный объект в составе объекта кондоминиума, находящийся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве), рассматривается как отдельный объект недвижимости, которому для целей государственной регистрации в порядке, установленном уполномоченным органом, присваивается самостоятельный кадастровый номер. Для государственной регистрации прав на вторичные объекты, входящие в состав объекта кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок не требуются.

Не согласившись с таким отказом ответчика, истец обратился в суд и в рамках данного административного дела предъявил исковое требование – возложить на ОЗО обязанность утвердить землеустроительный проект для определения земельных долей в земельном участке по адресу: город Караганда, район имени Казыбек би, проспект Шахтеров, строение 60/2.

1. Удовлетворяя иск, СМАС исходил из того, что (смысл ключевых доводов) : a) ответчик ошибочно применил нормы материального права, обосновав свой отказ истцу необходимостью включения проектируемого паркинга в составе общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с подпунктом 2) пункта 13 Правил №301[1] во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 31 Закона о жилье и статьей 62 Земельного кодекса; b) пункт 3 статьи 31 Закона о жилье и статья 62 Земельного кодекса, на которые ссылается ответчик, прямо не предусматривают возможность отказа в утверждении землеустроительного проекта по основанию необходимости включения проектируемого паркинга в состав общего имущества объекта кондоминиума. Эти нормы возлагают обязанность на заказчика (застройщика) включать в состав общего имущества объекта кондоминиума все имущество (включая паркинг при наличии), предусмотренное проектносметной документацией многоквартирного жилого дома, лишь в момент государственной регистрации объекта кондоминиума (с необходимостью обеспечения такой обязанности местным исполнительным органом). Анализ содержания и смысла указанной нормативной базы дает суду путем буквального, системного и телеологического (целевого) толкования, основание истолковать их в пользу истца, исходя из принципов законности, справедливости и приоритета прав (статьи 7, 8 и 12 АППК) . В разработку, согласование и утверждение землеустроительных проектов не входит процедура регистрации объекта кондоминиума;

1 Правила оказания государственной услуги «Утверждение землеустроительных проектов по формированию земельных участков», утвержденные приказом Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 1 октября 2020 года № 301.

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 c) действия ответчика непоследовательны и противоречивы, так как все предшествующие этапы истцом согласованы акиматом и ответчиком, до оспариваемого отказа каких-либо замечаний и ограничений с их стороны не имелось, поэтому отказ на стадии утверждения землеустроительного проекта является преждевременным.

Таким образом, СМАС пришел к выводу, что ответчик по формальным основаниям необоснованно отказал истцу, ограничился лишь перечислением требований законодательства, без указания на нарушения, недостатки участника административной процедуры, что, по мнению суда, влечет неясность административного акта. Кроме того, суд констатировал, что достаточных доказательств обоснованности принятых ответчиком административных актов суду не представлено.

2. Апелляционный суд, оставив решение СМАС без изменений, указал:

a) решение районного суда №2 Казыбекбийского района города Караганды №3512-20-00-2/5792 от 22 декабря 2020 года, измененное постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда №3599-21-00-2а/506 от 16 апреля 2021 года, имеет преюдициальное значение по данному спору, так как земельная доля площадью 0,8976 га, кадастровый номер 09-142-141-573 в городе Караганда, район имени Казыбек би, проспект Шахтеров, дом 60, законно предоставлена ТОО «Караганда Бетон» для строительства и эксплуатации паркинга;

b) паркинг был построен истцом, с учетом выводов этих судебных актов, однако многоквартирный жилой дом был построен другим застройщиком по иной проектно-сметной документации;

c) ТОО «Караганда Бетон» предоставило для утверждения в ОЗО землеустроительный проект раздела делимого земельного участка кадастровый номер 09-142-141-573 площадью 0,8976 га на ряд земельных участков площадью 0,0015 га, которые будут парковочными местами, находящимися в индивидуальной собственности ;

