№ 6003-25-00-2к/663

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 ноября 2025 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Манакаевой К.С.,

судей Тергемесовой Г.Б., Даулеткалиевой Г.М.,

с участием представителя истца А[...],

представителя ответчика К[...],

представителя третьего лица акционерного общества «Народный Банк Казахстана» И[...], Ш[...],

представителя третьего лица некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация Правительство для граждан» по городу Алматы» Е[...].,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску А[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «AC[...]» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, передать нежилое помещение, произвести регистрацию права собственности,

поступившее по кассационной жалобе третьего лица акционерного общества «Народный Банк Казахстана» на решение Медеуского районного суда города Алматы от 2 декабря 2024 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 февраля 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

А[...] обратилась в суд с данным иском, указывая на то, что по предварительному договору купли-продажи (далее – предварительный договор) от 7 декабря 2020 года №ЕС 4-8-8(2)/20 ею обязательство по оплате стоимости нежилого помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается приложенными квитанциями на сумму 39 612 000 тенге. По условиям договора ответчик обязуется в установленный договором срок заключить договор купли-продажи и передать в собственность квартиру, расположенную по адресу: Республика, [...], нежилое помещение №8(2). Товарищество с ограниченной ответственностью «AC[...]» (далееТОО) свои обязательства по заключению основного договора купли -продажи квартиры не исполняет.

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 2 декабря 2024 года постановлено: обязать ТОО «AC[...]» исполнить обязательство по предварительному договору купли-продажи №ЕС 4-8-8(2)/20 (вторая очередь) от 7 декабря 2020 года и заключить с А[...] основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика

Казахстан, город Алматы, [...], нежилое помещение №8(2) МЖК «Esentai City» (новый адрес: город Алматы, [...], нежилое помещение 8(2). Взысканы с ТОО «AC[...]» в пользу А[...] расходы по уплате государственной пошлины 1846 тенге. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 февраля 2025 года решение суда оставлено без изменения. В кассационной жалобе третье лицо акционерное общество «Народный Банк Казахстана» (далее- Банк) просило судебные акты первой и апелляционной инстанции изменить, поскольку судами были нарушены нормы материального и процессуального права, что привело к вынесению незаконных актов. Действие предварительного договора прекращено, однако суд первой инстанции понудил ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по рассматриваемому делу не установлены.

Согласно пунктам 3-6 статьи 8 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее- ГК) осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде. Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели также правила деловой этики. Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Как указано в статье 378 ГК, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из положений статьи 390 ГК следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судами установлено, что 7 декабря 2020 года между застройщиком ТОО «AC[...]» и товариществом с ограниченной ответственностью «A[...]» (далее - ТОО «A[...]») заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №ЕС 4-8-8(2)/20 , расположенного по адресу: город Алматы, [...] (новый адрес: город Алматы, [...], нежилое помещение 8(2).

Из приложения № 1 к договору следует, что проектная площадь нежилого помещения составляет 120 кв м.

По условиям пункта 1.1 договора стороны договорились заключить договор купли-продажи нежилого помещения после ввода в эксплуатацию жилого дома, согласно которому застройщик обязан передать в собственность, а покупатель обязан принять ее в собственность на условиях и в сроки, предусмотренные договором.

В приложении № 3 к предварительному договору от 7 декабря 2020 года указано, что общая стоимость нежилого помещения составляет 39 632 000 тенге и указанная сумма оплачена.

Таким образом, свои обязательства по договору покупатель исполнил и оплатил сумму, указанную в приложении №3 к договору.

24 марта 2023 года ТОО «A[...]» переуступил свои права ТОО «GS[...]» на основании договора переуступки права требования.

11 октября 2023 года ТОО «GS[...]» на основании договора уступки права требования переуступил свои права А[...], которая утверждает, что сумма по договору за нежилое помещение площадью 120 кв м по указанному адресу оплачена, продавец претензий не имеет. Акт ввода в эксплуатацию имеется, документ зарегистрирован, однако ответчиком не исполняются условия предварительного договора по передаче имущества и оформлению договора купли- продажи, в связи с чем просит суд возложить обязанность по исполнению обязательства по договору, заключить договор купли-продажи, произвести регистрацию права собственности на имущество.

