№ 6003-25-00-2к/5217

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 апреля 2026 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Тогумбетовой А.О., судей Мамырбаевой Л.Б., Тлеубаевой А.К., с участием представителей истца Абеновой А.М., Омарова М.К., представителя ответчика Серпутько Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Кооператива собственников помещений (квартир) «СТОЛИЧНЫЙ ПЛЮС» к индивидуальному предпринимателю «Лория Инна Петровна» о понуждении в демонтаже незаконно установленного оборудования,

поступившее по кассационной жалобе ответчика на решение специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 28 августа 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 26 ноября 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Кооператив собственников помещений (квартир) «СТОЛИЧНЫЙ ПЛЮС» (далее – КСК) обратился в суд с вышеуказанным иском к индивидуальному предпринимателю «Лория Инна Петровна» (далее – ИП). Решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 28 августа 2025 года иск удовлетворен. Суд постановил:

Понудить Индивидуального предпринимателя «Лория И.П.» (Лория Инна Петровна) произвести демонтаж незаконно установленной вытяжки на доме № 8 по ул. Абая с наружной стороны дома в районе 5 (пятого) подъезда и привести фасад дома в первоначальное состояние путем устранения возникших повреждений.

Разрешен вопрос о судебных расходах.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 26 ноября 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права просит отменить судебные акты, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Заслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителей истца, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные

статьей 427 настоящего кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судебными инстанциями допущены.

Материалами дела установлено, что согласно справке о государственной регистрации юридического лица КСК зарегистрирован 26 октября 2016 года и является формой управления жилого дома, расположенного по адресу: город Астана, район Сарыарка, проспект Абая, дом 8.

Ответчик на основании договора дарения от 21 июля 2023 года является собственником нежилого помещения с целевым назначением: кафе, общей площадью 427,6 кв.м., с земельным участком общей площадью 0,2503га, в том числе доля 0,0255га, находящегося по адресу город Астана, район Сарыарка, проспект Абая, дом 8, НП № 4.

Обращаясь в суд, истец требования мотивировал тем, что оборудование, а именно вытяжка, на наружной стене многоквартирного жилого дома, установлено ответчиком без согласования с КСК, направленные в адрес ответчика досудебные претензии о демонтаже незаконно установленной вытяжки и приведения фасада дома в первоначальное состояние путем устранения возникших повреждений, оставлены без ответа.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции выводы обосновал тем, что ответчик, использует часть имущества объекта кондоминиума без согласия всех ее участников, не заключая договора аренды с КСК, не производит соответствующих оплат за пользование общим имуществом. В связи с чем, со ссылкой на протокол общего собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома «Столичный Плюс», протокол заседания правления КСК от 10 марта 2025 года об утверждении суммы арендной платы в размере от 50 000 до 200 000 тенге за аренду части фасада в месяц, на нормы статьи 209 Гражданского кодекса, подпункты 11) и 14) статьи 2, пункты 1 и 3 статьи 34 Закона «О жилищных отношениях» (далее – Закон), суд признал требования истца обоснованными.

Апелляционная судебная инстанция согласилась с такими выводами, оставив решение суда без изменения.

Кассационный суд выводы судов об удовлетворении иска считает ошибочными.

В соответствии с пунктом 5 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 11 июля 2003 года № 5 «О судебном решении по гражданским делам» разъяснено, что согласно статье 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным тогда, когда оно вынесено с соблюдением

норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего

сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости (статья 5 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) и статья 6 ГПК ).

Обоснованным считается решение, в котором отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости и достоверности, или являющиеся общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, и в совокупности достаточными для разрешения спора.

Оспариваемые ответчиком судебные акты таким требованиям не отвечают.