d) по сведениям регистрирующего органа, как объект кондоминиума многоквартирный жилой дом №60 по проспекту Шахтеров города Караганды не зарегистрирован на момент рассмотрения спора судом первой инстанции;

e) отказ в утверждении землеустроительного проекта препятствует оформлению прав на парковочные места, с заключением надлежащих договоров. Сведений, что местный исполнительный орган предпринимал действия по созданию и регистрации объекта кондоминиума вышеуказанного многоквартирного дома, не представлено. Позиция заинтересованных лиц, ранее инициировавших спор по «строительству и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового комплекса с подземным паркингом», указывает на необходимость определения земельных долей парковочных мест изначально

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 проектируемого подземного паркинга на 200 машиномест, где крыша паркинга служит основанием для благоустройства дворового пространства;

f) указывая на неделимость в целом земельного участка кадастровый номер 09-142-141-573 площадью 1,5512 га объекта кондоминиума, ОЗО фактически ставит под сомнение законность постановления акимата города Караганда №08/18 от 4 декабря 2012 года о предоставлении истцу земельной доли площадью 0,8976 га.

Таким образом, суд апелляционной инстанции в полном объеме поддержал решение СМАС.

3. Поверив обжалованные кассатором судебные акты, судебная коллегия считает, что они не в полной мере соответствуют обстоятельствам дела и прямо противоречат подлежащим применению нормам отраслевого и процессуального права.

Во-первых , как указано выше, истцу было предоставлено право общей долевой собственности на земельную долю площадью 0,8976 из земельного участка объекта кондоминиума для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного и наземного паркинга. Во-вторых , 7 сентября 2020 года жильцы и собственники квартир многоквартирного жилого дома №60 по проспекту Шахтеров города Караганды (далее – МЖК) предъявили иск к акимату города Караганды, ГУ «Отдел строительства города Караганды», ОЗО и ТОО «Караганда Бетон» с требованиями:

1. признать строительство подземного паркинга ТОО «КарагандаБетон» на придомовой территории МЖК незаконным;

2. признать недействительными акт ввода в эксплуатацию подземного паркинга на придомовой территории МЖК от 16 февраля 2017 года и договор купли-продаж и земельной доли от 11 декабря 2012 года №3961 между ОЗО и ТОО «Караганда-Бетон»;

3. возложить обязанность на ТОО «Караганда-Бетон» демонтировать и снести вентиляционные трубы над плитами покрытия подземного паркинга на придомовой территории МЖК, а на ГУ «Отдел строительства города Караганды», ТОО «Караганда-Бетон» выполнить благоустройство придомовой территории МЖК в соответствии с первоначальным проектом благоустройства и озеленения, прошедшим государственные экспертизы;

4. признать незаконными постановления акимата города Караганды от 4 декабря 2012 года №08/18 о предоставлении земельной доли ТОО «Караганда-Бетон» из земельного участка объекта кондоминиума, расположенного в районе имени Казыбек би, проспект Шахтеров, 36/1, для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного и наземного паркинга и от 23 мая 2018 года №22/91 «Об изменении целевого назначения земельного участка (земельной доли) площадью 0,8976га, расположенного в

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 районе имени Казыбек ба, проспект Шахтеров, строение 60/2, на «строительство и дальнейшую эксплуатацию торгово-бытового комплекса с подземным паркингом».

Решением районного суда №2 Казыбекбийского района города Караганды от 22 декабря 2020 года иск удовлетворен частично.

