№ 6003-25-00-2к/663

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 ноября 2025 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Манакаевой К.С.,

судей Тергемесовой Г.Б., Даулеткалиевой Г.М.,

с участием представителя истца Арзиева Т.Г.,

представителя ответчика Калиевой А.Ж.,

представителя третьего лица акционерного общества «Народный Банк Казахстана» Иркитбаевой А.А., Шоханова К.А.,

представителя третьего лица некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация Правительство для граждан» по городу Алматы» Ескараева С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Амангелдиевой Гульнары к товариществу с ограниченной ответственностью «AV-Construction» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, передать нежилое помещение, произвести регистрацию права собственности,

поступившее по кассационной жалобе третьего лица акционерного общества «Народный Банк Казахстана» на решение Медеуского районного суда города Алматы от 2 декабря 2024 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 февраля 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Амангелдиева Г. обратилась в суд с данным иском, указывая на то, что по предварительному договору купли-продажи (далее – предварительный договор) от 7 декабря 2020 года №ЕС 4-8-8(2)/20 ею обязательство по оплате стоимости нежилого помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается приложенными квитанциями на сумму 39 612 000 тенге. По условиям договора ответчик обязуется в установленный договором срок заключить договор купли-продажи и передать в собственность квартиру, расположенную по адресу: Республика Казахстан, Алматы, Медеуский район, проспект Аль-Фараби, 116/1 (кадастровый номер земельного участка: 20-315938-109), улица №4, дом №8, нежилое помещение №8(2). Товарищество с ограниченной ответственностью «AV-Construction» (далееТОО) свои обязательства по заключению основного договора купли -продажи квартиры не исполняет.

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 2 декабря 2024 года постановлено: обязать ТОО «AV-Construction» исполнить обязательство по предварительному договору купли-продажи №ЕС 4-8-8(2)/20 (вторая очередь) от 7 декабря 2020 года и заключить с Амангелдиевой Г. основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика

Казахстан, город Алматы, Медеуский район, проспект Аль-Фараби, 116/1 (кадастровый номер земельного участка: 20-315-938-109), улица №4, дом №8, нежилое помещение №8(2) МЖК «Esentai City» (новый адрес: город Алматы, Медеуский район, улица Нұрлан Қаппаров, дом №192, нежилое помещение 8(2). Взысканы с ТОО «AV-Construction» в пользу Амангелдиевой Г. расходы по уплате государственной пошлины 1846 тенге. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 февраля 2025 года решение суда оставлено без изменения. В кассационной жалобе третье лицо акционерное общество «Народный Банк Казахстана» (далее- Банк) просило судебные акты первой и апелляционной инстанции изменить, поскольку судами были нарушены нормы материального и процессуального права, что привело к вынесению незаконных актов. Действие предварительного договора прекращено, однако суд первой инстанции понудил ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по рассматриваемому делу не установлены.

Согласно пунктам 3-6 статьи 8 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее- ГК) осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде. Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели также правила деловой этики. Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Как указано в статье 378 ГК, договором признается соглашение двух или

нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из положений статьи 390 ГК следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судами установлено, что 7 декабря 2020 года между застройщиком ТОО «AV-Construction» и товариществом с ограниченной ответственностью «Agnes» (далее - ТОО «Agnes») заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №ЕС 4-8-8(2)/20 , расположенного по адресу: город Алматы, Медеуский район, проспект Аль-Фараби, 116/1 (кадастровый номер земельного участка: 20-315-938-109, улица №4, дом №8, нежилое помещение №8(2) МЖК «Esentai City» (новый адрес: город Алматы, Медеуский район, улица Нұрлан Қаппаров, дом 192, нежилое помещение 8(2).

Из приложения № 1 к договору следует, что проектная площадь нежилого помещения составляет 120 кв м.

По условиям пункта 1.1 договора стороны договорились заключить договор купли-продажи нежилого помещения после ввода в эксплуатацию жилого дома, согласно которому застройщик обязан передать в собственность, а покупатель обязан принять ее в собственность на условиях и в сроки, предусмотренные договором.

В приложении № 3 к предварительному договору от 7 декабря 2020 года указано, что общая стоимость нежилого помещения составляет 39 632 000 тенге и указанная сумма оплачена.

Таким образом, свои обязательства по договору покупатель исполнил и оплатил сумму, указанную в приложении №3 к договору.

24 марта 2023 года ТОО «Agnes» переуступил свои права ТОО «Gravity System» на основании договора переуступки права требования.