Доводам ответчика о том, что оборудование установлено в 2010 году, после проведения всех согласований и проверок соответствующих государственных органов, а также при согласии ранее действовавшего органа управления КСП «Туранга» на переоборудование нежилого помещения под ресторан, что конструкция не ограничивает доступ кого-либо к общему имуществу объекта кондоминиума, судами не дана соответствующая правовая оценка. Суды ограничились тем, что ответчиком не представлено доказательств согласия всех участников собственников общего имущества кондоминиума на установку на фасаде дома вентиляционной вытяжки и отказом ответчика заключать договор аренды.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчиком данное нежилое помещение приобретено в дар от отца Лория Г.О. в 2023 году. Дарителю данное нежилое помещение принадлежало на основании акта о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 12 ноября 2009 года и акта о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 27 сентября 2010 года, а также акта на право частной собственности на земельный участок от 25 апреля 2013 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона (в редакции на 8 июня 2009 года) переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного юридическим или физическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам.

При изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома требуется в следующих случаях: изменения затрагивают несущие конструкции; изменения затрагивают общее имущество. В случае, когда вышеперечисленные изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

Материалами дела подтверждено согласование 15 апреля 2009 года ранее действовавшего КСП «Туранга» проекта переоборудования и перепланировки нежилого помещения под ресторан.

В соответствии с пунктами 31, 32 Санитарных правил и норм «Санитарно-эпидемиологические требования к объектам общественного питания», утвержденных приказом Министра здравоохранения Республики от 25 июля 2003 года № 569 (утратившие силу, действовавшие на дату переоборудования помещения под ресторан) производственные, вспомогательные и санитарно-бытовые помещения должны быть оборудованы приточно-вытяжной механической вентиляцией в соответствии с требованиями действующих СНиП. Запрещается совмещать приточновытяжную вентиляцию объектов общественного питания с системой вентиляции жилого и общественного здания.

В связи с чем, на стадии согласования открытия кафе соответствующими органами, 20 сентября 2009 году ответчику Департаментом комитета Госсанэпиднадзора по городу Астане были выданы замечания и предложения по их устранению, в том числе в части оборудования приточно-вытяжной вентиляции.

В последующем 25 октября 2010 года объект был принят в эксплуатацию Актом, подписанным уполномоченными государственным органами, в том числе руководителем Управления государственного санитарно-эпидемиологического надзора Бекшиным Ж.М. Таким образом, установление вытяжки было произведено не ответчиком, а предыдущим собственником, получившим согласие КСП «Туранга» на переоборудование нежилого помещения под кафе, и во исполнение требований законодательства. Фасад, в соответствии с подпунктом 14) статьи 2 Закона, действительно относится к общему имуществу объекта кондоминиума. Согласно статье 38 Закона демонтаж конструкций, ограничивающих доступ к общему имуществу объекта кондоминиума, расположенному в квартире, нежилом помещении, парковочном месте, кладовке, производится собственником квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки незамедлительно, самостоятельно и за свой счет.

Истцом доказательств того, что установленное на фасаде дома оборудование ограничивает доступ к общему имуществу объекта кондоминиума или иным образом нарушает права собственников объекта кондоминиума на пользование общим имуществом, суду не представлены. Демонтаж вентиляционной вытяжки фактически влечет невозможность использования нежилого помещения по назначению.

В соответствии с частью 3 статьи 50 Закона (в редакции по состоянию на 17 июля 2025 года, на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции) собственники нежилых помещений обязаны возмещать сверх установленных

годовой сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и иной деятельностью.

В соответствии со статьей 15 ГПК гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны, участвующие в гражданском процессе, наделены настоящим Кодексом равными возможностями отстаивать свою позицию.

Стороны избирают в ходе гражданского судопроизводства свою позицию, способы и средства ее отстаивания самостоятельно и независимо от суда и других лиц, участвующих в деле.

Кассационный суд считает, что в данном случае истцом избран неверный способ защиты своих прав.

Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно, но допущены ошибки в применении норм материального права, кассационный суд, не передавая дело на новое рассмотрение, отменяет судебные акты и принимает новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы ответчика заслуживают внимание, в связи с чем, жалоба подлежит удовлетворению.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 28 августа 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 26 ноября 2025 года по данному гражданскому делу отменить с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Кассационную жалобу ответчика ИП «Лория Инна Петровна» удовлетворить. Председательствующий А. Тогумбетова Судьи Л. Мамырбаева

Судьи

А. Тлеубаева