По существу спора было решено:

обязать ГУ «Отдел строительства города Караганды» и ТОО «Караганды-Бетон» благоустроить придомовую территорию МЖК в соответствии с первоначальным проектом благоустройства и озеленения;

признать незаконным постановление акимата города Караганды от 23 мая 2018 года №22/91 «Об изменении целевого назначения земельного участка (земельной доли) площадью 0,8976га, в районе имени Казыбек би, проспект Шахтеров, строение 60/2 на «строительство и дальнейшую эксплуатацию торгово-бытового комплекса с подземным паркингом»;

в удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 16 апреля 2021 года решение суда первой инстанции изменено. Постановлено по существу:

в части возложения обязанности на ГУ «Отдел строительства города Караганды» выполнить благоустройство придомовой территории МЖК в соответствии с первоначальным проектом благоустройства и озеленения – отменить с принятием нового решения об отказе в иске;

признать недействительным акт ввода в эксплуатацию подземного паркинга на придомовой территории МЖК от 16 февраля 2017 года;

в остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан №6001-21-3гп/552 от 9 февраля 2022 года вышеназванные судебные акты оставлены в силе.

При этом суд кассационной инстанции достоверно установил, что истец ввел в эксплуатацию паркинг, не соответствующий Генеральному плану, и должен произвести благоустройство над паркингом, поскольку плита покрытия паркинга служит основанием для обустройства дворового пространства жилого дома : проездов, тротуаров, площадок отдыха, спортивных и детских площадок, элементов озеленения. Данное благоустройство заложено в проектно-сметную документацию при заключении договора о государственных закупках работ по объекту «Строительство кредитного жилого дома по проспекту Шахтеров, 36/1, блоксекций №1-9 (благоустройство к дому)». Однако после реализации истцу доли земельного участка под строительство паркинга ГУ «Отдел

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 строительства города Караганды» не обратилось за корректировкой рабочего проекта 2011 года.

Более того, кассационный суд установил, что паркинг неразрывно связан с домом, поскольку является единым техническим комплексом , при этом Генеральным планом не предусмотрено возведение на крыше паркинга Бытового торгового дома, отсутствует согласование смежных собственников в лице жильцов МЖК.

Судебная коллегия отмечает, что, ссылаясь на вышеуказанные судебные акты судов гражданской юрисдикции, апелляционный суд по рассматриваемому административному делу не привел вышеизложенную правовую позицию суда кассационной инстанции.

В-третьих , противоречит обстоятельствам дела и законодательству довод СМАС о том, что ответчик ошибочно применил нормы материального права, обосновав отказ истцу необходимостью включения проектируемого паркинга в состав общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с подпунктом 2) пункта 13 Правил №301[2] во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 31 Закона о жилье и статьей 62 Земельного кодекса.

Первое. Ответчик в оспариваемом истцом отказе не упоминал Правила №301. Более того, в пункте 13 данных Правил отсутствует подпункт 2).

Второе. Как упомянуто выше, суды гражданской юрисдикции признали недействительным акт ввода в эксплуатацию подземного паркинга ТОО «Караганда-Бетон» на придомовой территории МЖК от 16 февраля 2017 года. При этом истец утверждает, что для дальнейшей регистрации акта ввода в эксплуатацию подземного паркинга необходимо было объединить земельные доли, которые ранее были разделены, соответственно, 24 апреля 2023 года зарегистрирован акт объединения земельных долей от 29 марта 2023 года и этот акт был утвержден ОЗО.

Однако, СМАС и СКАД, в рамках рассматриваемого иска о возложении обязанности на ОЗО утвердить землеустроительный проект для определения земельных долей в земельном участке объекта кондоминиума не приняли во внимание, что вышеназванный акт объединения земельных долей от 29 марта 2023 года не отменен и никем не признан незаконным, как и не учли того, что истцу было предоставлено право общей долевой собственности на земельную долю площадью 0,8976 из земельного участка объекта кондоминиума.

Наряду с этим, суды не привели конкретные нормы законодательства, которые предоставляют возможность и регламентируют разработку, а также утверждение землеустроительного проекта для определения земельных долей в земельном участке , занятом объектом кондоминиума.

2 Правила оказания государственной услуги «Утверждение землеустроительных проектов по формированию земельных участков», утвержденные приказом Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 1 октября 2020 года № 301.