11 октября 2023 года ТОО «Gravity System» на основании договора уступки права требования переуступил свои права Амангелдиевой Г., которая утверждает, что сумма по договору за нежилое помещение площадью 120 кв м по указанному адресу оплачена, продавец претензий не имеет. Акт ввода в эксплуатацию имеется, документ зарегистрирован, однако ответчиком не исполняются условия предварительного договора по передаче имущества и оформлению договора купли- продажи, в связи с чем просит суд возложить обязанность по исполнению обязательства по договору, заключить договор купли-продажи, произвести регистрацию права собственности на имущество.

В пункте 2.1 договора предусмотрено, что стоимость и порядок оплаты, а также реквизиты указаны в приложении № 1 к договору.

Из платежного поручения от 14 июня 2019 года следует, что ТОО

«Agnes» произведена оплата по договору в сумме 39 612 000 тенге.

Согласно сведениям правового кадастра филиала некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы (далее- НАО) по объектам недвижимости, расположенным по адресу: г.Алматы, Медеуский район, ул. Нұрлан Қаппаров, дом 192, зарегистрировано 16 марта 2020 года право собственности за ТОО "AV-Construction".

Кроме этого, собственником всего земельного участка, а также многоквартирного жилого дома является ТОО "AV-Construction".

Данное обстоятельство никем не оспаривается.

Представитель ответчика не отрицает того, что за нежилое помещение площадью 120 кв. м сумма по предварительному договору 39 612 000 тенге оплачена, претензий у ТОО "AV-Construction" не имеется, и поэтому ТОО не возражает на оформление с истцом окончательного договора купли- продажи.

В суд кассационной инстанции представителем истца представлена расписка от 11 октября 2023 года от имени директора ТОО "AV-Construction" Томаса О.В. об оплате истцом 130 000 000 тенге за спорное нежилое помещение общей площадью 120 кв м по предварительному договору от 7 декабря 2020 года и договору уступки права требования от 11 октября 2023 года в полном объеме с указанием того, что претензий не имеет, расчет произведён. Считает, что окончательная площадь недвижимого имущества площадью 339,5 кв м разделена на две площади- 120 кв м и 208 кв м.

Представленная расписка не может быть принята судом кассационной инстанции, поскольку она не была представлена суду первой инстанции и не исследована, правовая оценка ей не дана. Кассационная инстанция не наделена полномочиями по установлению новых обстоятельств или исследованию новых доказательств.

Согласно части 1 статьи 73 ГПК непредставление суду имеющихся у сторон доказательств исключает возможность представления этих доказательств суду апелляционной, кассационной инстанций.

Представителем истца представлен в суд кассационной инстанции предварительный договор купли- продажи данного недвижимого имущества, заключенный 3 мая 2022 года между ТОО «AV-Construction» и Полевым Сергеем Викторовичем, 24 октября 1974 года рождения, который не был представлен при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Из условий договора и приложения 3 к нему следует, что предметом договора является жилой дом, строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом, расположенные по адресу: город Алматы, Медеуский район, проспект Аль-Фараби, 116/1 (кадастровый номер земельного участка: 20-315-

938-109) стоимостью 208 400 000 тенге из расчёта 1 000 000 тенге за 1 квадратный метр площади квартиры.

Из пояснений представителя ответчика следует, что другая часть данного недвижимого имущества площадью 208 кв м передана по данному договору Полевому С.В., права которого не нарушаются.

Как пояснили представители сторон, о данном документе им стало известно после принятых судами первой и апелляционной инстанции решений.

Представители Банка пояснили, что изначально проданный по договору купли- продажи Банком ответчику земельный участок с кадастровым номером 20-315-938-109 был сегментирован на более чем 50 земельных участков, одному из которых присвоен кадастровый номер 20.315.938.131. В обеспечение исполнения обязательства по договору купли- продажи в залог Банку передан указанный земельный участок. На данном земельном участке построен дом 192 по улице Нұрлан Қаппаров, в котором находится спорная квартира.

Из кассационной жалобы следует, что в данной ситуации права Банка могут быть нарушены, поскольку земельный участок под кадастровым номером 20.315.938.131 и спорная квартира находятся в Банке в залоге на основании договора залога от 5 декабря 2016 года.

Согласно сведений третьего лица НАО данный земельный участок находится в залоге на основании договора залога недвижимого имущества от 5 декабря 2016 года № 350.

Из справки НАО видно, что квартира с кадастровым номером 20.315.938.131.56.8, зарегистрированная 16 марта 2020 году за ТОО «AVConstruction», от залогов и других обременений свободна.