В пункте 2.1 договора предусмотрено, что стоимость и порядок оплаты, а также реквизиты указаны в приложении № 1 к договору.

Из платежного поручения от 14 июня 2019 года следует, что ТОО

«A[...]» произведена оплата по договору в сумме 39 612 000 тенге.

Согласно сведениям правового кадастра филиала некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы (далее- НАО) по объектам недвижимости, расположенным по адресу: г.Алматы, [...], зарегистрировано 16 марта 2020 года право собственности за ТОО «AC[...]».

Кроме этого, собственником всего земельного участка, а также многоквартирного жилого дома является ТОО «AC[...]».

Данное обстоятельство никем не оспаривается.

Представитель ответчика не отрицает того, что за нежилое помещение площадью 120 кв. м сумма по предварительному договору 39 612 000 тенге оплачена, претензий у ТОО «AC[...]» не имеется, и поэтому ТОО не возражает на оформление с истцом окончательного договора купли- продажи.

В суд кассационной инстанции представителем истца представлена расписка от 11 октября 2023 года от имени директора ТОО «AC[...]» Т[...] об оплате истцом 130 000 000 тенге за спорное нежилое помещение общей площадью 120 кв м по предварительному договору от 7 декабря 2020 года и договору уступки права требования от 11 октября 2023 года в полном объеме с указанием того, что претензий не имеет, расчет произведён. Считает, что окончательная площадь недвижимого имущества площадью 339,5 кв м разделена на две площади- 120 кв м и 208 кв м.

Представленная расписка не может быть принята судом кассационной инстанции, поскольку она не была представлена суду первой инстанции и не исследована, правовая оценка ей не дана. Кассационная инстанция не наделена полномочиями по установлению новых обстоятельств или исследованию новых доказательств.

Согласно части 1 статьи 73 ГПК непредставление суду имеющихся у сторон доказательств исключает возможность представления этих доказательств суду апелляционной, кассационной инстанций.

Представителем истца представлен в суд кассационной инстанции предварительный договор купли- продажи данного недвижимого имущества, заключенный 3 мая 2022 года между ТОО «AC[...]» и П[...], [...] года рождения, который не был представлен при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Из условий договора и приложения 3 к нему следует, что предметом договора является жилой дом, строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом, расположенные по адресу: город Алматы, [...] (кадастровый номер земельного участка: 20-315-

938-109) стоимостью 208 400 000 тенге из расчёта 1 000 000 тенге за 1 квадратный метр площади квартиры.

Из пояснений представителя ответчика следует, что другая часть данного недвижимого имущества площадью 208 кв м передана по данному договору П[...], права которого не нарушаются.

Как пояснили представители сторон, о данном документе им стало известно после принятых судами первой и апелляционной инстанции решений.

Представители Банка пояснили, что изначально проданный по договору купли- продажи Банком ответчику земельный участок с кадастровым номером [...] был сегментирован на более чем 50 земельных участков, одному из которых присвоен кадастровый номер 20.315.938.131. В обеспечение исполнения обязательства по договору купли- продажи в залог Банку передан указанный земельный участок. На данном земельном участке построен дом [...] [...], в котором находится спорная квартира.

Из кассационной жалобы следует, что в данной ситуации права Банка могут быть нарушены, поскольку земельный участок под кадастровым номером 20.315.938.131 и спорная квартира находятся в Банке в залоге на основании договора залога от 5 декабря 2016 года.

Согласно сведений третьего лица НАО данный земельный участок находится в залоге на основании договора залога недвижимого имущества от 5 декабря 2016 года № 350.

Из справки НАО видно, что квартира с кадастровым номером 20.315.938.131.56.8, зарегистрированная 16 марта 2020 году за ТОО «A[...]», от залогов и других обременений свободна.

Данный факт подтвердил в суде кассационной инстанции представитель НАО Е[...].

С[...], препятствий для заключения между сторонами окончательного договора купли- продажи квартиры не имеется.