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 Следует отметить, что в судебном заседании представители истца заявили, что утверждение землеустроительного проекта необходимо последнему для получения идентификационных документов на каждое из парковочных мест в паркинге для последующей их реализации. Это обстоятельство подтверждается доводом (с) апелляционного суда о том, что истец просил ОЗО утвердить землеустроительный проект для раздела делимого земельного участка кадастровый номер 09-142-141-573 площадью 0,8976 га, на ряд земельных участков площадью 0,0015 га, которые будут парковочными местами, находящимися в индивидуальной собственности .

Однако ни истец, ни суды не привели законодательные нормы о том, что на каждое парковочное место необходим идентификационный документ.

Между тем, в соответствии с пунктами 4-7 статьи 31 Закона о жилье:

местные исполнительные органы городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения за счет средств местного бюджета обеспечивают государственное техническое обследование функционирующих многоквартирных жилых домов (с определением общего имущества объекта кондоминиума) , а также формирование и представление документов для государственной регистрации объекта кондоминиума в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (пункт 4);

государственная регистрация объекта кондоминиума в функционирующих многоквартирных жилых домах производится по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений, или по заявлению местного исполнительного органа (пункт 5) ;

при государственной регистрации объекта кондоминиума указываются:

общая площадь многоквартирного жилого дома, включая земельный участок под многоквартирным жилым домом;

состав общего имущества объекта кондоминиума и размер доли в общем имуществе объекта кондоминиума каждой квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности;

общая площадь квартир и площадь нежилых помещений, парковочных мест, кладовок, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Регистрация придомового земельного участка осуществляется по решению местного исполнительного органа столицы, города республиканского, областного значения и района при подаче заявления инициативной группой, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений, на основании решения собрания (пункт 6) ;

изменение состава общего имущества объекта кондоминиума и (или) размера долей собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок в общем имуществе объекта кондоминиума в результате

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 изменения общей площади квартир и площадей нежилых помещений, парковочных мест, кладовок по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Казахстан, подлежит государственной регистрации. При изменении идентификационных характеристик объекта кондоминиума внесение изменений в правоустанавливающие и идентификационные документы производится за счет лица, инициировавшего изменение (пункт 7) .

Кроме того, по смыслу пункта 3 статьи 62 Земельного кодекса земельный участок при многоквартирном жилом доме может быть предоставлен собственнику нежилого помещения в раздельную собственность при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура многоквартирного жилого дома и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума , а также строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам.

Из буквального смысла вышеприведенных правовых норм и, исходя из обстоятельств дела, следует, что ответчик законно отказал в удовлетворении заявления истца об утверждении землеустроительного проекта для определения земельных долей в земельном участке объекта кондоминиума.

Таким образом, в совокупности изложенного судебная коллегия считает, что суды предыдущих инстанций неправильно интерпретировали обстоятельства дела, имеющие значение для законного разрешения спора, неверно истолковали закон, подлежащий применению, и это привело к вынесению неправомерных судебных актов, что влечет их отмену с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь частями первой и четвертой статьи 169 АППК, подпунктом 8) части второй статьи 451 ГПК, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Казахстан

ПОСТАНОВИЛА:

Решение специализированного межрайонного административного суда Карагандинской области от 28 декабря 2023 года и постановление судебной коллегии по административным делам Карагандинского областного суда от 25 апреля 2024 года по данному административному делу отменить.

Вынести новое решение: отказать в удовлетворении иска товарищества с ограниченной ответственностью «Караганда-Бетон» к государственному учреждению «Отдел земельных отношений города Караганды» о возложении обязанности утвердить землеустроительный проект для определения земельных долей в земельном участке, расположенном по адресу: город Караганда, район имени Казыбек би, проспект Шахтеров, строение 60/2.

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788 Кассационную жалобу ответчика – государственного учреждения «Отдел земельных отношений города Караганды» удовлетворить.

Председательствующий судья С. Баймаханов

Судьи

Ш. Даниярова

Е. Умралиев

постановление СКАД ВС РК от 18 декабря 2024 года №6001-24-00-6ап/1788