Данный факт подтвердил в суде кассационной инстанции представитель НАО Ескараев С.

Следовательно, препятствий для заключения между сторонами окончательного договора купли- продажи квартиры не имеется.

Доводы жалобы о том, что имеется разница между фактической площадью и проектной площадью квартиры, и истцом не произведена в полной мере оплата за фактическую площадь недвижимого имущества, которая составила 339,5 кв.м (по договору 120 кв м), и поэтому Амангелдиева Г. не имеет права претендовать на заключение окончательного договора куплипродажи, суд кассационной инстанции считает необоснованными по следующим основаниям.

Из вышеуказанного следует, что на оставшуюся часть данной недвижимости претендует Поляков С.В., с которым 3 мая 2022 года ответчик заключил предварительный договор купли- продажи квартиры площадью 208 кв м.

Следовательно, площадь квартиры, на которую претендует истец, не изменилась в сторону увеличения. Она осталась прежней, оговоренной предварительным договором.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что права Банка в данной ситуации не нарушены.

Также несостоятельными являются доводы жалобы в части того, что обязательства по предварительному договору прекращены в связи с истечением срока на заключение основного договора, который истекает 31 мая 2022 годасо дня ввода дома в эксплуатацию.

В пункте 1.2 предварительного договора от 7 декабря 2020 года указано, что стороны соглашаются с тем, что нежилое помещение будет передано от стороны 1 (ТОО) в собственность стороне 2 (ТОО «Agnes») после регистрации акта о вводе жилого дома в эксплуатацию в государственных уполномоченных органах и получения технического паспорта на нежилое помещение на основании заключенного между сторонами в нотариальном порядке договора купли- продажи и акта приема- передачи нежилого помещения.

Указанным пунктом договора стороны согласовали, что передача имущества возможны только при наличии совокупности следующих условий: 1) если произведена регистрации акта о вводе жилого дома в эксплуатацию, 2) при получении технического паспорта, 3) при заключении договора куплипродажи, 4) при составлении акта приема- передачи нежилого помещения.

Пунктом 1.4 договора определено, что срок ввода в эксплуатацию дома31 мая 2022 года, тогда как право собственности у ответчика на жилой дом возник на основании акта о приемке объекта в эксплуатацию от 25 октября 2019 года (регистрация произведена от 16 марта 2020 года).

Следовательно, все условия пункта 1.2 предварительного договора по заключению договора купли- продажи, составлению акта приема- передачи нежилого помещения ответчиком не исполнены.

При этом истец надлежащим образом исполнила предусмотренные договором обязательства по оплате стоимости имущества.

Таким образом, доводы кассационной жалобы третьего лица о прекращении указанных обязательств 31 мая 2022 года не нашли свое подтверждение и основаны на ошибочном толковании условий предварительного договора.

Согласно статье 272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК под нарушением обязательства

понимается его неисполнение либо исполнение ненадлежащим образом (несвоевременное, с недостатками товаров и работ, с нарушением других условий, определенных содержанием обязательства) - ненадлежащее исполнение. При возникшей невозможности надлежащего исполнения должник обязан незамедлительно известить об этом кредитора.

Как указано в пунктах 1, 3 статьи 440 ГК, в случаях, когда договором предусмотрена обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если срок договором не предусмотрен, - в срок, определенный в соответствии со статьей 277 настоящего Кодекса.

В случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свои обязанности по передаче товара в установленный срок (статья 409 настоящего Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что вины истца в несвоевременном заключении договора купли- продажи не имеется, ответчик уклоняется об исполнения принятых на себя обязательств.

Истец, оплатив полную стоимость имущества, вправе рассчитывать на заключение договора купли- продажи, поскольку полная оплата имущества является исполнением его основной обязанности по оплате, установленной договором предварительной купли- продажи, а продавец, получив оплату, обязан передать имущество в соответствии со статьями 406, 408 ГК, согласно которой по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором.

Кроме того, права автора кассационной жалобы в данном случае не нарушены, поскольку спорная квартира в залоге в Банке не находится.

Таким образом, судом первой и апелляционной инстанции нарушений норм материального либо процессуального права не допущено, ввиду чего оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется. Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 февраля 2025 года по данному делу оставить в силе,

кассационную жалобу третьего лица акционерного общества «Народный Банк Казахстана» - без удовлетворения.

Председательствующий

Председательствующий К.С. Манакаева Судьи Г.Б. Тергемесова

Г.М. Даулеткалиева