Доводы жалобы о том, что имеется разница между фактической площадью и проектной площадью квартиры, и истцом не произведена в полной мере оплата за фактическую площадь недвижимого имущества, которая составила 339,5 кв.м (по договору 120 кв м), и поэтому А[...] не имеет права претендовать на заключение окончательного договора куплипродажи, суд кассационной инстанции считает необоснованными по следующим основаниям.

Из вышеуказанного следует, что на оставшуюся часть данной недвижимости претендует П[...], с которым 3 мая 2022 года ответчик заключил предварительный договор купли- продажи квартиры площадью 208 кв м.

С[...], площадь квартиры, на которую претендует истец, не изменилась в сторону увеличения. Она осталась прежней, оговоренной предварительным договором.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что права Банка в данной ситуации не нарушены.

Также несостоятельными являются доводы жалобы в части того, что обязательства по предварительному договору прекращены в связи с истечением срока на заключение основного договора, который истекает 31 мая 2022 годасо дня ввода дома в эксплуатацию.

В пункте 1.2 предварительного договора от 7 декабря 2020 года указано, что стороны соглашаются с тем, что нежилое помещение будет передано от стороны 1 (ТОО) в собственность стороне 2 (ТОО «A[...]») после регистрации акта о вводе жилого дома в эксплуатацию в государственных уполномоченных органах и получения технического паспорта на нежилое помещение на основании заключенного между сторонами в нотариальном порядке договора купли- продажи и акта приема- передачи нежилого помещения.

Указанным пунктом договора стороны согласовали, что передача имущества возможны только при наличии совокупности следующих условий: 1) если произведена регистрации акта о вводе жилого дома в эксплуатацию, 2) при получении технического паспорта, 3) при заключении договора куплипродажи, 4) при составлении акта приема- передачи нежилого помещения.

Пунктом 1.4 договора определено, что срок ввода в эксплуатацию дома[...] мая 2022 года, тогда как право собственности у ответчика на жилой дом возник на основании акта о приемке объекта в эксплуатацию от 25 октября 2019 года (регистрация произведена от 16 марта 2020 года).

С[...], все условия пункта 1.2 предварительного договора по заключению договора купли- продажи, составлению акта приема- передачи нежилого помещения ответчиком не исполнены.

При этом истец надлежащим образом исполнила предусмотренные договором обязательства по оплате стоимости имущества.

Таким образом, доводы кассационной жалобы третьего лица о прекращении указанных обязательств 31 мая 2022 года не нашли свое подтверждение и основаны на ошибочном толковании условий предварительного договора.

Согласно статье 272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК под нарушением обязательства понимается его неисполнение либо исполнение ненадлежащим образом (несвоевременное, с недостатками товаров и работ, с нарушением других условий, определенных содержанием обязательства) - ненадлежащее исполнение. При возникшей невозможности надлежащего исполнения должник обязан незамедлительно известить об этом кредитора.

Как указано в пунктах 1, 3 статьи 440 ГК, в случаях, когда договором предусмотрена обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если срок договором не предусмотрен, - в срок, определенный в соответствии со статьей 277 настоящего Кодекса.

В случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свои обязанности по передаче товара в установленный срок (статья 409 настоящего Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что вины истца в несвоевременном заключении договора купли- продажи не имеется, ответчик уклоняется об исполнения принятых на себя обязательств.

Истец, оплатив полную стоимость имущества, вправе рассчитывать на заключение договора купли- продажи, поскольку полная оплата имущества является исполнением его основной обязанности по оплате, установленной договором предварительной купли- продажи, а продавец, получив оплату, обязан передать имущество в соответствии со статьями 406, 408 ГК, согласно которой по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором.

Кроме того, права автора кассационной жалобы в данном случае не нарушены, поскольку спорная квартира в залоге в Банке не находится.

Таким образом, судом первой и апелляционной инстанции нарушений норм материального либо процессуального права не допущено, ввиду чего оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется. Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 февраля 2025 года по данному делу оставить в силе,

кассационную жалобу третьего лица акционерного общества «Народный Банк Казахстана» - без удовлетворения.

Председательствующий

Председательствующий К.С. Манакаева Судьи Г.Б. Тергемесова

Г.М. Даулеткалиева